본격적인 가을 이사철이 시작됐다. 주택 매매가격이 하락하면서 상대적으로 전세시장은 강세를 띄고 있다. 이사철 임차인이 알아두면 피가 되고 살이 될 주택임대차보호법 중 헷갈릴만한 내용을 Q&A 5선으로 정리한다.Q 1 2년 임차기간 중 1년이 지나 집주인이 바뀌었다. 새로 바뀐 임대인이 전세보증금 2000만원을 올려달라고 하는데, 임차보증금을 올려줘야 하나? 주택임대차보호법은 주택의 임차인에게 최소한 2년의 임대차를 보장하고 있고, 임차인이 입주· 주민등록 전입신고를 마친 경우 대항력이라는 권리를 인정하고 있다. 임차인은 당해 임차주택이 매매되는 경우라도 종전과 같은 임차권을 새로 바뀐 임대인에게 똑같이 주장할 수 있다. 따라서 아직 남은 1년간의 임차기간 내에는 애초의 임대차 조건, 기간, 보증금 등이 유지되므로 새로 바뀐 집주인에게 보증금을 올려줄 필요 없다.Q 2 전세살고 있는 주택이 경매에 넘어갔다. 최근 소액임차인의 최우선변제금이 상향됐다고 하던데, 보호받을 수 있는 기준은? 주택임대차보호법 시행령에서 정한 지역별 임대차보증금이 소액인 경우 임차주택이 경매되더라도 주택가액의 2분의 1범위 내에서 보증금의 일부를 받을 수 있다. 지역 및 임대차보증금에 따른 최우선 변제금액 범위는, 서울 2,500만원, 수도권 과밀억제권역 2,200만원, 광역시(과밀억제권역, 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시는 1,900만원, 그밖에 지역은 1,400만원으로 상향했다. 단, 최우선변제권을 행사하려면 경매신청 기입등기가 되기 전에 입주 및 주민등록 전입신고를 완료해야 한다.Q 3 전세 2년 만기가 도래해 보증금을 일부 올려주고 계약을 연장하려고 한다. 계약서를 다시 쓸 경우 확정일자는 유지되는 것인가? 임차인의 입주·주민등록 전입신고로 발생한 대항력은 보증금을 증액해도 주민등록이 계속되는 한 유지된다. 하지만 확정일자는 날짜를 소급해서 다시 받을 수 없으므로 보증금을 인상해도 처음 계약서는 그대로 보관해야 한다. 그리고 인상한 보증금에 대한 임차계약서만 별도로 작성한 후 이를 가지고 추가로 확정일자를 받는다면, 인상한 보증금 부분에 대한 우선변제권이 추가로 발생한다. 단, 보증금 증액 재계약시 등기부등본을 다시 확인해 근저당권 설정 등 권리관계에 문제가 없는지 재확인은 필수다.Q 4 임대차계약에는 “묵시적 갱신”이 있다던데, 어떤 것인가? 주택임대차 계약에서 갱신에는 합의갱신과 묵시갱신이 있다. 하지만 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 내에 임차인에게 갱신을 하지 않겠다는 통지를 하지 않거나, 계약 조건을 변경하지 않은 경우 임대차 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이것이 묵시적 갱신이다. 이 경우에는 임대차의 존속기간은 정하지 않은 것으로 본다. 하지만 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보기 때문에 결과적으로 임차인은 다시 2년의 임대차 기간을 보장받게 되는 셈이다. 특히 주택임대차보호법은 이 같은 묵시적 갱신의 경우에 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지효력이 발생한다고 규정해 놓아 임차인의 안정적 주거기간을 보장하고 있다.Q 5 다세대주택을 임차해 주민등록 전입신고를 마쳤으나, 다세대주택의 ‘동’표시는 제대로 했지만, ‘호수’를 잘못 기입했다. 이같이 전입신고를 잘못한 경우 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있나? 주민등록 요건을 갖추지 못한 주택임차인에게는 대항력을 인정하지 않는다는 것이 원칙이므로 반드시 주민등록을 해야 한다. 이때 주민등록은 임차주택을 특정할 수 있도록 정확하게 해야 한다. 특히 아파트나 연립주택, 다세대주택 등, 집합건물의 경우는 주소는 물론 해당 동·호수까지 정확하게 주민등록이 되어야 하므로, 호수를 잘못 적어 주민등록을 했다면 신속히 동사무소를 방문해 주민등록을 정정해야 한다. 자료제공: (주)부동산써브(www.serve.co.kr)] 한기홍 기자 hkh5050@hanmail.net
