[ 소비라이프 / 강하영 인턴기자 ] 함께 거주하는 신개념 하우스 메이트가 솔로들의 관심이 아주 높다. 하지만, 주거비용 줄이려다 자칫하면 '몸' 망치는 큰 일이 날 수 있어 주의가 요망 된다.최근 젊은 연령층에서 전월세 부담을 줄이고자 남과 함께사는 '하우스메이트'의 피해사례들이 발생했다. 하우스메이트란 집값이 높아지면서 전월세 부담을 줄이고자 남

[소비라이프 / 홍은경 인턴기자] 연일 치솟는 전세가에 혼자 사는 사람들의 부담이 커졌다. 부동산정보업체 부동산써브는 전세가 상승이 이어지며 경기 지역의 경우 3.3㎡당 1,000만원을 넘는 전세 가구 수가 5년 전에 비해 20배가량 늘어났다고 밝혔다. 부동산써브는 이러한 현상이 아파트 매매가 하락세에 전세의 수요가 늘어나서라고 예측된다고 밝혔다. 이러한

전세값 상승에 따른 임차인의 피해가 잇따르는 가운데 ‘깡통주택’ 세입자 보호를 위해 그동안 금융권 대출에만 적용하던 LTV(주택담보대출비율)에 임대보증금을 포함시키도록 하는 방안이 추진된다.민주당 민병두 의원(동대문을‧정무위원회)은 주택담보대출금액과 임대보증금을 합한 금액이 주택가격의 일정비율 이하가 되도록 하는 내용의 주택임대차보호법 일부개정법

박근혜 대통령의 대선공약인 ‘목돈 안드는 전세’ 제도가 이달 23일부터 실시된다고 한다. ‘목돈 안드는 전세’ 대출은 집 주인 성향과 임차인 소득수준을 감안해 ‘임차보증금 반환청구권 양도방식’과 ‘집주인 담보대출’ 등 2가지 유형으로 이뤄진다. 임차보증금 반환청구권 양도방식’은 전세대출의 담보력을 강화, 대출 금리를 인하하고 대출한도를 확대해주는 것이다.

부동산경기 침체 등의 여파로 국내 건설업체 10곳 중 9곳은 저출산·고령화 현상에 따른 주택수요 변화에 대처하지 못하고 있는 것으로 조사됐다. 다시말해 주택 공급 형태가 소비자들의 입맛에 미치지 못하고 있다는 것이다. 대한상공회의소가 주택건설업체 600개사를 대상으로 실시한 ‘인구구조 변화에 따른 건설업계 대응 실태’ 조사 결과, 94.1%의 기업들이 저출산에 따른 주택 소비자 인구의 감소와 고령화현상 등에 따른 주택수요 변화에 별다른 준비를 하지 못하고 있었다. 대책 마련에 착수했다는 응답은 5.9%에 그쳤다.10개 업체 중 9개 업체 변화 대처 못해 응답비율을 기업규모별로 살펴보면, ‘좀더 있다 대책을 마련할 것’이란 응답이 대기업은 47.8%인 반면 중소건설사는 26.8%로 나타났으며, ‘향후에도 대책을 마련 계획이 없다’는 응답 역시 대기업은 40.6%, 중소건설사는 68.3%로 나와 기업규모가 작을수록 미래 주택시장 변동위험에 더 크게 노출된 것으로 드러났다. ‘현재 대책 마련 중’인 기업들이 강구하는 방안으로는 ‘소형주택 공급확대와 다양한 평면제공 등의 수요변화 대응’(39.8%)이 가장 많았고, ‘부동산 개발·임대사업 진출 등 사업 다각화’(38.1%), ‘건강·친환경·실버주택 등 전문주택 건설’(19.9%), ‘해외주택사업 진출’(2.2%) 등이 뒤를 이었다. 건설사들이 이처럼 인구구조 변화에 적극 대비하지 못하는 이유는 ‘부동산경기 침체로 투자여력 부족’(32.0%) 때문인 것으로 나타났다. 다음으로 ‘소형주택 건설 및 경쟁심화에 따른 수익률 하락’(26.5%), ‘분양위주의 공공주택 공급’(20.6%), ‘주택건설 관련 정부규제’(12.9%), ‘수요자들의 집값하락 걱정’(8%)등을 들었다.실제 국내 상당수 건설사들은 미래 부동산 시장에 영향을 미칠 요인으로 ‘저출산·고령화 현상’(65.7%)을 가장 많이 꼽고 있었다. ‘고유가 및 지구온난화 문제’(16.9%)와 ‘정보통신기술 발달’(9.2%), ‘라이프스타일 변화’(8.2%) 등도 고려해야 할 문제로 인식하고 있었다. 저출산·고령화현상이 향후 부동산 시장에 미칠 영향으로는 절반 이상의 기업이 ‘소형주택 등 선호주택 변화’(57.1%)를 지적했고, 다음으로 ‘재산증식 수단으로의 주택 매매 풍조 퇴조’(24.3%)를 꼽았다. ‘일시적 변화에 그칠 것’은 18.6%로 조사됐다.‘저출산·고령화시대 소비자들의 주택 선택 기준’을 묻는 질문에는 ‘주거 및 부대시설’(31.2%)을 꼽는 응답이 가장 많았고, 이어 ‘교통환경’(23.9%), ‘투자가치’(19.6%), ‘교육환경’(18%), ‘문화와 의료 등 주변여건’(7.3%) 등을 차례로 꼽았다. 미래 주택은 투자가치보다 실제로 거주하고 생활하는데 있어 편리함을 중시하게 될 것임을 시사한다.소비 인구변화에 따른 신개념 주택 나와야대한상의는 “선진국에서는 인구구조의 변화에 맞춰 어린이부터 노인까지 모여 사는 이른바 ‘세대교류형 주택’이나 의료시설과 일반주택의 장점을 섞은 ‘의존형 주택’(Assisted Living) 등 새로운 형태의 주택이 속속 등장하고 있다”면서 “주택수요 변화를 신시장 진출이나 새로운 사업기회 창출로 연결하려는 주택산업 기업들의 적극적인 노력이 필요하다”고 말했다. 이동근 대한상의 상근부회장은 “부동산경기 침체로 건설사의 여력이 바닥난 상황에서 중대형 주택이 외면받는 등 주택수요까지 급변하고 있어 이에 대응하는 건설기업들의 어려움이 크다”면서 “정부는 저출산·고령화 시대 건설사들의 대응능력 제고를 위해 신개념 주택 건설 저리자금 지원, 분양가 상한제 폐지, 법인의 주거용부동산 투자에 부과하는 법인세 중과세 폐지 등을 시행해 줄 것”을 요청했다. 이기욱 편집위원 cultureplus@hanmail.net 

삼성경제연구소는 지난 10년간의 110개 히트상품을 재조명하고 히트상품 창출의 키워드를 제시했다. 첫째로 ‘디지털 상품의 진화’를 꼽았다. 디지털 상품은 ‘감성 모바일’, ‘참여·공유·개방’, ‘실용과 편의’라는 키워드를 토대로 진화를 보였다. 한 예로 휴대폰은 ‘듀얼폴더’에서 ‘스마트폰’까지 멀티미디어적인 감성제품으로 변모했다. 사회적 관계를 형성하고 정보 니즈를 충족시키는 인터넷 서비스가 히트쳤다. 인터넷 기반의 개방형 서비스 ‘아이러브 스쿨’, ‘지식검색’, ‘싸이월드’, ‘UCC’가 모바일과 결합하며 ‘소셜미디어’로 발전하고 있는 모습이 이를 잘 설명해준다. 둘째는 ‘웰빙형 상품 확산’이다. 소비자들이 ‘맛과 건강’, ‘멋과 여유’를 많이 찾는다는 것. 맛과 건강기능을 동시에 만족시켜주는 식음료가 소비자에게 어필했다. 매실, 옥수수수염 등 원료를 강조한 음료가 인기를 끌고 ‘저도수 소주’, ‘와인’, ‘막걸리’ 등이 대중화 됐다.향후 키워드는 현명, 격조, 조율, 교감셋째는 ‘희망제시형 상품에 대한 환호’다. 이들 상품은 ‘국가적 자긍심’, ‘성취감과 대리만족’이란 속성을 담보로 했다. 월드컵, 올림픽 등 국제 스포츠 이벤트에서 눈부신 성적을 거두면서 국민적 자긍심을 고취시킨 김연아, 박지성, 박태환, 이승엽 등 스포츠 스타들에 대한 관심이 급증했다. 한국 문화의 글로벌화에 기여한 드라마, 가요 등 ‘한류 스타’도 히트상품으로 선정됐다. 마지막으로 ‘정서적 안정상품에 대한 호응’이다. 9·11테러와 이라크전쟁, 카드대란, 집값 폭등, 신종플루, 글로벌 금융위기 등의 불안정한 경제, 사회 요인이 반복됨에 따라 반짝 히트상품도 다수 출현했다. 또한 삼성경제연구소는 네티즌과 유통, 광고, 디자인, 브랜드 분야 등의 전문가를 대상으로 2000∼2010년까지 매년 선정된 히트상품 총 110개 중에서 베스트 10을 선정해 SERI 인터넷 회원을 대상으로 설문조사를 실시했다.삼성경제연구소가 뽑은 베스트 10의 1위는 스마트폰이고 10위는 막걸리다. 소셜미디어는 4위에 랭크됐다. 김연아도 6위에 선정됐다. 디지털 컨버전스 시기였던 만큼 관련 기기 및 서비스가 두각을 나타낸 가운데, 스포츠, 건강, 부(富) 관련 상품이 포함됐다. 남성은 디지털 기기와 스트레스 해소 관련 상품에 대해 높은 관심을 보인 반면 여성은 인맥교류, 건강, 쇼핑 관련 상품에 주목하는 경향을 보였다.연령별 관심사는 소셜 라이프 상품과 생활편의형 상품으로 대별됐다. 20∼30대의 젊은 층은 ‘싸이월드’에 높은 관심을 보이는 반면, 40∼50대의 중년층은 ‘내비게이션’, ‘교통요금 결제서비스’를 지지했다. 한편 향후 주목해야 할 히트상품 키워드로는 현명, 격조, 조율, 교감이 꼽혔다. 이종하 기자 cultureplus@hanmail.net베스트 히트상품 순위1 스마트폰: 무한한 잠재력을 지닌 모바일 플랫폼2 월드컵: 한국형 스포츠 관람문화 촉발3 싸이월드: 국내에서 탄생한 소셜네트워크서비스4 소셜미디어: 사회적 영향력을 지닌 新소통채널5 신용카드: 각종 혜택이 복합된 초간편 결제수단6 김연아: 대한민국을 대표하는 글로벌 퀸7 웰빙상품: 親건강·親환경 문화 아이콘8 내비게이션: 모바일 소비자를 위한 최적의 정보원9 교통요금 결제서비스: 편의성·경제성 동시 만족10 막걸리: 웰빙식품으로 거듭난 전통주

 '도전 1억 연봉', '우리아이 종자돈 만들기', '1억의 벽'…. 주변에서 '억' '억' 소리를 듣는 것은 너무나도 일상적인 일이 됐다. 하지만 1억 연봉, 1억 주택, 1억 종자돈, 1억 매출. 평범한 서민들에게 1억원은 그야말로 '벽'으로 다가올 때가 더 많다. 어떤 이에게는 꿈이고, 또 다른 이에게는 벽으로 느껴질지 모르는 '1억의 세계'로 들어가 봤다. 직장 또는 가게, 혹은 재테크 등에서 1억원의 벽에 도전한 사람들의 웃음과 눈물, 그리고 그 꿈으로 다가가기 위한 성공 로드맵을 살펴본다 회사원 정가람(여, 33) 씨는 2년째 열애 중인 여자친구로부터 사랑을 의심받고 있다. 충분히 결혼 이야기가 나올 법한 분위기임에도 청혼을 하지 않고 있기 때문이다. 정씨가 청혼을 못하는 이유는 간단하다. 신혼집 얻을 돈이 너무나 부족하다. 정씨가 갖고 있는 돈은 3000만원. 직장인 4년차인 정씨가 독하지는 않더라도 알뜰하게 모은 금액이다. 서울의 20평(66㎡)짜리 낡은 아파트라도 찾고 싶지만 전세값으론 턱없이 부족하다. 대출을 알아봤다. 다행히도 근로자 전세자금대출을 통해 5000만~6000만원가량은 충당할 수 있다. 1000만원만 더 모으면 서울이나 수도권에 작은 아파트 전세살이가 가능해 보인다. 적어도 1억원은 있어야 서울에서 작은 아파트 전세를 구할 수 있다는 말을 실감한다. 정씨는 내년 여름까지만 기다려달라고 여자친구에게 부탁하기로 했다. 자영업자 최정훈(36) 씨는 아직 내 집 마련의 꿈을 이루지 못했다. 지금 살고 있는 집은 신혼 때 얻은 사당동의 24평(80㎡) 전세 아파트다. 최근 아내가 늦둥이를 임신하면서 최 씨는 처갓집으로 이사해야 할 처지에 놓였다. 마침 아파트 가격도 주춤거린다고 하니 지금 아니면 평생 셋방살이만 할 것 같아 서둘러 집을 보러 다녔다. 하지만 엉뚱한 곳에서 발목이 잡혔다. 최근 정부가 DTI(총부채상환비율) 규제를 강화하면서 또 다시 내 집 마련을 포기해야 할 상황이 됐다. 은행에 알아보니 이전까지 3억원까지 빌릴 수 있었는데 불과 며칠 만에 2억원으로 한도가 줄어든 것이다. 최 씨는 지금 살고 있는 아파트 전세자금과 별도로 1억원이 더 있어야 눈여겨 봐둔 과천의 처갓집 인근 아파트로 들어갈 수 있다. 내 집 마련을 위해 1억원이라는 돈이 큰 벽으로 느껴지는 순간이었다. 지난 9월 주택금융공사가 발표한 주택구입능력지수(K-HAI)는 서울에서 내 집 마련의 꿈이 얼마나 어려운지를 잘 드러낸다. 전국 평균은 73.7이지만 서울은 156.7에 이른다. 최하위인 전남은 27.2에 불과하다. 주택구입능력지수는 집값의 절반을 대출받아 주택을 구입하고 소득의 25%를 상환한다고 가정할 때 집값을 갚아나가는 부담 정도를 나타내는 지수다. 기준치인 100을 넘으면 소득에 비해 집값 부담이 과하다는 것을 의미한다. 부담은 곧 시간과 연결된다. 이번 국정감사에서 '도시 근로자가 평생 저축해도 33평형 아파트를 구입하는데 56년 걸린다.'는 한 의원의 발언은 집값 부담을 단적으로 보여주는 예다. 박원갑 부동산1번지 소장이 쓴 <부동산 성공법칙>을 보면 과거를 회상하기에 충분하다. 1990년대까지만 해도 신혼부부 주거지로 인기였던 서울 상계동 20평형대 아파트가 5000만~8000만원이었다. 결혼해 열심히 노력하면 2~3년 내에 작은 아파트 한 채는 얻을 수 있는 기회가 있었던 셈이다. 저축이 아니더라도 부모에게 조금 지원받고 대출을 받는 식으로 주택을 구입했다. 하지만 지금은 언감생심이다. 이 돈으로는 서울에 비슷한 전세 구하기도 쉽지 않다. 2000년대 들어 부동산 가격 폭등으로 집값은 몰라보게 뛰었다. 물가상승률조차 따라잡지 못하는 월급봉투가 집값을 따라갈리 만무하다. 이제 1억원은 쉽게 만들지 못하는 돈이면서 반드시 있어야할 돈이 돼버렸다.◆고비 때마다 등장하는 부동산 1억원의 벽 1980년대 초반만 해도 ‘억대 부자’라는 말이 있었다. 하지만 지금은 자산 10억원이 있어도 부자 소리 듣기 어렵다. 10년 동안 10억원 만들기 열풍 역시 안전한 노후관리 수준으로 인식하고 있는 것이 현실이다. 사실 부동산 시장에서 1억원은 그리 큰 금액이 아니다. 서울 도곡동 타워팰리스 409㎡의 전세가격이 22억5000만원임을 감안하면 1억원은 푼돈(?)이나 마찬가지다. 10억원도 적다고 하는 판에 갑자기 1억원을 꺼내든 이유는 의식주의 주를 해결하기 위한 가장 현실적인 목표금액이기 때문이다.  특히 결혼을 앞뒀거나 출산 예정인 평범한 20~30대에게 1억원은 특별하다. 1억원은 서울 주변부의 국민주택규모(85㎡) 아파트의 전세를 겨우 구할 수 있는 마지노선이자 교통이 좋은 도심 오피스텔 생활을 할 수 있는 돈이다. 하지만 결혼시기에 부모 도움 없이 1억원의 돈을 모아두고 있기는 쉽지 않다. 결국 대출이 유일한 희망이다. 은행업계에 따르면 전세자금대출금액은 임차보증금의 70% 한도 내에서 최고 1억원까지 빌려준다. 대출 금리는 연 6~8%대 정도다. 연소득이 낮다면 우대 금리를 받을 수 있지만 대출 한도에 눈물을 삼켜야 한다. 연소득 3000만원 이하에 6개월 이상 무주택 세대주라면 근로자서민전세자금대출 대상이 되지만 최고 한도는 6000만원이다. 연 4.5% 변동금리를 적용받는다. 대출 최대한도는 개인 신용도에 따라 달라진다. 그나마 신용관리가 제대로 돼 있지 않다면 1억원의 벽을 은행에서 가장 먼저 느끼게 된다. 물론 눈높이를 낮추면 1억원의 벽을 실감하지 못한다. 다세대 주택에서 내집 마련의 꿈을 키우는 부부라면 이보다 낮은 금액으로도 넓은 면적의 집을 구할 수 있다. 다만 치안이나 편리성 등을 중시하는 요즘 트렌드에 유독 아파트를 선호하는 한국인의 정서를 감안하면 1억원의 벽을 피해가기는 쉽지 않다. 주택구입에 있어서도 마찬가지다. 알뜰하게 전세자금 갚아가며 몇년을 버텼지만 주택구입을 위해서는 또 다시 큰돈을 빌려야 한다. 주택 대금의 절반은 자기 자본으로, 절반은 대출로 감당한다고 하더라도 전세금 1억원의 벽을 넘은 다음에는 주택구입 1억원의 벽이 기다리고 있는 셈이다.

