비규제지역으로의 투자·수요 증가에 건설사의 관심까지
[소비라이프/권유정 소비자기자] 새해에도 부동산 비규제지역의 집값 상승이 계속될 것으로 전망된다. 높은 집값을 잡고자 규제지역으로 지정하면 인근 지역의 집값이 오르는 ‘풍선효과’가 지속하는 것이다.
국토교통부가 지난달 17일 울산과 부산 등 36곳을 규제지역으로 추가 지정함에 따라 전국의 조정대상지역은 총 111곳이 됐다. 조정대상지역보다 규제가 더 강한 투기과열지구는 49곳이다. 조정대상지역은 3개월간 물가 상승률보다 주택가격 상승률이 1.3배를 넘는 등 여러 조건을 판단해 지정한다. 조정대상지역으로 지정되면 주택담보대출 비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등에서 여러 규제를 받는다. 조정대상지역이 됐는데도 가격이 잠잠해지지 않으면 투기과열지구가 된다.
정부가 집값 상승을 막고자 조정대상지역으로 지정했지만, 부작용으로 풍선효과가 발생했다. 규제지역으로 선정되어 투자가 막히면, 주변 지역으로 투자가 옮겨져 인근 지역도 규제되는 상황이다. 실제로 규제지역 인근의 비규제지역들은 작년 하반기 집값이 급격하게 올랐다.
한국부동산원 종합 주택 유형 매매가격지수에 따르면, 대구 달서구는 대구 수성구가 11월에 조정대상지역으로 지정됨에 따라 작년 11월 변동률 1.50%, 12월 변동률 2.94%를 보였다. 달서구는 작년 초에는 변동률 0.5% 내외를 유지했고, 4월 –0.02% 변동률을 기록한 후 서서히 올랐지만, 11월 약 0.5% 정도의 변동률 상승만 있었다. 이에 따라 달서구도 12월 조정대상지역으로 지정됐다. 광주 광산구 또한 작년 10월까지는 매매가격지수 변동률이 0.1% 미만이었다. 그러나 11월에는 0.28% 상승했다가 12월에 변동률 1.52%를 기록했다. 그 결과 광산구도 12월 조정대상지역으로 지정됐다.
아파트 거래가를 살펴보면, 경기도 이천에 있는 전용면적 84㎡의 L 아파트 상위 평균가는 작년 4억 1,000만 원을 기록했다. 최고 4억 2,450만 원에 거래되기도 했다. 분양 당시 최고 3억 3,700만 원이었던 것과 비교하면 몇 년 사이에 1억 원 가까이 오른 것이다. 원주에서는 작년 초 3억 원 초반대로 매매되던 전용면적 84㎡의 T 아파트 또한 4억 5,000만 원에 거래됐다.
비규제지역은 규제지역과 비교해서 대출이나 청약 등 규제가 덜하다. 비규제지역에서는 집값의 70%까지 대출을 받을 수 있고, 다주택자라도 새집을 살 때 대출받을 수 있다. 청약 면에서도 규제가 덜한데, 청약통장 가입 후 1년 후면 가구주뿐만 아니라 세대원도 1순위로 청약할 수 있다.
비규제지역에 관심이 집중됨과 함께 올해 초부터 가평, 양평, 연천, 강릉 등의 비규제지역에 아파트들이 대거 나올 예정이다. 전문가들은 규제지역 지정으로 인한 풍선효과를 기대하는 투자자들을 확보하기 위한 건설사의 전략으로 분석했다. 또한, 건설사는 수도권이 아닌 곳에서 내 집 마련을 비교적 수월하게 하려는 수요도 잡을 수 있다.
분양업계에 따르면 오는 3월까지 전국 비규제지역에 2만 3,224가구의 아파트가 공급된다. 이 중 경기도 가평·양평·포천시 등 수도권 비규제지역에서만 4,110가구가 나온다.
경기도 가평에는 올해 1월 메이저 브랜드 G 사의 아파트가 처음으로 분양될 예정이다. 6개 동, 505가구, 지하 3층~지상 29층 규모로 가평 최대의 단지이다. 가평역에서 가까워 투자자와 수요자가 쏠릴 것으로 예상된다. D 건설사도 대곡 1지구에 4개 동, 472가구, 지하 2층~최고 27층의 아파트를 분양한다.
양평군에는 아파트 2개 단지 분양이 예정돼있다. H 사는 양평군 양근리에서 16개 동, 1,602가구, 지하 2층~지상 20층의 아파트를 분양한다. P 사도 양평군 양근리에서 453가구 규모의 아파트를 내놓는다. 양평에서는 서울 송파구와 이어지는 고속도로 건설이 추진되고 있다. 이에 따라 서울로의 접근이 편리해져 수요가 많을 것으로 예상된다.
강원도 강릉에는 G 사가 11개 동, 지하 3층~최고 27층, 918가구 규모의 아파트를 내놓을 계획이다. 비규제지역 민간택지에 공급되는 아파트로, 청약 신청 조건이 까다롭지 않아 수요자들의 관심을 끌고 있다.
올해부터는 규제지역 내 주택 매매 시 분양권도 주택 수에 포함돼 양도세를 내야 한다. 이에 따라 업계에서는 외지인의 비규제지역 투자수요가 더욱 증가할 것으로 전망한다. 또한, 정부가 민간 재개발, 재건축 사업을 막고 있어 건설사들도 신축 아파트를 쉽게 건설·분양할 수 있는 비규제지역에 관심을 보이는 추세다. 전문가들은 풍선효과로 이득을 얻으려는 투자자에 건설사의 분양물량 확보 욕구가 더해지면서 비규제지역 부동산에 여전히 관심이 집중될 것으로 내다봤다.