소비라이프Q | 소비라이프뉴스 | 2011-01-05 00:00
집 살 때 꼭 유의해야 할 ‘7계명’등기부 떼 보고 계약서엔 구두약속 내용 적어놔야…봄이사철을 맞아 집을 사고팔거나 전세·월세 집을 찾는 사람들이 늘고 있다. 여름에 이사하려는 사람들로 부동산중개업소를 찾아 상담하는 모습이 자주 눈에 띈다. 주택매매는 집이 전 재산이나 다름없는 일반서민에겐 ‘큰 일’이다. 목돈이 오가므로 집을 사고팔 때 잘못하면 낭패를 보게 된다. 특히 실거래가 신고, 과세표준 현실화, 관인계약서 작성 등 주택거래 환경이 크게 바뀐 만큼 매수와 매도에 관한 정보를 자세히 익힌 뒤 거래하는 게 상책이다. 집을 사고 팔 때 꼭 알아둬야 할 7가지를 소개한다. 1. 계약 전 등기부등본 확인은 기본 최근 새로 지은 집을 사고 거래대금을 모두 건넨 서울 강남의 김준식 씨(53·가명)는 황당한 일을 당했다. 집짓기공사에 참여했던 건설업체가 ‘전 주인에게서 공사대금 1억 원을 받지 못했다’며 이 씨에게 대납을 요구해온 것. 얼마 뒤 공사업체는 법정저당권을 내세워 이 씨 집을 경매하겠다고 알려왔다. 다급해진 이 씨는 자취를 감춰버린 매도자를 백방으로 수소문해 찾아 나섰지만 헛걸음을 쳤다.집을 사고팔 땐 관할등기소에서 등기부등본을 떼어보는 게 주택매매의 첫걸음이다. 먼저 등기부등본에 적혀있는 주민등록번호와 이름이 파는 사람과 같은지 확인하고 소유권 이외 권리관계부터 파악해야 한다. 또 가압류, 가처분, 가등기, 예고등기, 근저당권 설정 등 민사상 권리관계가 복잡하게 얽혀 있다면 계약 전에 풀거나 집이 마음에 들더라도 계약을 재검토하는 게 좋다. 아파트가 아닌 단독주택이라면 시ㆍ군ㆍ구청에서 토지대장, 가옥대장, 도시계획확인원도 열람해봐야 한다. 열람과정에서 무허가건물, 철거대상 여부, 과세완납 여부, 물리적 문제 여부 등을 확인할 수 있다. 본인이 등기부등본을 떼지 않았을 땐 등본발급일자를 꼼꼼히 살펴야 한다. 발급일과 계약날짜 사이에 다른 저당권이 설정될 수도 있는 까닭이다.2. 소유자와 직접계약이 원칙부동산 등기부등본상 소유자와 계약하는 게 가장 안전하다. 소유자 자녀나 친·인척 등이 위임장을 위조하거나 인감을 훔쳐서 집을 파는 사례가 더러 생긴다. 대리계약에 따른 분쟁이 부동산거래 다툼 중 상당부분을 차지해 더욱 주의가 요구된다. 어쩔 수 없는 일로 대리인과 계약할 땐 주민등록증, 인감증명 첨부를 확인해 적절한 대리인인지를 확인하고 계약을 맺어야 한다. 또 계약 전에 집주인에게 전화해서 계약위임여부를 확인해 보는 게 안전하다. 부동산중개 사고를 막기 위해선 반드시 허가증과 업무보증서가 붙어 있는 공인중개업소를 이용해야 한다. 업무보증서 보증기간이 지났는지도 확인하는 게 필요하다.3. 계약서 작성은 치밀하게부동산거래계약서엔 등기부등본상과 토지대장상 목적물 표시, 대금 액수, 지불 시기, 매수ㆍ매도인 성명, 주소, 주민등록번호, 부동산 명도시기, 부동산 소유권 이전ㆍ매매 물건 멸실ㆍ훼손 등 매도인 책임사항을 기재한다. 등기부등본상 면적과 실제면적에서 차이가 생겼을 때 매매금액 정산방법 등도 따로 약정한다. 계약 뒤 저당권 등이 설정됐을 땐 해약하거나 위약금을 얼마나 물어줄지에 대해서도 특약사항에 명시, 공증을 받아두는 게 좋다. 소유권에 제한이 가해지는 가등기, 예고등기, 근저당, 저당권, 압류, 가압류 등을 확인하고 처리방법에 대한 약정도 분명히 해야 한다. 또 계약서작성은 조작위험이 있다. 따라서 아라비아 숫자보다는 한자(또는 한글)로 적고 내용도 알기 쉽게 써야한다. 특약란엔 분쟁이 일어날 수 있는 사안을 다 적어도 좋다. 계약서작성 뒤 이상이 없으면 기명ㆍ날인한 뒤 계약금을 주고 영수증을 받으면 된다. 계약서는 매도인, 매수인, 입회인이 한 부씩 보관한다. 4. 반드시 현장 가봐야매매계약 전엔 반드시 현장으로 가서 △땅 위치 △지목 △면적 △ 인접 땅과의 경계 △도로근접 상황과 교통관계 등을 살펴야 한다. 아파트구조가 같다고 옆집을 보고 계약을 맺으면 나중에 발견된 문제로 분쟁이 생길 수 있다. 