자산을 불리는 일보다 중요한 건 빚 줄이기다. 빚이 있는 사람은 빚을 진 이유를 냉정하게 분석해봐야 한다. 빚이 모자라는 생활비를 충당키 위한 것이라면 생활비를 아끼는 노력부터 해야 한다. 그 빚이 집 담보대출을 받은 것이라면 상환계획에 문제는 없는지, 대출금리가 지나치게 높지는 않은지 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 집값이나 월급이 장기적으로 올랐던 때와는 달리 대출 원리금 갚기에 어려움을 당할 가능성이 훨씬 더 커졌기 때문이다.일본 젊은 층 내 집 마련 집착 안 해1980년대 일본에서 근무했던 필자는 아파트를 월세로 빌려 살고 있었다. 그때까지만 해도 은행송금이 그다지 보편화돼 있지 않아 나이 많은 일본인 집주인은 매달 한 번씩 들러서 세를 받아가곤 했다. 그런데 올 때마다 집주인은 과자를 한 봉지씩 사들고 와서 무릎을 꿇고 집세를 받아가는 것이었다.서울에서 셋방살이하는 사람들로부터 ‘집주인의 횡포(?)랄까 거드름을 피우는 것 때문에 못 살겠다’는 말을 너무 많이 들어온 필자로선 그 일본인 집주인 행동에 놀라지 않을 수 없었다. ‘집주인이 저런 식으로만 대해준다면 꼭 내 집을 가지려 애쓸 필요가 없지 않을까’ 하는 생각이 들 정도였다. 그래서인지 그때 일본의 젊은 세대들은 자기 집을 갖는 문제에 그리 신경을 쓰는 것 같지 않았다. 자기 돈이 몇천만원 있다면 그 돈에다 은행에서 돈을 더 빌려 자기 집을 살 것인가, 아니면 임대주택에 살면서 그 돈을 다른데 투자해 굴릴 것인가를 합리적으로 분석해본 뒤 결정을 내리고 있었다. 특히 무리하게 돈을 빌려 집을 살 때의 위험을 따져보고 있었다.일본뿐 아니라 많은 선진국에선 젊은 세대들에게 ‘무리하게 돈을 빌려 내 집을 갖는 위험’을 계몽하고 있다. 최근 미국의 서브프라임사태에서 보는 것처럼 멀쩡한 화이트칼라가 무리하게 돈을 빌려 내 집을 마련했다가 불황을 당해 직장을 잃고 매달 갚아야 할 월부금을 갚지 못해 홈리스로 길거리에 내몰리는 사례가 많기 때문이다.그러나 우리는 어떤가. 지금 이 시점에도 무주택자가 어느 정도의 자기 돈만 있으면 대부분의 사람들은 망설이지 않고 모자라는 자금은 은행에서 빌려서라도 내 집을 가지려 할 것이다. 내 집 마련에 대한 집착 또는 신앙 때문이다. 선진국에선 그 예를 찾아보기 힘든 현상이 아닐까 생각된다.물론 지금까지의 경험상으로 보면 무리를 해서라도 집을 사서 버틸 수 있을 때까지 버텨보는 게 대부분의 경우 유리했다. 집값 상승률이 어떤 투자대상보다도 높았던 까닭이다. 그렇지만 지금까지의 경험이 그대로 적용된다고 볼 수 있겠는가. 주택보급률은 100%를 넘어섰다. 많은 건설업체들이 임대주택건설을 핵심비즈니스로 생각하고 있다. 따라서 질 좋은 임대주택은 꾸준히 공급될 것이다.게다가 주택수요를 내다보는 가장 대표적 지표라 할 수 있는 출산율은 계속 낮아져 2005년의 경우 1.08명이었다. 이들이 결혼할 땐 외동아들과 외동딸이 결혼하게 돼 신랑, 신부 모두가 부모로부터 집을 물려받을 수 있다는 계산이 나온다. 장기주택수요가 크게 늘지 않을 것임을 말해주는 것이다. 또 이런 통계가 나타나면 값은 그보다 미리 반영돼 떨어진다는 점도 고려해야할 것이다. 세월 가면 집 낡고 환경 달라져지금까지 높은 집값 상승률로 크게 신경 쓰지 않았던 ‘주택보유 리스크’도 앞으론 심각하게 생각하지 않으면 안 된다. 세월이 가면 집은 낡아진다. 주위환경도 어떻게 달라질지 모른다. 자산 가치 하락의 위험인 것이다. 여기에 은행차입금의 금리리스크, 직장을 잃게 됐을 때 나타날지도 모르는 은행 돈 갚기 리스크도 생각하지 않으면 안 된다. 자가 주택은 대부분의 경우 안전성, 수익성, 유동성 면에서 임대주택보다 불리하다고 봐야 한다. 이른바 ‘셋방살이 서러움’도 예전 같진 않을 것이다. 집을 빌려 사는 사람의 권리가 점점 더 강해질 것이기 때문이다. 선진국 어느 나라도 빌려 사는 사람의 권리가 우리만큼 약한 나라가 없기 때문이다. 주택공급량이 꾸준히 늘면 집주인 또한 예전처럼 위세(?)를 부릴 수 없을 것이다. 위세를 부렸다가는 세놓기가 어렵게 될 수 있다.이제 우리나라도 무리하게 돈을 빌려서라도 내 집을 마련하는 게 좋은지, 아니면 집을 빌려 살면서 여윳돈을 운용하는 게 좋을지를 합리적으로 따져봐야 할 때에 들어섰다고 본다. 강 창 희* 미래에셋투자교육연구소 소장* 미래에셋자산운용(주) 부회장  

많은 투자자들은 ‘주가가 오른다’는 말을 듣고 주식(주식형 펀드)을 샀다가 ‘떨어진다’는 말을 듣고 파는 방식의 투자를 한다.   그러나 단기주가예측은 말처럼 쉽지 않다. 올 상반기의 경우 주가가 오를 것이라고 전망한 전략가가 거의 없었음에도 주가는 60%쯤 올랐다. 따라서 일반투자자는 단기예측을 근거로 투자해 성공하는 건 불가능하다는 전제로 자산관리를 해야 한다.   자산관리 때 가장 중요한 건 자산배분이다. 60대 투자자라면 부동산과 금융자산 비중은 5대 5, 금융자산 중 공격적 상품과 안정적 상품비중은 4대 6으로 하는 게 적당하다고 본다. 부동산․주식 투자 “글쎄”  60대 초에 들어선 나는 보유자산 중 부동산 대 금융자산비율이 아직 5대 5가 되지 못한다. 우리나라 평균비율인 4대 1까지는 아니지만 부동산 시가합계가 금융자산 시가합계보다 많다. 집값이 워낙 비싸기 때문이다.   따라서 금융자산이 늘거나 부동산값이 떨어져 부동산 대 금융자산 비율이 5대 5가 될 때까진 새 부동산 투자는 고려하고 있지 않다. 부동산시장 전망을 비관적으로 보고 있다는 이유도 있지만 더 큰 이유는 자산배분 원칙을 지켜야 한다고 보는 까닭이다.   금융자산은 짧은 기간에 쓸 돈을 빼고 모두 펀드로 갖고 있다. 개별종목 주식투자는 하지 않는다. 주식에 투자해 성공하기도 쉽지 않거니와 성공할 수 있더라도 거기에 신경 쓸 시간이 있으면 자기 직업에 충실한 게 훨씬 더 중요하다고 생각하고 있어서다. 직장인은 ‘가장 큰 투자엔진은 자신의 직업’이란 점을 명심해야 한다고 본다.   펀드는 국내주식형 3개, 해외주식형 2개에 합계 50%, 채권형펀드와 CMA(자산관리계좌)를 합쳐 50%로 나눠서 투자하고 있다.   월급이나 보너스로 수입이 생겼을 땐 이 비율로 나눠서 더 투자한다. 아무리 주식시장전망이 밝게 보일 때라도 돈을 빌려 투자하지는 않는다. 60대 투자자 60% 안정적 펀드에  자산배분 땐 나이, 재산상태, 가족상황, 본인 투자성향, 투자기간 등을 고려해야 한다. 그러나 나이만을 기준으로 하면 100에서 나이를 뺀 비율만큼을 공격적 펀드에, 나머지는 안정적 펀드에 배분하는 게 일반적이다.   따라서 60대에 들어선 나는 주식형펀드 40%, 채권형펀드와 CMA를 합쳐서 60%가 적정 비율이라 여긴다. 60대 중반이 될 때까지는 주식형펀드 비중을 50%로 유지할 것이다. 약간 공격적 비중이라고 할 수도 있지만 아직은 일정한 근로소득이 있으므로 이 정도는 큰 무리가 없을 것으로 보고 있다. 60대 중반을 넘고 근로소득도 기대할 수 없는 때가 되면 주식형펀드비율을 30~40%대로 낮출 계획이다.   펀드배분비율은 6개월마다 점검하는 게 좋다. 6개월이 지난 뒤 그동안 주가가 올라 주식형펀드비중이 늘었을 땐 늘어난 만큼을 줄여 채권형∙CMA로 옮긴다. 주가가 많이 뛰어 떨어질 가능성이 크기 때문이 아니다. 형편에 비해 위험도가 너무 높은 배분비율로 바뀌었으므로 경제사정에 맞는 비율로 돌려놓기 위해서 줄이는 것이다. 주식형펀드비중을 줄인 뒤 주가가 오르더라도 억울하게 생각 않는다.      반대로 그 사이에 주가가 떨어져서 주식형 비중이 줄었을 땐 그만큼 채권형∙CMA비중이 늘었을 것이므로 는 비중만큼을 팔아 주식형펀드로 옮긴다. 떨어진 주가가 오를 것으로 생각해서만이 아니다. 형편에 비해 지나치게 보수적인 배분비율로 바뀌었기 때문에 원래 비율로 돌려놓기 위해 주식형비중을 높이는 것이다.   물론 자산배분원칙을 지킨다는 게 말처럼 쉬운 일은 아니다. 주가가 갑자기 뛸 땐 한없이 오를 것 같아서 주식형펀드를 팔기가 아깝고 급락할 땐 또 한없이 떨어질 것 같은 공포감으로 더 사기가 쉽지 않은 까닭이다.   가격변동은 움직임 그 자체가 투자자의 판단을 왜곡시키는 힘을 갖고 있다. 투자자는 이런 변동의 마력에 휘둘리지 않아야 한다. 떨어지는 국면에서나 오름세 국면에서나 일관성 있게 분산투자원칙을 지키는 게 성공투자에 이르는 최선의 방법이다.

이맘때면 집을 사고파는 사람들이 는```다. 예년의 경우 설이 지나고 나면 서울, 부산 등 도시지역 아파트를 중심으로 매물이 서서히 느는 추세다. 불황으로 부동산경기가 착 가라앉긴 했으나 올해도 예외가 아닐 것 같다.집을 사고 팔 때 꼭 챙겨야하는 게 몇 가지 있다. 계약서작성, 등기이전, 세금납부 등 하나 둘이 아니다. 특히 세금이 그렇다. 팔 땐 양도소득세, 살 땐 취득세가 걸린다. 취득세는 구청 등 지자체가 과세양도소득세는 집을 샀을 때와 팔 때 차액을 따져 내는 내국세지만 취득세는 사는 집값을 기준으로 내는 지방세다. 양도세는 주소지 관할세무서가, 취득세는 시·군·구청이 과세하고 세금은 금융기관을 통해 받는다. 이 때 1세대 1주택자는 양도세가 면제된다. 국세청에 정한 고가주택기준에만 들지 않으면 양도차액이 있어도 비과세된다는 얘기다. 고가주택이란 주택 및 이에 딸린 땅의 양도 때 실지거래가액 합계액이 일정기준(기간에 따라 6억원 또는 9억원)이 넘는 집을 말한다. 상가 등이 딸린 겸용주택의 1세대 1주택 판정 땐 별도규정이 있다. 집 면적이 상가 등의 면적보다 커서 전체를 집으로 볼 땐 상가까지 포함한 전체실거래가액을 갖고 고가주택 여부를 가린다. 문제는 양도세를 내지 않는 1세대 1주택의 적용기준시점이 어떻게 되느냐 하는 것이다. 집이 작다고 해서 무조건 비과세되는 게 아니다. 1세대 1주택이라도 언제 사서 팔고, 얼마나 살거나 갖고있다 파느냐에 따라 과세여부가 결정된다. 소득세법시행령 제154조 1항 규정(1세대 1주택 비과세 요건)을 눈여겨볼 필요가 있다. 집 한 채를 가진 1세대(소득세법 제89조 2항 규정의 조합원입주권을 소유한 세대는 제외)가 양도일 현재 해당 집의 보유기간이 3년 이상이면 비과세 된다. 그러나 서울시, 과천시 및 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역 집은 다르다. 보유기간이 3년 이상이고 2년 이상 그 집에 살아야 한다. 고가주택기준액도 시점에 따라 다르다. 2008년 10월 6일 전에 판 집은 실지 양도가액이 6억원, 2008년 10월 7일 이후에 판 집은 9억원을 넘는 집을 고가주택으로 본다. 보유기간은 취득일~양도일 계산집의 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 하는 점을 알아야 한다. 이 경우 집을 일반적 거래로 사고팔 때 취득일 또는 양도일은 당해 주택 매매대금의 잔금을 청산한 날과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날이 취득일 또는 양도일이 된다. 다만 일반분양하는 집을 새로 분양받은 경우엔 분양대금에 대한 잔금납부일과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날이 당해주택의 취득일이 된다. 다만 분양받은 집이 완성(사용승인, 임시사용승인) 되기 전에 분양대금의 잔금을 먼저 냈을 땐 사용승인(또는 임시사용승인)된 날이 취득일이다. 자세한 내용은 국세법령정보시스템 홈페이지(http://taxinfo. nts.go.kr)에 들어가 보면 된다. 

장기화되는 불황에 투자, 소비, 저축 등 모든 경제활동이 움츠러들고 있다. 경제전문가들은 이런 불황이 최대 5년까지 이어질 것으로 내다보고 있다. 기업들은 인력, 사업, 생산시설 등을 줄이는 구조조정으로 장기불황에 대비하는 모습니다. 이에 따른 재테크환경도 그리 좋지 않다. 부동산, 주식, 채권, 펀드 등 앞을 내다볼 수 없는 상황이다. 그렇다고 손을 놓고 경기가 좋아질 때만 기다리다간 투자시기를 놓치는 일이 생길지도 모른다. ‘위기는 기회’란 말이 있다. 위기상황이긴 하나 기회는 있기 마련이다. 장기화 국면을 맞은 불황기의 재테크전략은 어떻게 짜는 게 좋을까. 전문가들은 “멀리 내다보는 투자자세가 필요하다”고 조언한다. 경기불황이 짧은 기간에 끝나지 않을 것이란 게 전문가들의 공통된 견해다. 따라서 경기가 회복세로 돌아섰을 때를 대비해야 한다는 소리다. 새해 재테크전략은 빚을 줄이는 게 우선이다. 불황일 땐 고정으로 빠져나가는 이자부터 줄이는 게 상책이다. 대출금리가 오르면서 이자부담도 느는 추세라 빚을 안고 있는 사람들의 등이 휜다. 고정지출을 줄이고 유동성자금을 확보하면서 적당한 투자처를 찾는 게 중요하다. 부담해야하는 원리금이 월소득의 20%를 넘지 않도록 하는 게 좋다. 그렇다고 부동산 등을 팔아 빚을 줄이는 건 좋지 않은 방법이다. 대출상환에 따른 수수료와 부동산을 파는데 드는 비용을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 원리금과 이자를 감당할 수 있는 수준이라면 여유를 갖고 기다리는 편이 낫다. 부동산전문가들은 “정부정책에 따라 올 하반기엔 값이 되오르는 때가 올 수도 있다”며 기대를 갖고 있다.‘내 집 마련’ 지금이 기회내 집 마련이 꿈이었던 사람이라면 부동산값이 많이 떨어진 만큼 지금이 적기라 볼 수 있다. 그렇다고 무리하게 돈을 빌려 사는 건 옳지 않다. 대출금리가 높아 이자부담이 높기 때문이다. 꼭 대출금으로 살 계획이라면 집값의 30% 이하가 알맞다.여윳돈이 있어 부동산에 투자할 계획이라면 경매를 이용하거나 작은 평수나 오피스텔 등에 투자하는 게 좋다. 부동산전문가는 “대출금리가 오르면서 이자부담에 집을 팔고 작은 평형으로 옮기려는 움직임 있어 소형평형은 오히려 값이 오를 수 있다”고 말했다. 또 매매가와 전세가 차이가 없는 물건을 찾는 것도 지혜다.반 토막 난 펀드 역시 먼 안목을 갖고 기다리는 게 좋다. 전문가들은 당장 회복은 어렵지만 2~3년쯤 지나면 회복세로 돌아설 것으로 봤다. 멀리 봤을 때 지금이 펀드가입 적기란 시각도 있다. 펀드에 들 땐 국외펀드보다 국내펀드에 들고 주식형펀드에 가입하는 게 좋다는 조언이다. 해외시장보다 국내시장이 아무래도 안정적이다. 내년 하반기엔 증시회복 가능성이 크다. 가입규모는 자산의 30% 안팎이 무난하다.불안한 금융시장에 마땅한 투자처를 찾지 못한 사람들은 안전한 투자처로 꼽히는 은행금융상품에 눈을 돌리고 있다. 예전 같으면 은행상품이 안전한 투자처였지만 지금은 아니다. 따라서 은행상품도 꼼꼼히 따져 보는 게 안전하다.위험이 따르더라도 높은 금리를 받고 싶다면 후순위채권이 괜찮다. 후순위채권은 주식을 제외하고 채무상환순위가 가장 늦다. 금융사가 파산할 때 투자자는 원리금을 못 받을 수도 있다. 이런 위험성으로 은행들은 일반채권보다 높은 금리에 채권을 내놓고 있다. 현재 주요 은행들은 연 7% 후반대의 금리로 후순위채권을 팔고 있다. 안전성 높은 정기예금 인기후순위채권은 매달 또는 분기마다 이자가 나오므로 매력적인 투자상품이다. 그러나 긴 투자기간이 단점이다. 대개 후순위채권은 5년 이상 투자상품으로 나와 있다. 만기 전 중간에 팔거나 담보대출은 안 된다. 또 현금화하기 어려운 단점도 있다. 예금자보호도 되지 않는다.장기투자를 고려할 땐 전체 금융상품의 30~40%가 적당하다. 금융시장이 어떻게 바뀔지 모르므로 빨리 현금화할 수 있는 금융상품과 섞어 고루 투자하는 게 좋다.후순위채권보다 금리가 낮지만 안전성이 높은 정기예금도 권할만하다. 연리 6%대로 다른 은행상품보다 높은 편이어서 찾는 이들이 불었다.정기예금은 정해진 기간 동안 목돈을 맡겼다가 만기 때 찾는 금융상품이다. 중간에 해지하면 금리는 뚝 떨어진다. 은행들은 이를 보완하기 위해 회전식정기예금을 내놓고 있다. 이 상품은 1개월, 3개월, 6개월 등 회전기간을 정할 수 있어 중도해지해도 손해가 적다.일반 시중은행의 금리가 만족스럽지 못하면 제2금융권의 저축은행을 찾는 것도 현명하다. 저축은행들은 시중은행의 후순위채권보다 높은 금리로 상품을 내놓고 있다. 그러나 건전성을 꼭 따져봐야 한다. 저축은행의 건전성은 저축은행중앙회홈페이지(http://fsb.or.kr)에서 확인할 수 있다. 지난 해 크게 인기를 모았던 미술품도 전망이 썩 밝지 않다. 미술품 값 오름세를 이끌었던 중국미술품시장이 가라앉아서다. 국내시장도 마찬가지다. 시중의 그림 값이 20~30%쯤 빠진 상태에서 거래되고 있다. 대부분의 전문가들은 미술품값 내림세가 당분간 이어질 것으로 보고 있다. 하지만 내년 하반기부터는 서서히 살아날 것으로 보고 있다. 평소 눈여겨봤지만 살 수 없었던 작품들을 싸게 살 수 있는 기회로 삼는 게 좋다. 특히 2010년부터 개인이 거래한 4000만원 이상의 미술품에 대해 양도소득세를 물리는 방안이 추진되고 있어 다시없는 기회가 될 수도 있다.반면 금시장은 비교적 전망이 밝다. 금융시장이 불안할수록 금값이 크게 뛰기 때문이다. 그러나 국제금시장에 따라 변동성이 크므로 주의해야 한다. 

헌법재판소가 최근 종합부동산세의 독소조항을 무력화시키는 판단을 내렸다. 가구별 합산과세 위헌과 1주택자 종부세 부과에 대한 헌법불합치 결정은 비싼 집을 가진 사람들의 부담을 덜어줄 것이란 평가가 많다. 헌재 결정은 재테크전략에도 큰 영향을 미칠 전망이다. 올 6월 1일 기준 가구별 합산헌재 판결이 내려지자 궁금증을 갖는 사람들이 많다. 질문이 많은 것은 4가지다. 첫째, 올해 분 종부세는 어떻게 되느냐다. 결론부터 말하면 내야한다. 올 6월 1일 기준으로 주택소유관계를 따져 세금을 매기기 때문이다. 공시가격 10억원짜리 아파트를 갖고 있을 때 부부공동소유로 바꿔도 올해는 가구별 합산 위헌혜택을 받을 수 없다. 내년 후엔 공동소유로 해 개인별 지분이 5억원으로 돼 내지 않아도 된다. 또 올해 종부세를 내어도 1주택자의 경우 ‘거주목적’이 인정되면 낸 세금을 돌려받을 수 있다. 부부공동 소유 유리해종부세 부담을 낮추기 위해선 부부공동 소유로 하는 게 유리하다. 자녀가 같이 산다면 집을 증여하는 것도 한 방법이다. 내년부터 부부끼리 증여세 면제액이 6억원으로 늘고 상속·증여세율도 3분의 1로 낮아진다.그러나 부부, 자식이 아니라 부모에게 주택지분를 주는 건 재테크측면에서 좋지 않다. 종부세는 줄일 수 있지만 상속세 부담을 새로 떠안아야할 가능성이 높다. 증여세가 올해는 1억원까지 10%, 초과 땐 20%로 높지만 내년부터는 5억원까지 7%로 낮아져 증여를 고려한다면 올보다는 내년에 하는 게 좋다. 종부세 부과기준일은 6월 1일이므로 서둘러 증여하기보다 내년 상반기까지 지켜보면서 세율조정 등을 잘 따져 증여여부를 결정하는 게 좋다. 내년부턴 증여세 7%로 낮아져둘째, 고가주택 한 채를 가진 사람의 양도세 부담이 줄 것이냐는 점이다. 현행법상 비싼 집은 1주택자라도 내야한다. 6억원 초과 집값의 양도차익에 대해 매기고 있다. 거주목적의 장기보유 고가주택은 2010년부터 종부세가 면제되면 양도세도 나오지 않을 가능성이 높다.셋째, 세금을 돌려받으려면 어떻게 해야 하느냐다. 종부세를 자진 신고했다면 경정청구로 돌려받을 수 있다. 종부세를 매겼던 세무서에 가서 신청하면 된다. 환급대상은 2006~2007년 가구별 합산에 따라 낸 종부세다. 도입 첫해인 2005년엔 사람별로 합산과세 돼 그해 분은 돌려받을 수 없다. 2006년 기준으로 가구별 합산으로 낸 사람은 내년 12월 15일까지 청구하면 된다. 앞으로 가구별 합산부과 효력 없어넷째, 앞으로 입법과정에 대한 궁금증이다. 가구별 합산부과 조항은 효력을 잃는다. 주거목적의 1주택 장기보유자 부과조항은 개정돼 내년 말까지 잠정 적용된다. 국회 논의과정에서 1주택 장기보유자에 대한 종부세 면제가능성도 있다. 이 경우 정부의 별도 종부세 개편안 제출 없이 국회에서 개정안이 수정 의결돼 올부터 적용될 수도 있다. 