법조계 관계자는 “임차인이 있는데 본인이 살고 있는 것처럼 속여 집을 넘기는 사례가 많다”면서 “임대차관계가 있을 때 새 주인이 계약을 그대로 이어 받아야하는 만큼 집주인이 정말 살고 있는지 꼭 확인할 필요가 있다”고 말했다.5. 잔금 줄 때 등기부등본 확인 계약 전 등기부등본을 확인했더라도 잔금을 치를 때 다시 살펴봐야 한다. 당사자 사이에 계약을 맺은 뒤 중도금, 잔금을 치르는 사이 새로 저당권이 설정되거나 이중계약으로 다른 사람에게 소유권 이전등기가 돼 있을 수도 있다. 잔금을 줄 땐 매도자에게서 등기이전에 필요한 서류를 받아 소유권 이전등기를 하는 데 불편이 없도록 해야 한다. 되도록이면 법무사가 동석, 소유권 이전등기를 확실히 대행할 수 있도록 하고 빨리 등기절차를 밟는 게 좋다. 6. 융자금·공과금 알아봐야 ‘안전’집을 사는 사람이 융자금을 이어 받을 땐 파는 사람이 잔금 때까지 이자를 냈는지 확인해야 한다. 또 해당구청에도 제세공과금을 완납했는지 알아보는 것도 필수다. 매도자가 부동산 양도신고대상자라면 잔금일 전까지 세무서에 양도신고를 하고 부동산 양도신고확인서를 교부받아 매수인에게 줘야 한다. 지방세가 밀렸는지도 확인해야 한다. 집주인이 지방세를 내지 않았을 땐 계약서를 관할시ㆍ군ㆍ구청 지적과에서 검인받을 수 없다. 7. 집 살 때인지 흐름을 따져 보라집을 살 때 시장흐름상 적정한 매수시점인지 따져보는 게 중요하다. 부동산 전문가는 “매수자는 매매협상에서 우위에 있다는 점을 감안해 이를 잘 활용해야 한다”고 강조했다. 그는 “매도자가 급하게 팔 뜻이 있을 땐 확실하게 살 의사를 보이면 시세보다 싸게 살 수 있다”고 덧붙였다.<부동산등기 복잡하게 여겨지나요?>대법원 인터넷등기소 클릭하면 ‘나홀로’ 신청 가능 부동산을 사면 반드시 해야 하는 게 등기다. 그러나 복잡한 신청양식과 첨부서류 때문에 대부분의 사람들이 두 손을 들고 만다. 그래서 어쩔 수 없이 수 십 만 원에서 많게는 수 백 만 원의 수수료를 물고 법무사에게 등기업무를 맡긴다. 이에 대법원은 일반인도 인터넷을 통해 쉽게 등기신청서를 쓸 수 있게 도와주는 전자표준양식(e-form) 시스템을 개발, 운영하고 있다.이용방법 등기신청자는 우선 대법원의 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에 접속, 회원가입을 한 뒤 로그인해야 한다. 다음으로 화면에 있는 ‘e-form신청’이란 코너를 클릭해 들어간다. ‘e-form신청’ 코너에 들어가 우선 부동산 이전, 근저당권 설정 등 자신이 신청할 등기유형과 관할등기소를 고르고 신청서 작성란으로 들어간다. 그리고 화면에서 설명하는 대로 신청서에 등기대상 물건, 등기의무자, 등기권리자 정보 등을 입력한다. 이어 국민주택채권매입액과 채권매입 필증번호, 등록세 납부증명 등을 입력하고 각종 첨부서류 항목도 채워 넣어야 한다. 첨부서류는 등기종류별로 다양하다. 부동산등기 등에서 흔히 쓰이는 토지·건축물대장이나 주민등록등본은 따로 구청 등에서 발급받을 필요 없이 인터넷등기소 안에서 ‘클릭’ 한번으로 자동첨부가 이뤄진다. 마지막으로 등기신청수수료를 내야한다. 인터넷등기소 안에서 신용카드·계좌이체·전자화폐 등 다양한 방법으로 낼 수 있다. 다만 수입인지비용은 등기소에서 따로 내야한다. 이런 절차가 끝나면 신청서를 출력, 기타첨부서류와 함께 등기소에 내면 등기신청이 끝난다.주의사항 이 서비스는 등기신청서작성을 도와주는 수준이다. 인터넷을 통해 직접 신청할 수 있는 것은 아니다. 부동산등기법과 상업등기법 개정안이 국회를 통과하고 전자공증 등의 시스템이 완벽하게 갖춰지면 인터넷신청도 가능해질 것으로 대법원은 예상하고 있다. 물론 전자인감증명이나 전자표준매매계약서, 전자표준위임장 등의 시스템도 함께 마련돼야 완벽한 인터넷신청이 이뤄진다. 부동산등기뿐 아니라 법인설립·해산 등의 상업등기도 이 시스템을 이용할 수 있다. 그러나 자동차등기는 구청업무이므로 인터넷등기소에서 할 수 없다. 또 부동산 관련등기 중에도 분할·분필 등 일부 종류는 불가능하다는 점을 알아둬야 한다.
소비라이프Q | 소비라이프뉴스 | 2008-09-30 00:00