하루가 아무리 길고 고단해도 땅거미가 내려앉고 가로등이 켜지면 향하는 곳이 있다. 마음이 가는 곳. 종일 지친 몸을 누일 수 있는 곳. 그곳은 ‘집’이다. 하지만 집이 없는 이들은 어디로 갈까.이처럼 몸 누일 곳이 없는 사람들을 위해 사랑과 나눔으로 집을 짓는 단체가 있다. 바로 한국해비타트(사랑의 집짓기운동연합회)다. 해비타트의 정체성은 확실하다. 음식도, 옷도 아닌 집을 지어 나눈다. ‘집짓는 천사’로 알려진 해비타트는 집을 만들어주지 않는다. 더불어 만들어갈 뿐이다. 공짜로 집을 자선하는 게 아니다. 후원자와 수혜자는 파트너가 된다는 얘기다. 집을 받은 사람은 15년 동안 무이자로 집값을 갚는다. 수혜자가 동시에 후원자가 돼 또 다른 사람을 후원하는 시스템이다. 주는 쪽도, 받는 쪽도 모두가 보람되고 행복한 기부문화를 실천하는 흐름이다. 이런 기부문화의 선봉엔 이충식 한국해비타트 운영위원회장이 있다.  이 회장이 이 일을 시작한 데는 기독교인이란 신앙노선이 크게 작용했다. 푸르덴셜투자증권 부회장을 지냈던 그는 1997년 아는 사람의 권유로 이 단체에 몸담았다. 기본정신이 그의 생각과 맞아떨어져 이사회에 동참할 수 있었던 것. 그 뒤 2005년부터는 전체운영 책임자로 뛰고 있다.#1 집 짓기는 삶을 만드는 것집은 사람이 살아가는 데 있어 가장 기본적인 것, ‘삶의 근간’이라는 게 그의 생각이다. 집이 없으면 가족이 흩어지고 병에 걸리기 쉽다. 곧 죽음에 가까이 간다는 견해다. “집짓기는 궁극적으로 생명을, 삶을 만드는 것과 같다”는 그는 단순히 물리적인 집을 짓는 게 아니란다. 가정을 세운다는 의미에서 안락한 집이 있으면 가족은 훨씬 더 행복해질 수 있다고 했다. #2 완공되면 후원자가 수혜자 집 두드려 ‘축복’해비타트사업은 어려운 가정에 집을 그냥 주는 게 아니다. 대가를 치르고 떳떳한 집주인이 될 수 있게 도와주는 일이다. 지역별 지회단위로 엄정한 기준과 절차를 거쳐 나쁜 환경에서 사는 무주택가정을 선정한다. 여기에 건축기금을 만드는 후원자와 건설장비 역할을 해내는 자원봉사자가 파트너가 돼 집을 지어간다. 집이 다 지어지면 사랑의 집 헌정식을 갖는다. 이 식은 감동적이다. 후원자가 완공된 집 문을 두드리며 “00씨 댁이죠? 제가 축복을 드리러 왔습니다” 하면 집안에서 수혜자가 나와 기쁨과 감동으로 맞는다. 순간 그는 이 일을 하는 보람을 느낀다.#3 받는 자가 다시 주는 자 되는 호혜의 정신그래서 기억에 남는 입주가정 사연들이 많다. 천안에 사는 한 가족은 10년 전 외환위기 때 부도가 나 가족이 흩어지게 됐다. 이런 사정으로 입주가정으로 선정됐으나 헌정식 날 빚에 쫓기던 아버지가 결국 참석하지 못해 온 가족이 눈물바다가 됐다. 춘천의 어느 분은 해비타트로 집을 갖게 된 뒤 본인이 열렬한 해비타트후원자가 돼 혼자 사는 어르신에게 공짜로 연탄을 갖다 주는 등 봉사활동에 나서고 있다. 인도에선 한 입주가정 자녀가 커서 초등학교선생님이 돼 화제다. 카스트제도가 뿌리 깊은 그곳 현실에서 놀랍고 감동적 사례로 꼽힌다. 이런 사례들처럼 ‘받는 자’가 다시 ‘주는 자’가 되는 기쁨을 맛보고 있다. 해비타트정신의  핵심으로 수혜자와 후원자는 평등한 파트너로 보람과 기쁨을 느끼고 있다. 후원자 또한  후원해주고 손을 떼는 게 아니다. 수혜자가 행복해지고 홀로서기를 해나가는 걸 보면서 기부의 즐거움을 느낀다. #4 지미카터, 탤런트 이서진 씨 등 참여“훌륭한 일을 한다는 얘기를 많이 듣는다”는 이 회장은 “보람되고 기쁜 건 사실이나 거기에 빠져 자칫 대단한 일을 하는 냥 우쭐해지는 것을 경계한다”며 겸손해 했다. 자신에게 주어진 일을 할 뿐이란다. “한국해비타트 현주소를 더 넓혀가고 싶다”는 바람으로 노력하는 그에게 걱정이 하나 있다. 동참자가 기대에 미치지 못하고 있다는 점이다. “후원문제로 다각도로 홍보를 하고 있지만 미국이나 다른 나라들보다 해비타트 활동에 대해 아는 사람이 적고 참여도가 떨어진다”는 지적이다. 미국에선 지미카터 전 대통령이 적극 나서 해비타트운동을 널리 알렸다. 최근 연예인 이서진씨 가 홍보대사로 참여해 사업에 가속이 붙고 있다. #5 세상 모든 사람들이 안락한 집에서 사는 날까지해비타트가 닻을 올린 뒤 지난 30년간 30만 채의 집이 지어졌다. 이후 30만 채는 5년 동안 만들어졌다. 이 속도로 가면 앞으로 3년간 또 30만 채가 더 지어질 수 있다는 게 이 회장의 예견이다. 세계 60억 인구 중 빈곤층 16억 명이 집이 없거나 최소한의 주거환경조차 보장받지 못하는 현실에서 해비타트가 꿈꾸는 건 세상의 모든 사람이 안락한 집에서 사는 것이다. 고단한 하루가 끝나면 갈 집이 있고, 한 지붕 아래 가족이 모여 안락함을 나누는 것. 그래서 세상의 모든 사람들이 행복해지는 것. 해비타트는 ‘집보다 소중한 이런 것들’을 짓는다는 그의 믿음이 세상 곳곳에서 희망의 망치소리로 들리길 기대해 본다. 지난해 11월 1000번째 집 헌정식 가져 필리핀 등 해외원정 집짓기 프로젝트 시동해비타트운동는 1976년 미국에서 시작, 세계 100여 나라에서 펼쳐지고 있다. 후원자들과 자원봉사자, 홈파트너(입주가정)가 함께 땀 흘리며 집을 지음으로써 가난과 주거문제로 고통 받는 가정을 세우는 ‘사랑의 집짓기’에 나서고 있는 것이다. 해비타트는 지금까지 세계 30만 가정, 150만 명에게 새 보금자리를 마련해 줬다. 이는 세계 곳곳에서 12분마다 한 세대씩 수혜가정이 생기고 있다는 계산이다. 1992년부터 전국 15곳에서 활동 중인 한국해비타트는 집짓기와 고치기 등을 통해  국내 1173가구에 새 보금자리를 마련해 줬다. 11월엔 경기북부지회에서 감동적인 1000번째 집 헌정식을 가졌다. 활동반경은 국내에만 머물지 않는다. 외국재난현장에서도 이뤄지고 있다. 2005년 필리핀 대형 산사태가 난 곳에 지원금과 자원봉사자를 보냈다. 이어 2007년부터는 필리핀, 네팔 등지에 해외장기봉사단원을 보내고 있다. 올들어선 아프리카 마다가스카르, 아시아 네팔, 베트남 등지에서 저소득가정을 위한 집짓기와 고치기 프로젝트에 시동을 걸었다.  이달 말엔 어려운 이웃을 위해 몸 바쳐 사회귀감이 되는 사람들을 발굴, 시상하는 ‘아산상’의 20회째 수상자로 선정되는 영예를 안았다. 

<펀드 재테크> 해외펀드 확 줄이는 게 지혜 펀드 전망 밝지 않아…배당·중소형 주식들 유리펀드시장은 주식과 불가분의 관계를 갖고 있다. 실과 바늘 격이다. 따라서 주가가 갑자기 떨어지면서 올 상반기 중 국내 주식형펀드 수익률은 -11.43%, 해외주식형은 평균 -17.14%에 이르는 큰 폭의 손실을 입었다. 하반기도 각종 경제변수들의 영향으로 주식시장이 출렁거려 펀드전망은 그리 밝지 않다. 이를 감안할 때 수익률이 낮은 펀드를 갖고 있는 것보다 현금으로 찾아서 마땅한 투자처가 나올 때마다 골라 투자하는 전략이 바람직하다. 주식시장이 오르내림을 거듭하면서 결국엔 상승세를 보이는 건 증명된 사실이다. 특히 적립식펀드가 그랬다. 분할투자로 위험은 줄이고 수익을 높이는 효과가 있어 오히려 요즘 같은 때 가입하는 게 상승 장세에서 더 높은 수익을 얻는 기회가 될 수도 있다. 재테크전문가들은 “위험성이 큰 해외펀드보다는 상대적으로 변동성이 적어 위험 부담이 덜한 국내펀드에 관심을 가질 것”을 권하고 있다. 또 성장형 펀드보다는 가치·배당·중소형주 펀드가 유리하다는 평가에도 귀 기울일 필요 있다. 금융전문가들은 해외펀드는 비중을 줄이고 철저한 분산투자로 위험을 관리하는 게 좋다고 조언한다. 지난해 ‘해외펀드 열풍’에 휩쓸려 중국·인도·베트남 등에 ‘몰빵 투자’를 했다가 ‘쓴 맛’을 본 사람들을 참고해야 한다. 이들 투자자들이 올 상반기에 큰 손해를 봤다는 점을 타산지석으로 삼아 ‘분산 투자’는 펀드에 있어 가장 중요한 키워드다. 전문가들은 개인이 직접 분산투자에 나서는 것보다 브라질·러시아·인도·중국 등에 고루 투자하는 브릭스펀드, 브릭스지역과 남미·동유럽 등 세계의 이머징마켓에 투자하는 글로벌이머징펀드에 투자하는 게 유리하다는 견해다. 역시 ‘여러 곳에 나눠 투자하라’는 소리다.또 하나 염두에 둘 점이 있다. 펀드는 어디까지나 장기투자가 정석이란 점이다. 따라서 6개월이나 1년쯤의 단기수익률에 연연하지 않는 게 좋다. 1990년대 말 외환위기 때나 9·11 테러 때의 주식시장 하락 경험으로 비춰보면 감을 잡을 수 있다. 이번 증시 하락 기간만 잘 버텨내면 잃은 것을 만회할 수 있다는 게 전문가들의 조언이다. 요즘처럼 주식시장이 혼란스러울 때 펀드투자자들이 택할 수 있는 길은 ‘일부 환매’ 전략이다. 말 그대로 손실이 난 펀드에서 일정액을 팔아 안전자산으로 갈아타는 것을 일컫는다. 현재 평가액에서 절반을 팔았다고 보면 금융위기가 실물경제로까지 번져 주식시장이 더 하락한다면 50%를 환매해 안전자산으로 갖고 있으므로 환매하지 않은 것보다는 마음이 편할 것이다. 거꾸로 주식시장이 오른다면 환매하지 않은 50%에선 이익을 볼 수 있어 아쉬운 대로 견딜 만할 것이다. 펀드손실로 속을 태우기보다 ‘일부 환매’를 통해서라도 불안한 맘을 가라앉히는 것도 현명한 투자전략이다.<2008년 상반기 펀드 평균성적표>(연초 이후 수익률)  국내 주식형 펀드 -11.43% 국내 주식혼합형 펀드 -4.98%  국내 채권혼합형 펀드 -1.79%국내 채권형 펀드 2.62% 해외 주식형 펀드 -17.14% 중국펀드  -27.27%  인도펀드 -32.81% 브라질펀드 13.11% 러시아펀드 3.31% 원자재펀드 7.45% <부동산 재테크> ‘갈아타기’ 노려볼 찬스 금싸라기 아파트 내림세, 소형 거주자 ‘큰집’ 옮길 적기올 4분기엔 갖가지 경제악재들로 주택 구매심리가 움츠려들 가능성이 높다. 또 대출금리가 연 9%까지 오른 상태에서 금리가 더 뛸 가능성마저 있어 수요자들의 자금부담이 더 무거워질 것으로 보인다. 경기침체가 심해지면서 주택 구매심리도 위축돼 부동산값 하락과 미분양현상이 나타나고 있다. 지방은 서울과 수도권보다 더 심하다. 문을 닫는 중소건설사들이 생겨나고 공사를 멈춘 곳들도 있다. 건자재 업체들도 덩달아 어렵고 놀고 있는 인부들이 자꾸 는다. 금리가 오르면 부동산 투자비용이 늘고, 이는 다시 수익률하락으로 이어진다. 때문에 전문가들은 ‘부동산 불패신화’를 잊고 투자에 신중해야 한다고 조언한다. 특히 각종 세금규제로 수익성이 떨어지는 ‘버블 세븐’지역 투자는 주의해야 한다고 입을 모은다. 최근 주목받는 곳은 상대적으로 저평가돼 있던 서울의 비강남지역이다. 동작구·양천구·영등포구 등 서남부지역의 소형아파트나 빌라, 오피스텔, 상가 등의 가격 오름세가 점쳐진다. 하지만 상반기부터 상승세가 있었던 만큼 추가 상승폭은 그리 크지는 않을 전망이다. 이런 상황에서 새 아파트 분양을 노리는 ‘내 집 마련 수요자’들은 철저하게 값을 따져 본 뒤 저가 분양단지를 중심으로 접근하는 게 좋다. 시장침체기일수록 초기 매입비용을 낮추는 게 수익률을 높이는 가장 좋은 방법이다. 분양가가 싸거나 확실한 개발재료가 있는 곳만 골라 접근할 필요가 있다는 것이다. 하반기 분양시장에선 입지, 단지 규모면에서 수원시 광교신도시, 성남시 판교신도시, 인천시 청라지구 등이 유망한 곳으로 꼽힌다. 오피스텔투자도 신중해야 한다. 1인 가구 증가와 소형아파트 품귀로 오피스텔 임대수요가 늘면서 최근 오피스텔 구입에 관심을 기울이는 이들이 많다. 그러나 부동산전문가들은 오피스텔은 기본적으로 부동산시장에서 ‘주류 상품’이 아니고 수요 구조가 취약한 ‘틈새시장’ 상품이란 점을 유념할 필요가 있다고 강조한다. 매매가격 오름폭에 한계가 있어 임대수익 이상의 수익을 노리기는 어렵다. 전반적으로 경기가 움츠려들고 물가가 오르는 가운데 고금리가 이어지면 수익률이 떨어질 수 밖에 없다는 것도 주의할 점이다. 시세차익을 목표로 삼지 않을 경우 역세권 오피스텔에 투자하면 연간 5~8%의 임대수익을 얻을 것으로 보인다. 서울 강남·신촌·경기도 분당 등지의 역세권 오피스텔이 임대수요층이 두꺼워 안정적이다. 새로 생기는 지하철 노선을 따라 신설역 부근에 잡는 것도 한 방법이다. 요즘 같은 부동산 침체기는 서민들에게 집을 넓히거나 지역을 옮겨가는 ‘갈아타기’의 적기가 될 수 있다. 올 들어 중·대형 아파트 값은 약세인 반면 소형 아파트는 강세다. 소형과 중·대형 아파트의 값 차이가 좁아지고 있기 때문이다. 한 때 ‘인기지역’으로 불리며 상승세를 앞서 이끌었던 서울 강남·서초·송파구 등 강남권 부동산 매매가격이 줄줄이 떨어지는 반면 비인기지역은 오름세다. 서울 강북·도봉·노원구 등의 상승세가 지속돼 지역 간 집값 차이도 눈에 띄게 줄고 있다. 올 들어 노원구지역 아파트 매매가는 13.28%, 도봉구는 11.64% 올랐지만 강동구(-2.45%), 송파구(-2.37%), 양천구(-0.85%), 강남구(-0.23%), 서초구(-0.15%) 등지는 내렸다. 이때를 노려 같은 단지에서 대형 평형으로, 또는 희망지역으로의 이사를 고려해볼 만하다. 집을 옮기면서 들어가는 부대비용과 세금 등을 잘 따져야 하는 건 말할 것 없다. 

A씨는 약 14년 전 서울 강남구 대치동 소재 1억6천만원짜리 대치주공 102.3㎡(31평형)의 아파트를 전세를 끼고 8천만원에 샀다. 그런데 아파트 재건축이 추진되면서 45평형 아파트를 분양받았다. 그 뒤 재건축이 완료되면서 강남 최고의 아파트중 하나로 인기를 누리며 2006년 7월 현재 22억원을 호가 하고 있다.(토네이도 刊<재테크의 99%는 실천이다> 중에서)부동산 수익률이 상상을 초월한다. 그런데 이와 반대의 경우도 있다.  2006년 12월 B씨는 A씨와 같은 크기의 서울 강남구 대치동 OO아파트를 11억 1천만원에 매입했다. 아파트 가격이 곧 12억까지 올라갈거라는 기대심리가 크게 작용했다.아파트 매입자금은 대출 7억원에 전세 2억원을 끼고 마련했다. 자기자본은 2억 1천만원에 불과했다. 이후 금리는 등락을 많이 했다. 하지만 금리를 편의상 7%라고 가정하면 B씨가 불입한 월이자는 약 4백8만3천원 가량된다. 셈을 쉽게 하기 위해 이를 400만원이라고 하면 이제까지 부담한 이자 총액은 약 20개월이 경과했으므로 약 8천만원에 이른다. 그러나 오를거란 예상과 달리 집값은 부동산 경기 하락으로 말미암아 툭툭 떨어졌다. 최근들어 고금리까지 접어들면서 대출이자 갚기에 급급했고 전세금도 계약기간이 만료되어 돌려줘야 할 상황에 이르렀다. 그래서 B씨는 집을 내놓기로 했다. 부동산 가격 마저 떨어져 매도는 9억3천만원에 이뤄졌다. 그러면 B씨는 손익계산서는 어떤가? 일단 매매차손이 1억8천만원이다. 이자손실은 약 8천만원. 취득세ㆍ등록세 (2.7%) 역시 약 3천만원 들었다. 매수중개수수료ㆍ매도중개수수료 역시 요율(1천분의 9)보다 조금 저렴하게 지불했으나 그래도 5백만원에 이르렀다. 이를 다 합하면 B씨의 손실액은 2억9천5백만원에 이른다. 만일 이렇게 B씨가 여러채의 집을 사뒀다면 웬만한 재산가가 아니고서는 파산지경에 이르고 만다. 은행이나 전세권자의 입장에서 볼 때 매매가격 9억3천만원은 담보가격 9억원을 약간 상회하는 것으로 경매신청을 해야 할 상황이다.이럴 경우 몇 차례의 유찰 가능성도 있고 경매비용을 제하고 나면 그야말로 빚잔치를 하게 되는데 은행과 전세권자중 후순위 권리자는 원금의 일부를 떼일게 뻔하다. 그야말로 이집은 현재 '깡통주택'인 것이다.남의 돈에만 의지한 채 집을 샀다면 금리가 오르고 부동산 가격이 떨어질 때 견뎌내기가 무척 어렵다. 따라서 고금리 시대에는 자신이 투자한 부동산에 대한 레버리지를 한번쯤 되돌아봐야 한다. 

최근 부동산시장에 찬바람이 불고 있다. 아파트 미분양사태 등 불황이 심하다. 하지만 부동산은 여전히 많은 사람들이 찾는 재테크방법이다. 안정된 자산으로 인식된 데다 ‘언젠가는 오르겠지’라는 기대심리에서다.부동산투자하면 일반적으로 아파트 분양, 개발예정지 투자, 평수 갈아타기 등을 떠올린다. 하지만 경매나 공매를 통해서도 얼마든지 투자할 수 있다. 특히 공매를 이용하면 좋다. 다른 부동산투자방법보다 안전하면서도 싼 값에 투자할 수 있다.공매는 각종 세금을 체납했을 때 관할세무서나 지방자치단체에서 세금징수를 목적으로 체납자재산을 압류, 한국자산관리공사를 통해 행정처분하는 것이다. 이밖에 △자산관리공사가 법원경매를 통해 취득한 재산 △일시적 1가구 2주택자가 위임한 재산 △국가로부터 위임받은 재산 등과 같은 유입재산과 수탁재산, 국유재산도 공매대상이다. 온비드 회원 가입 뒤 입찰 가능공매에 참여하기 위해선 자산관리공사가 운영하는 온비드(http://onbid.co.kr)에 회원으로 가입해야 한다. 공매의 경우 법원에서 이뤄지는 경매와 달리 인터넷상에서 이뤄지기 때문이다. 온비드 회원가입 뒤엔 공인인증서를 등록해야 입찰에 참여할 수 있다.  온비드에서 취급하는 공매물건은 땅, 아파트, 주택, 자동차, 상가운영권, 골프·콘도회원권 등 다양하다. 공매물건은 입찰진행 상태와 관계없이 열람할 수 있다. 또 입찰참가자는 입찰가격, 감정평가서, 지도정보, 시세정보 등 주요 정보를 사이트에서 무료 이용할 수 있는 장점이 있다. 공매는 시세보다 부동산을 싸게 살 수 있는 게 특징이다. 올 들어 6월까지 자산관리공사 압류부동산 낙찰가는 부동산감정가의 65% 수준이었던 것을 감안하면 공매를 통한 부동산 투자는 매력적이다.공매 장점은 땅을 살 때도 있다. 토지거래허가구역 안의 땅을 살 때 별도로 거래허가를 받을 필요가 없다. 일시적 1가구 2주택자도 혜택을 볼 수 있다. 현행 세법상 주택을 새로 산 뒤 1년 안에 기존 집을 팔면 일시적 2주택자로 보고 양도차익의 9~36%만 세금으로 내게 돼있다. 하지만 1년을 넘기면 50% 세율이 적용된다. 1년 내 집이 팔리면 괜찮지만 부동산거래 부진으로 그 안에 팔리지 않을 때가 문제다. 이때 ‘일반부동산 인터넷공매 대행’ 서비스를 이용, 자산관리공사에 매각을 의뢰하면 그 시점에 판 것으로 간주돼 양도세 혜택을 받을 수 있다. 그러나 시세보다 싼 값에 팔릴 수 있다는 점을 유념해야 한다. 공매대행은 집을 산지 1년 안에만 신청할 수 있다. 공매신청 뒤 1년 안에 부동산이 팔려야한다. 공매를 내놨는데도 팔리지 않으면 양도소득세는 원래대로 부과된다.공매가 부동산을 사는데 여러 장점이 있지만 주의할 점도 있다. 공매로 낙찰 받은 뒤엔 모든 책임이 매수자에게 있다. 따라서 입찰 전 권리관계를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 유입재산이나 수탁재산일 경우 법원경매과정에서 모든 권리가 말소된 상태로 소유권이 넘어간다. 그러나 압류재산은 그렇잖다. 집이나 상가를 낙찰 받을 경우 압류재산에 대한 모든 권리가 말소됐는지, 대항력 있는 임차인이 있는지를 확인해야 한다. 대항력 있는 임차인이 있으면 이사비와 보증금까지 물어줘야 하는 일이 생긴다. 농지 입찰 땐 자신이 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는지도 확인해야 한다. 농지취득자격증명이 없으면 땅을 낙찰 받고도 소유권을 넘겨받지 못한다. 이런 경우 낙찰보증금만 날리게 된다. 농지취득자격증명은 해당 시·군·구청에서 확인할 수 있다.서류상 문제가 없더라도 입찰 전에 반드시 해당 부동산의 현장을 가보는 게 좋다. 건물의 경우 주변 교통 환경이나 유동인구 등에 따라 가치가 달라질 수 있다. 또 노후정도도 살피는 게 좋다. 노후가 심하면 수리비가 많이 들어 배보다 배꼽이 더 클 수 있다. 뭣보다 주의할 점은 현재 시세를 알아봐야 한다. 거래되는 시세보다 비싼 값에 낙찰 받을 수도 있다. 지난 달 자산관리공사에서 공매로 내놓은 A아파트 감정가가 실제 거래되는 값보다 1억 원쯤 비싸게 책정돼 있었다. 감정평가 뒤 시중의 집값이 뚝 떨어졌기 때문이다. 이밖에도 공매로 중고자동차, 학교매점, 지하철상가 운영권, 골프·콘도회원권 등도 살 수 있다. 인기 있는 건 중고차, 학교매점 및 상가운영권 등이다. 중고차는 대부분 공공기관에서 사용한 관용차로 관리가 잘 돼 있어 일반중고차보다 상태가 좋다. 하지만 정비를 거치지 않은 상태로 나오므로 낙찰받자마자 수리해야 하는 경우도 있다. 입찰 전 차량상태를 살피는 게 좋다. 학교매점이나 지하철상가 운영권은 권리금 없이 살 수 있다. 그러나 학교매점은 1년 단위로 계약이 이뤄지고, 지하철상가도 계약기간이 3~5년으로 짧다. 그러므로 빠른 시간에 원금을 회수하고 이익을 낼 수 있는 곳인지 확인해야 한다.   공매용어 알아두기- 유입자산  금융기관의 구조개선을 위해 한국자산관리공사가 법원 경매를 통해 취득한 재산 및 부실징후기업체를 지원하기 위해 기업체로부터 취득한 재산.- 수탁재산  금융기관 또는 기업체가 갖고 있는 비업무용재산을 한국자산관리공사에 매각 위임한 재산. 일시적 1세대 2주택자와 비사업용으로 전환될 땅 소유자가 매각을 위임한 부동산.- 압류재산  세금을 내지 못해 국가기관 등이 체납자재산을 압류한 뒤 체납세금을 받기 위해 한국자산관리공사에 팔아주도록 맡긴 부동산. - 국유재산  한국자산관리공사가 국가소유 잡종재산의 관리와 처분을 위임받아 입찰방법으로 일반인에게 임대하는 부동산. 

<뉴타운사업 추진 전망>“4차 뉴타운 발표 이르다”부동산 전문가들 ‘내년 하반기쯤 윤곽 드러날 것’돈이 된다며 투자자들이 몰리고 있는 뉴타운사업 추진 전망은 어떻게 될까. 많은 이들이 궁금증을 갖는 대목이다. 2년여 전 오세훈 서울시장이 선거 때 뉴타운사업을 적극 밀고 가겠다고 밝힌데 이어 지난해 대선 때 이명박 대통령까지 같은 흐름의 공약을 내걸어 기대를 거는 사람들이 많다. 특히 이 대통령이 서울시장 출신인데다 같은 당의 오 시장과 시각이 같아 사업에 탄력이 붙을 것으로 보여 전망을 밝게 해준다.   그러나 뉴타운사업이 생각처럼 그렇게 빨리 진척되지 않고 있어 주민들이 애를 태우는 모습이다. “계획도시 매력 느끼는 건 사실”부동산전문가들은 제4차 뉴타운지역이 빠른 시일 안에 발표되지 않을 것으로 보고 있다. 2002년 10월 시범뉴타운 발표 후 2004년을 빼고 해마다 뉴타운지역 발표가 있었다. 하지만 올해 안에 발표하는 건 시기상조란 의견이 지배적이다. 총선 때의 공약남발로 서울 전체가 뉴타운 기대감에 들떠있는 데다 강북지역의 뉴타운, 재개발 호재 등에 따른 가격상승이 부담스러운 상황이다. 따라서 뉴타운 발표가 다소 늦춰지고 본격사업도 뒤로 밀릴 가능성이 높다.   부동산전문가들은 “서울시가 뉴타운개발을 쉽게 하지 않을 것으로 본다”면서 “그러나 조합들이 추진하는 재개발사업의 경우 요건만 맞으면 허가해줄 수밖에 없을 것이다. 디자인과 계획도시조성에 중점을 두고 있는 서울시 입장에선 뉴타운이란 광역화된 개발에 매력을 느끼는 건 사실”이라고 분석했다.   ‘뉴타운 공약’ 검토 시간 필요서울시가 집값상승 원인이 있다고 해도 개발압력에 어쩔 수 없이 승인을 해줄 수밖에 없다는 견해다. 무분별한 재개발사업을 방치하는 것보다 계획된 도시개발 쪽으로 움직일 가능성이 크다는 얘기다.   부동산전문가들은 뉴타운 추진시기를 2009년 하반기에서 2010년쯤으로 보고 있다. 상황에 따라 2년 뒤인 2010년께 뉴타운 지정시기가 결정될 확률도 높다. 또 다른 부동산전문가는 이보다 조금 앞선 내년 하반기쯤 뉴타운지역 윤곽이 드러나지 않겠느냐고 조심스럽게 점쳤다.   서울시 입장에서 보면 우선 재개발속도를 다소 늦추면서 단계적으로 제4차 뉴타운지정을 할 것으로 보인다. 18대 총선에서 26개의 뉴타운공약이 쏟아져 나와 검토과정에서 많은 인력과 시간이 필요한 점에서다.<뉴타운지역 투자요령> 현황 확인ㆍ현장답사 ‘필수’부동산 노후정도 살피지 않아 손해 보는 경우도 많아서울시의 뉴타운재개발 활성화 촉진정책에 힘입어 지역마다 재건축·재개발사업이 활발하게 추진되고 있다. 달동네는 물론 오래된 집이 많은 마을엔 재개발·재건축 바람이 불어 새 아파트분양에 기대를 거는 주민들이 적잖다. 서울의 경우 구청마다 재개발추진지역이 10~30곳에 이를 정도다. 그러나 정부나 서울시가 재개발문제에 대해 적절히 대처하지 못해 피해자가 잇따르고 있다. 이에 편승해 부정을 저지르는 사람들도 생겨나 비난의 소리가 높다. 대책 없이 마구잡이로 사업을 벌이는 과정에서 생겨나는 후유증이라 여겨진다. 본지는 서울시내에서 수 십 년 재개발사업추진위원회 및 조합 등에서 현장실무를 책임졌던 김용진 씨를 통해 불법실상과 문제점, 대안제시를 제언형식으로 싣는다.  재개발사업이 이뤄지는 과정에서 작은 규모의 다가구 세대, 대지 10평 및 건물 15평 미만 소유자들이 피해보는 일이 많다. 재개발로 아파트를 지어도 높은 분양가의 돈을 낼 수가 없어서다. 어쩔 수 없이 재개발지역을 떠나고 만다. 재개발추진지역에서 벌어지는 일들을 눈여겨보면 제도상 허점이 많다는 것을 알 수 있다.정비용역업자 각본대로 사업유도재개발의 사업 초기엔 동네아주머니 몇 명이 얘기를 주고받는 수준으로 모임을 갖는다. 관련지식이 부족한 이들은 시공사 등에 찾아가 자문을 받는다. 이 과정에서 시공건설업자가 재개발사업을 추진하는 마을사람들에게 정비행정용역업자를 소개한다. 정비업자는 이때부터 재개발사업에 은근히 끼어든다. 재개발사업지식이 짧은 사람들로 하여금 추진위원장, 추진위원 등 임원진을 짜도록 권한다. 정비행정용역업자가 자신들 각본대로 사업추진을 유도하는 셈이다. 그런 뒤 건설사와 손잡는다. 다루기 쉬운 설계사도 끌어들인다.이 때부터 재개발추진운영규정을 교묘히 이용하면서 불법행위가 시작된다. 추진위원장 또는 위원들을 포섭해 시공건설회사, 철거업자들까지 끌어들인다. 또 설계도면도 제대로 완성되지 않은 상태에서 아파트건설사와 가계약하도록 만든다. 주먹구구식의 공사단가가 책정되는 건 말할 것 없다. 재개발사업이 시공사와 행정용역정비업자 의도대로 끌려가는 것이다.    이들은 재개발사업추진위원회를 마음대로 조종하면서 불법·부정행위를 일삼는다. 주먹구구식의 공사비 계산, 잦은 설계변경에 따른 설계비 이중지출 등 불법행위가 하나 둘 아니다. 자연히 느는 비용만큼 공사비도 조합원들이 올려줘야 한다. 이런 내용을 조합원들은 잘 알지 못한다. 알아봐도 추진위원들과 시공사업자들이 결탁돼있어 바로잡기 어렵다. 업자들이 조합원을 속이고 운영규정을 어겨도 소용없다. 내막을 제대로 아는 조합원이 소수여서 큰 힘을 쓸 수 없다. 불법운영을 지적한 조합원은 ‘재개발사업을 늦추고 사업추진에 발목을 잡는다’며 여론의 뭇매를 가해 당사자들을 난처하게 만든다. 조합원의 정당한 권리주장을 하지 못하도록 분위기를 끌고 가는 것이다. 추진위원장 등 재개발사업추진위원회 임원들은 잘못을 지적한 조합원을 집중성토한다. 행정용역정비업자와 시공사 말만 믿고 재개발사업을 추진하는 곳이 그래서 자꾸 생겨난다. 불법운영 지적 조합원은 ‘왕따’문제는 이런 불법행위를 하는 추진위원회가 조합원들에게 얼마나 이득을 주는가 하는 점이다. 정비업자, 시공사는 추진위원회 임원들을 떡 주무르듯이 한다. 공사비가 높게 책정될 확률이 아주 높다. 그 사이 건설사는 폭리를 취한다. 아파트분양가가 턱없이 올라가 조합원들이 아파트입주를 못하는 일이 벌어진다. 높은 분양금액으로 댈 돈이 부족해 그곳을 떠나게 된다. 아파트분양권을 팔고 떠나는 조합원이 85~90%에 이른다. 다세대·다가구주택 소유자는 재개발지역을 떠나 전세살이를 허거나 서울 변두리로 나가 살게 된다. 더욱이 재개발조합과 건설회사간의 계약서를 보면 가관이다. 도면도 제대로 완성되지 않고 뚜렷한 공사비 산출근거도 없다. 건축비의 경우 1평(3.3㎡)당 390만~400만원까지 받고 있다. 이 금액은 지역에 따라 다르겠지만 비싼 편이다. 산출내역도 없이 어떻게 몇 천 억 원짜리 공사계약을 맺는지 궁금할 뿐이다.총회 서면결의동의서 편법 이용재개발사업추진위원회가 협력업자들과 짜고 하는 총회 서면결의동의서 숫자 늘리기도 큰 문제다. 도우미가 조합원 집을 찾아다니며 동의서를 받는 것을 원천적으로 막아야 한다. 재개발지역 총회 참석 서면결의동의서 숫자 늘리기 통해 조합원재산을 빼앗아가도 법으로 보호받을 수 없어 심각하다. 총회장에 가보면 참석인원은 적고 서면 결의동의서 숫자가 더 많다. 재개발사업추진위원회와 조합임원들이 부정을 해도 서면결의서로 정당화시킨다. 조합원결의를 묵살시키는 서면결의동의서제도는 당장 없어져야 한다. 추진위원회 및 조합집행부의 부정을 막고 시공사 횡포도 막아 아파트분양가를 낮출 수 있기 때문이다. 이런 현상들은 재개발사업추진위원회가 업무 시작 때부터 첫 단추를 잘못 끼워서 일어난다는 결론에 이른다. 건설사에 끌려 다니다보니 공사비가 비싸지고 아파트분양가격 또한 높을 수밖에 없다. ‘짜고 치는 고스톱’격으로 그야말로 복마전이 벌어지고 있다.짐작컨대 이는 재개발사업 추진위원회, 정비업자, 관할구청 담당공무원이 업무상 자주 만나면서 생기는 현상이 아닐까 싶다. 담당공무원은 정비업자 또는 건설사 사람 말을 무시할 수 없을 것으로 생각된다. 재개발사업추진단계에서 정비업자 선정이 가장 중요하다는 게 공통된 견해다. 정비업자와 시공건설사와는 짝이 된다. 조합원만 봉이 되고 결국 공사비는 올라간다. 추진위원회 조합임원은 시공사와 짜고 공사대금을 부풀려 폭리를 취한다. 정부는 기반시설비를 조합에 부담시키고 있다. 또 재개발지역 세입자 주거대책비 부담, 학교용지 부담, 임대주택부지 부담 등 떠안아야 하는 비용과 부담도 많다. 이런 비리와 허점을 행정당국이 뻔히 알면서도 손을 놓고 있는 듯해 안타깝다. 조합원들이 추진위원회의 불법운영, 법 규정 위반사실 등을 민원절차를 밟아 시정요구해도 제대로 고쳐지지 않고 있다.사업추진 단계부터 감독해야따라서 중앙정부의 적극적인 개입과 특단의 대책마련이 시급하다. 재개발 활성화대책만 내놓을게 아니라 재개발사업추진 단계에서부터 바로 잡아줘야 한다. 그래야만 조합원 갈등해소는 물론 건설사 폭리도 막을 수 있다. 관할 지방행정관청도 선량한 조합원들의 피해를 줄이기 위해 적극 나서야 한다. 재개발 운영규정법 위반, 부당지출, 부당협력업체 등을 해당 구청에 신고해도 제대로 처리되지 않는 건 잘못된 일이다. 경찰서에 고소해도 계란으로 바위치기 같아 답답하다.  부동산가에 핵심으로 떠오른 뉴타운지역에 군침을 흘리는 사람들이 늘면서 투자자들의 발걸음이 잦다. 그러나 여러 가지 덫과 걸림돌들이 도사려 주의가 요망되고 있다.부동산전문가들은 뭣보다도 현장 및 진행상황 확인이 필수라고 강조한다. 이동규 부동산컨설턴트(법무법인 대유 부동산팀 이사)는 “부동산중개업소나 기획부동산업소를 완전히 믿지 말라”면서 “관할구청 지적과나 토지관리과, 건축과 등에 가서 확인하면 재개발진행단계가 어디까지 와있는지 알 수 있다”고 말했다. 그는 “이런 확인을 통해 지금 들어가면 구역지정이 됐을 때 지분보유자로 아파트를 분양받을 수 있는지도 알 수 있다”고 덧붙였다. 재개발진행단계 직접 확인 가능  구역지정상태, 진행상황, 제약조건 등을 지자체를 통해 꼭 확인하라는 얘기다. 또 구청에선 해당지역의 노후도 통계를 주기적으로 내놓고 있으므로 이런 점도 꼼꼼히 확인해야 한다.   특히 뉴타운이나 재정비촉진사업, 재개발지역 외에도 재건축이나 도시환경정비사업 등도 있으므로 개발이라고 해서 똑같이 봐선 안 된다. 길을 뚫는 등 도시환경정비사업의 경우 분양권은 전혀 나오지 않는다. 현금으로 약간의 이주비 정도만 나온다는 점을 알아야 한다. 또 현장에 가서 대상지역을 꼭 살펴봐야 한다. 노후도의 경우 구청 통계와 현장답사결과가 다를 수 있다. 곳곳에서 다세대주택 등이 신축을 시작하고 있거나 계획하고 있다면 노후도 통계에 반영되지 않을 수도 있다. ‘예상지역’은 달리 접근해야   재개발구역으로 지정된 곳은 값을, 지정이 예상되는 곳은 노후정도를 가장 먼저 따져봐야 한다. 이동규 부동산컨설턴트는 “개발구역으로 지정된 곳은 값싼 부동산물건은 거래가 마무리되고 비싼 것만 남아있을 가능성이 높다”면서 “나중에 보상을 위해 감정평가 받았을 땐 구입가격보다 못한 경우도 생길 수 있다”고 강조했다. 비싸게 샀다가 추가비용까지 많이 나와 전체투자액이 예상을 크게 벗어나는 경우가 생긴다는 것. 따라서 사업기간, 기회비용, 불편하고 낙후된 거주환경, 부실한 냉·난방 등을 고려하면 새 아파트를 분양받거나 다른 곳에서 기존 집을 사는 게 오히려 나을 수도 있다.  재개발 등 투자는 어디까지나 적은 돈을 투자, 아파트를 분양받는 게 원칙이다. 반면 재개발구역으로 점쳐지는 곳에 투자 땐 부동산 노후도를 먼저 살펴야 한다. 노후도가 법정기준을 충족하더라도 다세대주택 등 신축이 이뤄진다면 노후도는 떨어질 가능성이 크다. 관할구청에서 확인해보고 현장에 가서 발품도 팔아 살펴야할 필수항목이다.

뜨거웠던 뉴타운 열기가 썰렁해지고 있다. 지난 4월 국회의원선거 때 후보들은 앞다퉈 뉴타운개발을 공약으로 내세웠다. 그러나 오세훈 서울시장은 ‘당분간 뉴타운 추가지정은 없다’는 입장을 밝혔다. 이에 따라 ‘뉴타운 공방전’이 벌어졌다. 그러나 공방마저  사그라진 지금 뉴타운 공약은 부동산에 대한 기대감만 부추켜 놓은 꼴이 됐다. 집값은 뛰고 그 와중에 ‘지분쪼개기’ ‘전세값 폭등’등 입주자들의 피해도 만만찮다. 뉴타운 지역의 어제와 내일을 살펴본다.  지난 4월 국회의원선거 때 서울지역 4차 뉴타운후보지로 거론됐던 해당지역 부동산시장이 썰렁하다. 더욱이 한나라당 국회의원들과 서울시장 간의 ‘뉴타운 공방’이 마무리 되면서 매수세마저 뚝 끊긴 분위기다.  오세훈 서울시장이 ‘당분간 뉴타운 추가지정은 없다’는 입장을 확고히 하면서 매수심리가 얼어붙었기 때문이다. ‘뉴타운 추가지정’을 요구하던 한나라당 의원들이 지난 5월 6일 서울시 방침에 따르기로 의견을 모으면서 간간히 이어졌던 거래마저 끊겼다.   뉴타운후보지 지분거래 ‘썰렁’거래는 없지만 총선 직전 수 천만 원씩 올랐던 지분 호가는 좀체 떨어지지 않고 있다. 뉴타운 개발공약에 들떴던 지분보유자들의 막연한 기대감이 수그러들지 않아서다. 부동산업계에 따르면 국회의원선거가 있었던 지난 4월 지분 값(33㎡ 기준)이 3.3㎡(1평)당 최고 5백만 원씩 뛰는 등 과열양상을 보였던 서울 사당동 일대는 요즘 거래가 이뤄지지 않고 있다. 총선 전엔 소형지분을 찾는 투자자들이 수두룩했지만 지금은 매물이 나와도 거들떠보는 사람이 거의 없다. 사더라도 당장 돈이 되지 않을 것이란 판단에서다. 사당동·창동·화곡동 등 매수세 끊겨 서울 사당동 H공인중개사사무소 관계자는 “올해 초 3.3㎡(1평)당 2천5벡만∼2천7백만 원하던 지분 값이 갑자기 3천만∼3천2백만 원으로 올랐는데 겁이 나서 살 수 있겠느냐”면서 “당장 뉴타운으로 지정된다면 몰라도 거래가 되살아날 가능성은 희박하다”고 말했다.   뉴타운 호재는 사라졌지만 호가는 좀처럼 빠지지 않고 있다. 사당동 M공인중개사사무소 관계자는 “저평가됐던 부동산값이 이제 와서야 제값을 찾았다고 생각하는 지분보유자들이 많아 매수세가 없는데도 호가가 유지되고 있다”면서 “언젠가는 개발될 것이란 기대감도 호가를 떠받치는 요인”이라고 설명했다. 총선 전후 지분 값이 치솟던 서울 창동 일대도 상황은 비슷하다. 서울시와 한나라당의 뉴타운공방이 마무리되면서 거래가 끊겨 썰렁하다. 그러나 호가는 변동이 없다. 올해 초 3.3㎡당 1천8백만 원 선이던 지분 값이 총선을 앞뒤로 2천만∼2천4백만 원까지 올랐다. 요즘도 그 같은 시세를 이어가고 있다.   막연한 기대감에 호가만 여전서울 창동 H공인중개사사무소 관계자는 “주민들 대다수가 4차 뉴타운개발이 물 건너갔다는 사실을 인정 않고 있다”면서 “사겠다는 사람도 없지만 뉴타운으로 지정될 때까지 버티겠다는 이들이 많아 매물도 없다”고 말했다.   서울 화곡동 일대도 숨고르기에 들어갔다. 총선 전엔 매수자가 줄을 섰지만 지금은 거래가 뜸하다. 몇 달 사이 3.3㎡당 3백만∼5백만 원씩 뛰었던 지분 값의 상승세는 가라앉았지만 한번 오른 값은 잘 떨어지지 않고 있다. 현재 3.3㎡ 지분 값은 1천8백만∼2천2백만 원을 호가한다.   부동산전문가들은 제4차 서울 뉴타운후보지의 지분거래가 끊기더라도 당분간 값이 내리지 않을 것으로 보고 있다. 부동산써브 관계자는 “뉴타운후보지에 사는 사람들은 중·장기적으로 반드시 개발될 것이라고 확신하고 있다”면서 “서울시가 당분간 뉴타운지정을 하지 않겠다는 입장을 아무리 강조해도 ‘실망 매물’이 쏟아지지는 않을 것”이라고 내다봤다.<뉴타운 투자 실태와 문제점>‘지분 쪼개기’ 활개 피해자들 잇따라법 허점 노린 투기 수법… 서울시·구청은 강력 단속, 정부는 ‘뒷북’재개발예정지역에 투자했다. 모은 돈을 모두 집 한 칸 사는 데 몽땅 쏟아 부었다. 4식구가 33㎡(10평)도 채 안 되는 좁은 집에 이사를 해서 살았다. 그 곳에 새로 짓는 아파트를 분양받기 위해 수년을 참고 산 것이다. 그러나 아파트는 끝내 나오지 않았다. 분양받을 수 있는 최소지분에 미치지 못했다는 이유에서다.   이처럼 뉴타운에 큰 기대를 걸었던 사람들이 황당하게 당한 사례들이 잇따르고 있다. 지나친 지분 쪼개기가 원흉이다. 노후도 미달로 사업추진 안되기도  이보다 더 허무한 일도 있다. 재개발추진이 확실시되는 곳에 들어갔으나 노후도 미달로 사업추진 자체가 어려워진 사례다. 지분을 쪼개기 위해 단독주택을 허물고 새로운 다세대주택을 짓는 행위가 기승을 부리면서 생겨난 현상이다. 재개발대상지역이 새 집들로 넘쳐나고 결국 법정노후도 기준(60%)을 충족시키지 못하게 돼 사업이 어려워진 것이다.   이 같은 지분 쪼개기는 법의 허점을 노린 신종 부동산투기 수법과 다름없다. 지금까지는 재개발구역 등으로 지정되면 토지거래허가를 받도록 돼있다. 해당지역 안에서 땅을 사고팔 때 지자체 허가를 받아야 한다. 하지만 본인의 주택을 허물고 새 집을 짓는 행위는 매매거래가 아니므로 상대적으로 자유롭다. 이런 점을 악용해 다세대주택 등을 신축, 지분을 교묘히 나누는 것이다.지분 쪼개기가 극성인 해당지역에선 거주자들이 피해를 고스란히 볼 수밖에 없다. 신축건물들이 많아 노후도가 낮아져 구역지정 자체가 무산될 수도 있다. 이익은 투기꾼들이 보고 주민들은 앉아서 피해를 입는 현실이다.     지분 쪼개기 사태가 심각해지자 지방자치단체들이 먼저 팔을 걷어 붙었다. 서울시는 재개발이나 뉴타운이 예상되는 곳에서 아파트입주권을 노리고 소형 다세대주택을 새로 짓거나 단독주택을 헐어 소규모 다세대주택을 새로 지을 땐 제재를 가하고 있다. 단독주택 헐어 다세대 지을땐 제재재개발아파트 분양대상에서 제외하고 현금 청산할 수 있도록 ‘도시 및 주거환경 정비조례’를 고칠 예정이다. 서울시는 시의회 의결을 거쳐 ‘도시 및 주거환경정비조례’를 개정, 오는 7월부터 시행에 들어간다.   서울 구로구도 이에 발맞춰 △재개발이나 재건축정비추진 예정지역 56곳 △광역개발계획추진 예정지역 16곳 △뉴타운식 광역개발계획추진 예정지역 4곳 등에 대해 건축심의를 확대 강화키로 했다. 그러나 중앙정부 당국은 뒷북을 치고 있다. 이렇다 할 대책이 아직껏 나오지 않고 있다. 다만 국토해양부가 지구지정고시일 이전의 지분 쪼개기에 대해서도 분양권을 인정하지 않는 방안 등을 검토할 것으로 알려져 곧 법령개정작업에 들어간다는 소식이다.   부동산전문가들은 “지분 쪼개기는 법망을 피하는 갖가지 수법들이 개발돼왔다”면서 “정부에선 이렇게 법의 틈새를 비집고 나와 피해가 커지면 뒤늦게 막아오기만 하고 있어 발 빠른 대처가 아쉽다”고 지적했다. 차 떠나고 손드는 격으로 뒷북만 친다는 지적이다.<‘뉴타운 공약’ 후폭풍과 가격동향> ‘뜨거운 감자’ 뉴타운, 1~2년 지나야 ‘햇볕’서울 노원 오르고 강남 내리는 집값 역전현상… 뉴타운 부근 전세價 상승 불가피 서울 노원구지역의 높은 파고가 인근 중랑구, 도봉구, 성북구와 의정부시, 양주시 등 노원을 둘러싼 곳으로 확산되고 있다. 이들 지역은 대부분 18대 국회의원선거 때 ‘뉴타운공약’이 있거나 뉴타운개발예정지로 지목돼오던 곳이다. 다만 가격폭등의 진원지인 노원구는 주택거래신고지역 지정 뒤 오름세가 주춤한 상태다.   ‘뉴타운 공약’ 폭풍이 불어 닥친 뒤의 집값은 어떻게 움직였을까. 우선 총선 뒤 서울지역 아파트값 변화를 보면 어느 정도 짐작할 수 있다. 뉴타운개발이 거론된 곳에서 눈에 띄는 가격상승현상이 나타난 게 단적인 사례다.   부동산정보업체 스피드뱅크의 4월 넷째 주 전국 부동산값 동향을 보면 지역별 편차가 나타난다. 서울 중랑구가 1.16%로 가장 많이 올랐다. 이어 강북구(0.65%), 도봉구(0.65%), 동대문구(0.43%), 성북구(0.41%), 금천구(0.41%), 구로구(0.35%), 노원구(0.33%) 가 뒤를 이었다. 강북이 전반적으로 오른 양상을 보인 반면 강남지역은 작게 올랐거나 내렸다.  뉴타운 기대감 노원 인근 집값 뛰어그동안 별다른 움직임이 없었던 서울 동대문구의 경우 휘경ㆍ이문뉴타운개발 기대감으로 호가가 크게 올랐다. 이문동 현대아파트 82㎡(25평형)는 1천만 원 오른 2억6천만~2억7천만 원 선에 거래되고 있다.   서울 구로구도 마찬가지다. 고척3구역 등 재개발예정지 일대가 강세다. 마포구는 당인리, 아현뉴타운 개발로 꾸준한 상승세를 보이는 가운데 2억~3억 원대 중·소형아파트의 수급불균형이 심화되고 있다.   경기도는 옥정신도시개발의 부푼 꿈을 갖고 있는 양주시(1.37%)와 의정부뉴타운으로 들썩이는 의정부시(1.17%)가 압도적인 상승률을 보였다. 양주시는 대단위 새 아파트 이주수요가 크게 늘면서 덕계동 양주푸르지오아파트 109㎡(33평형)가 500만 원 오른 2억3천만~2억7천만 원 선을 기록했다.   의정부시도 금의ㆍ가능지구 뉴타운지정 후 기대감이 커졌다. 금오동 주공그린빌아파트 1단지 109㎡(33평형)는 5백만 원 오른 2억6천만~3억2천만 원 선이다.   스피드뱅크 시황분석 관계자는 “강북발 집값상승이 경기북부지역으로 확산되고 있어 값 상승이 당분간 이어질 전망이다”고 말했다.   전세가격상승도 급격하지 않지만 서울 강북권과 서남권을 중심으로 오름세를 보이고 있다. 도봉구와 성북구는 경전철과 장위뉴타운 등의 호재로 전세가격에까지 영향을 미쳤다. 물론 ‘뉴타운공약’ 때문에 전세가격이 올랐다는 인과관계를 설명하기엔 다소 무리가 따른다는 지적도 있다.   부동산전문가들은 “뉴타운공약이 당장 전세가격 오름세로 연결되긴 힘들다”면서 “다만 장기적으로 사업이 가시화됨에 따라 뉴타운사업지에 살았던 사람들이 인근지역의 전셋집을 찾게 되면 전세가 상승은 불가피하다”고 분석했다. 강남은 노원과 정반대 현상   서울 강남지역 부동산시장 움직임은 한창 뜨고 있는 노원지역과 반대 흐름을 보여 눈길을 끈다. 강남권을 중심으로 송파구(-0.12%), 강동구(-0.05%) 등 강남외곽을 중심으로 값 내림세가 이어지는 분위기다.   송파구 가락시영아파트는 조합원들이 규제완화 기대감으로 사업추진을 늦추고 있다. 56㎡(17평형) 아파트는 1천만 원쯤 떨어진 7억9천만~8억2천만 원선으로 하락세를 이끌었다.   강남구와 서초구가 나란히 가격변동률 ‘제로’를 기록한 가운데 인근지역의 부동산값 하락은 마치 노원지역의 가격상승을 거꾸로 돌려놓은 듯하다. 서울 강남 일대를 ‘노원 역전현상’이란 시나리오에 대입시키면 강남구와 서초구지역의 가격폭락이 그만큼 이어질 차례다.  <‘뉴타운 공약’ 책임공방 전말>겉으론 봉합됐지만 ‘제2그라운드’ 가능성도, ‘일주일 공약’ 비난 봇물한나라당 의원들-오세훈 시장 견해차로 갈등그렇게 장담했던 선거공약(公約)이 일주일도 안 돼 물거품의 공약(空約)이 되다니….  공약은 같은 공약인데 뜻은 완전히 다르니 도대체 어디에 하소연해야 되나요?”(서울 사당동의 한 주민)   “선거가 끝날 때까지 침묵을 지키다가 표를 몰아주니 이제 와서 왜 딴소리인지. 뉴타운 공약에 이리 몰리고 저리 차이는 시민들 구경하는 게 재미있었는지 오세훈 서울시장에게 묻고 싶어요.” (서울 화곡동의 한 주민)부동산시장에서 ‘뉴타운바람’이 수그러들지 않고 있다. 총선 전엔 국회의원후보자들의 뉴타운공약 기대감으로 집값이 뛰더니 이번엔 오 서울시장의 “뉴타운 추가지정을 고려하지 않겠다”는 입장발표로 수요자들이 혼란을 겪고 있다.   특히 동작구 사당동, 강서구 화곡동, 중랑구 묵동, 노원구 상계동 등 총선에서 뉴타운공약이 쟁점이 됐던 지역민들은 실망감을 감추지 못하고 있다. 비난이 봇물처럼 쏟아지고 있다.   18대 국회의원선거의 최고 이슈였던 ‘뉴타운 공방’은 선거가 끝나고 오 서울시장의 ‘추가지정 유보’란 폭탄발언 뒤 책임론으로 번졌다. 이런 가운데 ‘뉴타운공약’을 선거 때 활용, 당선된 해당지역 국회의원들과 오 시장의 날선 신경전이 벌어져 눈길을 끌었다. 주민들의 비난이 줄을 잇고 집권여당 지지도가 바닥을 치고 있다. 민심도 말이 아니다.오 시장은 1~3차 뉴타운사업이 가시화되고 부동산값에 큰 영향이 미치지 않는 선에서 뉴타운 추가지정을 검토할 것이란 의견을 다시 한 번 밝힌 바 있다. 몇몇 국회의원 후보는 선거운동 때 “오 서울시장과 얘기가 끝났다” “법규를 고쳐서라도 뉴타운을 추진하겠다” 등 발언을 쏟아내기도 했다. 지금와선 모두 거짓말을 한 꼴이다.   그러자 통합민주당, 자유선진당, 민주노동당 등 야당들은 ‘오 시장이 총선에서 뉴타운 추진공약을 내세웠던 다수의 한나라당 의원들을 의도적으로 도운 게 아니냐’는 의혹을 제기했다. 또 한나라당이 확정되지도 않은 뉴타운사업을 추진하겠다는 공약을 내세웠다며 선거법위반이라고 주장했다.  이에 대해 조영식 중앙선거관리위원회 사무총장은 4월 29일 선거법위반에 관해 “허위사실공표혐의가 없다”고 결론지었다. 조 총장은 국회 행정자치위원회 전체회의에서 “후보자들이 낸 공보자료와 홍보물을 검토한 결과 허위사실공표 혐의를 발견하지 못했다”고 밝혔다.   한나라당 뉴타운 긴급대책 소위원회 소속의 정태근·권택기·김성식·강용석 당선자는 이에 앞서 4월 28일 오 시장과 만나 뉴타운문제를 논의하기 위해 5월 6일 당정협의를 갖기로 하고 약속대로 만남을 가졌다. 결과 ‘뉴타운 추가지정’을 요구했던 한나라당 의원들은 당정협의과정에서 서울시 방침에 따르기로 의견을 모았다. 국회의원들이 일단 꼬리를 내린 셈이다. 그래서 공방전은 멈췄다. 당정협의 과정서 서울시 방침 수용하지만 후유증이 적지 않아 시끄럽다. 피해가 고스란히 주민들에게 돌아간 것이다. 간간히 이어져왔던 거래도 완전히 끊겨버려 부동산시장에 찬바람이 쌩쌩 불고 있다. 문제는 한나라당 의원들과 오 시장의 견해차가 아직도 쉽게 좁혀지지 않고 있다는 점이다. 공방전이 중단되면서 겉으론 봉합된 것처럼 보이지만 실상은 그렇지 않다는 게 정가 및 서울시 관계자의 귀띔이다. 부동산가 사람들도 같은 시각이다. 복병이 언제 터질지 모른다. 서울시 부동산값 안정이 우선졸지에 ‘양치기 소년’이 돼버린 한나라당 의원들은 자신들이 내건 공약이 추진되도록 지속적인 압박을 가하고 있는 것으로 알려졌다. 반면 오 시장은 부동산값 안정이 전제돼야 한다는 방침엔 양보할 수 없다는 입장으로 맞서고 있다. 창과 방패관계처럼 두 쪽이 팽팽하다. 뉴타운을 헛된 공약으로 만든 책임은 오 시장에게도 있다. 뉴타운사업에 대해 일관된 입장을 보여 왔더라도 국회의원후보들의 뉴타운공약을 구경만 한 건 잘못이다. 여당소속 지자체장으로서 나서기 힘든 상황이었더라도 잘못 끼워진 단추를 과감히 풀었어야만 했다. 서울시민을 고객으로 모셔야하는 서울시장 입장에서 “뉴타운 협의사실이 없다”고 분명히 밝혀야만 했다. 뉴타운공약이 허위였는지 여부에 대해 검찰이 수사 중인 가운데 오세훈 서울시장이 “논란은 오해 때문에 빚어진 것”이라고 말해 주목받고 있다. 오 시장은 지난 5월 15일 중앙언론사 논설·해설위원과의 간담회 자리에서 “뉴타운문제는 정몽준 의원이 오해한 것”이라고 주장했다.   그는 자신은 “뉴타운문제에 대해선 계속 일관된 입장을 견지해왔다”고 거듭 강조했다. “그렇기 때문에 선거가 임박해 공천을 받은 한나라당후보들이 자신을 만나면 뉴타운개발을 약속해달라는 부탁들을 했지만 확답을 하지 않았다”고 밝혔다. 오 시장은 한나라당 후보들을 만나면 “부동산값이 들썩이는 상황에서 뉴타운을 추진하는 것은 바람직하지 않고 뉴타운의 보완점을 찾아내기 위해선 시간이 필요하다는 이유를 들어 후보들 요청을 완곡히 거절했다”고 덧붙였다. 오 시장은 문제가 된 정 의원과의 대화에서도 같은 입장이었다고 강조했다. 거짓과 오해 사이의 ‘뉴타운 공약’ 그렇다면 누구의 말을 믿어야 하느냐는 게 해당 지역주민들의 반응이다. 아직 이렇다 할 최종 결론이 나지 않은 상황이어서 추이를 더 지켜봐야 되겠지만 언젠가 한쪽은 치명타를 입게 될 게 뻔하다. 국회의원이 거짓말을 한 것인지, 아니면 오 시장이 그런 것인지 두고 볼일이다. 그렇게 됐을 때 국민들의 민감한 사안을 잘못 건드린 쪽의 정치생명이 위태로질 게 자명하다. ‘뉴타운 공약’ 책임공방 2라운드가 기다려진다. 

<내 집 마련 서울 변두리 ‘알짜’ 노려라>대출조건 좋고 무료옵션 등 ‘보석’ 수두룩 아파트브랜드·대단지·교통 등도 잘 따져야봄을 맞아 주택분양시장이 기지개를 켜고 있다. 관망세를 보여 왔던 실수요자들이 이사철을 맞아 내 집 마련 채비를 하는 분위기다. 하지만 부동산시장 전망은 아직도 안개 속이다. 아파트구입에 선뜻 나서기 꺼려지는 것도 그런 이유에서다.이와 관련, 4월부터 새 아파트공급량이 크게 줄 조짐이다. 부동산 업계에 따르면 4월 중 전국의 새 아파트 분양예정량은 2만 200여 가구. 3월 (5만 2,740가구)의 절반에도 미치지 못하는 양이다. 분양가상한제를 적용받는 아파트가 늘어난 데다 상반기 부동산시장전망이 불투명해 분양을 미루는 건설사들이 많아졌기 때문이다.전문가들은 이런 때일수록 유망입지, 분양가 등을 따져 실수를 줄이라고 권한다. 하반기 들어 부동산거래가 살아날 것으로 보이므로 알짜 미분양아파트를 노려보라고 권한다. 특히 미분양아파트는 대출조건이 새 분양아파트보다 좋고 발코니 등 옵션을 무료 제공하므로 돈이 넉넉지 않은 사람들에겐 ‘알뜰구매’ 찬스다.미분양아파트 보석 줍기 땐 몇 가지 착안사항이 있다. △아파트브랜드 △대단지 △대규모 택지개발지구의 혜택 △편리한 교통여건 등을 고루 갖춘 곳을 골라야 재테크에 성공할 수 있다. 꼭 값비싼 서울 강남지역 아파트만 쳐다보지 말라는 충고도 잊지 않는다. 서울 변두리나 수도권이라도 전망 좋고 분양가가 그렇게 높지 않으면서 브랜드까지 좋은 곳이 있다. 이런 지역 아파트를 잘만 고르면 보석을 줍는 꼴이다. 분양을 준비 중인 아파트단지를 훑어보면 이런 조건을 갖춘 알짜물량들이 적잖다.대우건설은 서울 성북구 하월곡동 월곡 1구역을 재개발, 714가구 중 57가구를 분양한다. 분양가는 인근시세를 감안할 때 79㎡(24평)형은 3.3㎡(1평)당 1,100만∼1,200만원선이 될 전망이다. 서울지하철 6호선 월곡역과 하월곡역을 걸어서 갈 수 있고 내부순환도로도 가깝다.삼성물산은 서울 은평구 불광동 불광 6구역재개발사업을 통해 782가구를 지어 85가구를 일반분양한다. 분양가는 79㎡(24평)형이 3.3㎡당 1,000만∼1,200만 원. 150㎡(45평)형이 1,500만 원선이다. 은평 뉴타운개발로 후광효과가 기대돼 유망지역으로 꼽힌다.경기지역에선 현대건설이 용인시 흥덕지구에 113∼116㎡(34~35평)형 570가구를 공급한다. 분양가상한제가 적용, 10년간 전매가 금지된다. 물량의 30%인 171가구가 용인시 1년 이상 거주자에게 먼저 배정된다. 분양가는 3.3㎡당 900만 원 선. 주변시세보다 싼 편이다.부근 신봉동에선 동부건설이 도시개발사업지구에 21개 동 109∼189㎡(33~57평)형 1,238가구의 대단지를 분양한다. 오는 9월 분양될 수원 광교신도시 후광효과가 기대된다. 예상분양가는 3.3㎡당 1,600만원. 다소 비싸지만 분양가상한제 적용을 받지 않아 입주 뒤 전매할 수 있다.경기 용인시 수지구 동천동에서 분양 중인 삼성물산 건설부문의 ‘래미안 동천’ 3블록이 좋은 사례다. 855가구의 대단지인데다 입주를 앞둔 서판교와 가까워 미래가치가 뛰어나다.  부근 용인시 상현동에 현대건설이 짓는 ‘상현 힐스테이트’도 일부 미분양 상태다. 126~278㎡(38~83평)형으로 중·대형 수요자들이 관심을 가져볼만하다.경기도 서부지역에도 이런 아파트가 있다. 서울 용산구와 함께 부동산 불패신화를 이어가고 있는 인천지역은 ‘내 집 마련 0순위’로 꼽힌다. 경제자유구역개발로 인기를 끄는 인천시 서구 청라지구엔 호반건설이 A14블록에서 111㎡(33.6평), 112㎡(33.9평)형 745가구를 분양할 예정이다. 분양가상한제가 적용되며 인천 거주자에 30%, 수도권거주자에게 70%가 우선 공급된다. 분양가는 3.3㎡당 900만∼1,000만원.남광토건 역시 인천시 계양구 박촌동에 109∼231㎡(33~70평)형 182가구를 분양한다. 인근에 계양산 등 녹지 환경이 풍부하다. 인천지하철 1호선 박촌역이 걸어서 3분 거리다. 서울방향 이동은 서울외곽순환고속도로와 경인고속도로를 이용할 수 있다.인천시 남구 용현동 일대엔 풍림산업 주상복합아파트 630가구가 분양된다. 경인고속도로 인천 나들목이 가깝고 도원역이 차로 5분 거리다. 영종도와 송도가 바로 옆에 있다. 사업지 주변이 용현·학익도시개발사업, 문학도시개발사업, 제물포 역세권도시재생사업 등 개발호재가 풍부하다.부천시 ‘부개역 푸르지오’도 권할 만하다. 이곳은 수도권전철 부개역에서 걸어 3분 거리다. 초역세권에 있는 1,000여 가구의 대단지로 부근에 공급되는 새 아파트가 없어 희소가치가 높다. 첨단시스템의 피트니스클럽, 4레인의 실내수영장, 고품격 실내골프연습장, 독서실, 키즈 룸 등의 시설을 갖추고 있다. 또 일반아파트보다 10㎝ 높은 2.4m의 높이로 주거환경이 좋은 편이다. 경기 북부지역 핵심으로 떠오르는 파주시도 있다. 분양 중인 ‘파주 푸르지오’는 지하 2층~지상 17층짜리 8개 동으로 이뤄져 있다. 110~190㎡(33~57평)형이며 450가구다.부근 파주 운정 신도시가 10년까지 전매제한을 받는 것에 반해 매매가 자유롭다. 등기 뒤 사고팔 수 있어 일반인들 관심이 쏠려있다. 경의선 복선화계획과 제2자유로(2009년 개통 예정), 서울~문산간 고속도로(2008년 중 착공 예정) 등 교통여건이 계속 나아질 곳이라 투자가치가 높다.충청권에선 대우건설이 분양하는 ‘천안 백석 푸르지오’는 천안시 백석동에 지상 20~23층 아파트 9개 동으로 공급면적 108.7~174.4㎡(32.7~52.8평)형 746가구로 이뤄져 있다. 분양가는 3.3㎡(1평)당 730만~790만원. 중도금의 40%까지 무이자융자가 주어지며 주방도 돈을 받지 않고 넓혀준다. 천안지역은 지난해 9월 투기과열지구에서 풀린 뒤 분양권 전매제한이 없어 매력적인 투자처로 손꼽힌다.<1주택 장기보유자 양도세 부담 크게 준다>장기보유특별공제율 최대 45%서 80%로 올려…10가구 중 8가구 혜택3월 20일부터 1세대 1주택 장기보유자가 집을 팔았을 때 내는 양도소득세가 크게 줄어들었다.정부는 지난 11일 국무회의에서 국회를 통과한 1세대 1주택자의 장기보유특별공제율을 올리는 내용의 소득세법 개정 공포안을 의결했다. 개정 소득세법에 따르면 1세대 1주택자에 대한 양도소득세 장기보유특별공제율이 ‘매년 3%(최대 15년 이상 보유 때 45%)’에서 ‘매년 4%(최대 20년 이상 보유 때 80%)’까지로 높아진다. 종래는 3년 보유 때 양도차익의 10%, 4년부터 15년까지는 보유햇수에 3%를 곱하는 것으로 돼 있다. 이에 따라 △4년 보유 때 12% △10년 보유 때 30% △15년 이상 보유 때 45%가 적용됐다.매년 4%에다 기간도 최대 20년으로 늘어나면 3년 보유 땐 양도차익의 10%가 적용되지만 △4년은 16% △10년은 40% △20년 이상일 땐 80%가 적용된다.10년 전 3억5,900만원에 사서 10억원에 팔았다면 종래는 양도차액 6억 4,100만원에 대한 양도세(주민세 포함)로 5,151만원을 냈으나 앞으론 4,237만원만 내면 된다.20년 이상 갖고 있었을 땐 차액이 더 커진다. 20년 전 4,300만원에 사서 10억 원에 팔면 종래는 장기보유특별공제율이 최대 45%로 6,263만원을 내야했다. 그러나 바뀐 소득세법에선 80%가 적용, 1,536만원으로 준다. 양도차익에서 양도소득세가 차지하는 실효세율이 6.5%에서 1.6%로 크게 떨어진 셈이다.기획재정부는 “이번 개정의 수혜대상은 약 23만 세대다. 이는 1세대 1주택 세대 중 약 80% 수준”이라며 “실효세율이 종전 6.8%에서 4.9%로 1.9%포인트 떨어진 것”이라고 설명했다. 재정부는 또 “개정규정은 1세대 1주택자에 한해 적용되므로 전체 주택물량은 늘지 않을 수 있으나 집값이 높은 곳에서 그 밖의 지역으로 옮기기 위한 주택매물이 증가될 수 있는 등 거래가 활성화될 수 있을 것”으로 내다봤다.

부동산규제가 곧 풀릴 것이란 소문이 많다. 이명박(MB) 대통령이 지난해 대선 때 부동산 규제완화를 공약했기 때문이다. 특히 18대 국회의원 선거를 앞두고 ‘완화 소식’이 나돌아 이에 기대를 거는 사람들이 적잖다. MB 정부 출범을 맞아 꿈틀대는 부동산시장을 서민 주택 중심으로 전망해 본다. MB 정부의 주택정책 키워드는 ‘규제완화’로 요약된다. 이를 위한 부동산 세제개편에 초점이 모아지고 있다. 장기보유 1주택자에 대해 양도소득세와 종합부동산세를 줄여주는 쪽으로 가닥이 잡혀가고 있다. 그래야만 거래가 활성화하고 집값도 안정될 것이란 시각에서다.집을 팔 때 내는 양도소득세 감면은 지난 3월 20일부터 시행되고 있다. 관련 법안이 지난 2월 임시국회에서 처리됐다. 최대 45%였던 1주택자 양도세 특별공제 폭이 85%로 높아졌다. 다만 1주택자들이 실거래가가 6억 원이 넘는 집을 팔 때만 해당된다. 실거래가 6억 원 미만의 1주택자의 경우 3년 이상(서울·과천·수도권 5대 신도시는 3년 보유 및 2년 거주) 갖고 있으면 양도세가 면제된다. 6억 원 이상 아파트 양도세 감면 양도세 감면의 최대 혜택 대상은 6억 원 이상 아파트다. 오래 갖고 있었으면서도 양도차익이 많은 비싼 집일수록 혜택이 커진다. 정부는 집을 살 때 내는 취득·등록세율도 올해 중 현행 2%에서 1%로 낮출 계획이다. 당초 여야는 거래세 인하를 담은 지방세법 개정 법률안을 지난 2월 임시국회에서 처리할 예정이었다. 그러나 대통령직인수위원회가 “세수 보전방안을 먼저 찾아야한다”며 난색을 나타내면서 국회통과가 무산됐다. 거래세 인하는 이르면 올 상반기 이뤄질 가능성이 높다. 따라서 취득·등록세가 내린 뒤 집을 사겠다는 수요자가 늘면서 부동산거래는 당분간 더 움츠러들 것으로 점쳐진다.기준시가 6억 원 이상 집에 물리는 종합부동산세 개편문제는 ‘유예’ 쪽으로 가닥이 잡혔다. 올 연말까지 부동산시장 흐름을 봐가며 종부세 완화를 꾀하겠다는 게 새 정부 입장이다. 따라서 내 집 마련 실수요자들은 시장상황과 종부세제 개편향방을 지켜본 뒤 결정하는 게 바람직하다. 또 종부세를 완화하더라도 적용대상은 1가구 1주택자 중 장기거주목적 보유자로 한정할 가능성이 높다. 1가구 2주택 이상 보유자로 종부세 부담을 느낀다면 과세기준시점인 6월 1일 전에 처분하는 게 좋다.청약가점이 낮은 무주택자들은 내 집 마련 시기를 올 상반기로 잡는 게 좋다고 전문가들은 조언한다. 4월 총선 뒤 새 정부의 주택규제완화정책이 본격 추진되면 주택시장이 불안해질 수도 있다는 분석에서다.하지만 돈이 있다고 무턱대고 집을 사는 건 금물이다. 정부가 집값 불안 부담을 떠안으면서까지 파격적인 규제완화책을 내놓기 힘든 데다 대출규제도 당분간 유지될 전망이어서 섣불리 투자했다간 낭패를 볼 수 있다. 아무리 여유 돈이 있더라도 인플레이션이 심한 요즘 같은 경제 상황에선 한 순간 날려버리기 일쑤다. 지방의 경우 투기지역해제 등 규제완화에도 공급과잉에다 수요위축 등으로 일부지역을 빼곤 주택시장이 살아나기 힘들 것이란 전망이 우세하다.<5년 내내 재개발 ‘큰 장’ 선다>재건축ㆍ재개발 주도 전망 … 분양가 상한제 적용 땐 사업성 떨어져 MB시대의 부동산은 재개발ㆍ재건축이 주도할 것 같다는 전망이 나오고 있다.MB 정부는 신도시개발보다 도시재정비 활성화를 통한 공급확대에 주력한다는 의지가 강하기 때문이다. 물론 참여정부가 세운 신도시개발은 계속된다. 도시재정비사업 활성화를 위해선 용적률 상향조정 등 규제완화가 필수다. 그러나 어떤 식으로 규제가 완화될 지 구체적으로 결정된 게 없다. 특히 재건축의 규제완화는 서울 강남권 주택시장을 불안하게 할 요인이 커 섣불리 손댈 수도 없는 노릇이다. 이를 감안할 때 재개발ㆍ재건축상품은 단기투자대상으로 적절하지 않다는 분석이다. MB 정부가 개발이익환수 등 투기억제장치를 확실히 마련한 뒤 규제를 풀 것으로 보여 투자자에게 돌아올 이익이 별로 없다는 얘기다.그럼에도 멀리 볼 땐 이 시장의 전망은 밝다. 사업 활성화과정에서 대박은 아니라도 어느 정도 과실을 기대할 수 있을 것이다.재건축 투자땐 중장기 시각 접근 필요재건축시장의 가장 큰 쟁점은 용적률이다. 서울 강남구 개포 주공 아파트단지나 잠원동 중층단지들이 용적률 문제로 사업이 잘 펼쳐지지 않고 있다. 용적률이 올라가면 강남권의 재건축사업이 활성화된다. 단독주택재건축도 관심대상이 될 전망이다. 대부분 기준용적률 190%가 적용되고 있지만 이를 더 올리면 그만큼 수익성이 높아진다. 단독주택재건축은 안전진단이란 절차가 필요 없어 사업을 빨리 추진할 수 있다는 점도 매력이다. 재건축과 관련, 큰 폭의 규제완화는 어려울 것 같다. 시장상황을 봐가며 단계적으로 풀어갈 것으로 보인다. 완화내용에 따라 지역별, 단지별 투자성이 달라진다는 점도 유념해야 할 포인트다. 안전진단절차만 완화해도 서울 강남권 중층 아파트단지들의 재건축사업이 활기를 띈다. 하지만 이 규정을 풀지 않으면 용적률을 높여줘도 재건축추진이 어렵다. 또 새로운 개발이익환수장치 내용에 따라 용적률이 높아져도 수익성은 그대로일 가능성도 있다.이 대통령은 서울시장 재직 때부터 서울 강북중심의 재개발사업에 관심을 보여 왔다. 이 때문에 재개발시장에 대한 기대감은 재건축시장보다 크다. 요즘 서울 4차 뉴타운후보지로 거론되는 곳에 투자자들이 몰리는 것도 같은 맥락이다.재개발시장에서도 단기투자는 조심해야 한다. 현행제도가 그대로 유지될 경우 재정비촉진지구로 지정되면 토지거래허가를 받아야 하므로 집을 되팔 때 수요축소로 애를 먹는다. 기대감을 타고 지분(새 아파트를 배정받을 수 있는 권리) 값이 적정수준 이상으로 오른 곳이 많다는 점도 부담이다.최근 관리처분(조합원간 재산배분)과정이 진행 중인 서울재개발지역 가운데 감정가격이 조합원들의 예상치보다 낮게 나와 실망매물이 쏟아지는 곳도 적잖다. 분양가상한제도 염두에 둬야할 점이다. 상한제를 적용할 경우 재개발사업성이 뚝 떨어져 사업추진이 쉽지 않을 것으로 보인다. 일반분양가가 지금보다 크게 내려가 일반분양수입이 줄고 그만큼 조합원부담이 늘 수밖에 없다. 따라서 새 정부 정책과 그에 따른 시장움직임을 보면서 길게 내다보고 재개발시장에 접근해야 한다고 전문가들은 입은 모았다.   <‘2기 신도시’ㆍ‘상한제 뉴타운’ 잡아라>신규 분양…단지별 양극화 예견 이명박 대통령 당선부터 취임 때까지 두 달여 아파트분양시장은 별로 달라지지 않았다. 심한 청약가뭄 속에 미분양이 계속 불어났다. 일부 지방에 규제완화가 있긴 했으나 가라앉은 부동산시장을 되살리기엔 부족했다. 분양시장의 우울한 분위기는 당분간 이어질 것 같다. 미분양 급증을 불러온 대표적 규제인 분양가상한제, 민간택지 확대정책이 바뀌지 않을 분위기여서 그렇다. 상한제 외에 분양가를 낮출 추가대책에 대한 수요자들 기대감도 분양시장엔 악재다. 이에 따라 ‘기다려 보자’는 주택수요자들의 눈치 보기는 MB 정부 초반 내내 이어질 것으로 보인다. MB 정부 중반 뒤 상한제 바뀔 가능성 있어 당장 예상되는 추가 규제완화는 지방공공택지의 전매제한기간 단축 정도다. 수도권에선 규제가 쉽게 풀리지 않을 전망이다. 그러나 새 정부 중반 후 상한제의 궤도가 수정될 가능성도 배제할 수 없다. 주택경기가 침체돼 건설사 부도 등 부작용이 생길 경우 규제완화를 적극 단행할 가능성도 없진 않다. 주택청약시장 핵은 올부터 분양이 잇따르는 수원 광교 등 2기 신도시와 2010년 이후 쏟아지는 상한제 적용대상의 뉴타운단지다. 전매제한에도 입지가 좋고 값이 주변시세보다 싼 편이어서 청약경쟁이 뜨거울 것으로 예견된다. MB 정부가 선보일 지분형 주택도 관심을 끈다. 성공 여부는 입지여건에 좌우될 것으로 보인다. 청약점수가 높은 수요자들은 입지여건이 좋고 상대적으로 분양가가 싼 편인 신도시물량을 노리는 게 낫다. 청약점수가 높지 않다면 값은 주변시세보다 싸지 않더라도 입지가 좋아 발전가능성이 있는 단지에 관심을 둘 필요가 있다. 상한제로 특히 민간택지에서 공급이 줄 수 있어 관심 있는 곳의 공급계획도 따져봐야 한다.