전세값 상승에 따른 임차인의 피해가 잇따르는 가운데 ‘깡통주택’ 세입자 보호를 위해 그동안 금융권 대출에만 적용하던 LTV(주택담보대출비율)에 임대보증금을 포함시키도록 하는 방안이 추진된다.
민주당 민병두 의원(동대문을‧정무위원회)은 주택담보대출금액과 임대보증금을 합한 금액이 주택가격의 일정비율 이하가 되도록 하는 내용의 주택임대차보호법 일부개정법률안을 대표발의한다고 밝혔다.
민병두 의원은 “현재 임대를 놓은 주택을 담보로 대출을 받을 경우는 그 임대보증금도 금융권의 LTV 규제에 포함되지만 먼저 대출을 받고 임대하는 경우는 LTV에서 제외된다”라고 지적하고, “임대보증금도 임대인의 입장에서는 계약기간 종료 후 돌려줘야 하는 일종의 빚이기 때문에 임대 전에 금융권에서 받은 융자까지 포함하면 임대인의 LTV는 엄청나게 높아지는 것으로 가계부채의 심각성을 고려한다면 대출통계로 잡히지 않는 이러한 부채도 규제가 필요하며, 이에 따른 임차인 보호가 강화될 것”이라고 말했다.
8월 말 현재 국내 아파트의 평균 전세가격은 1억5,708만 원으로 매매가격 대비 67.4%까지 상승했으며, 주택담보대출 이용 가구의 평균 대출액은 약9천만 원인 것으로 조사됐다.
경매에 넘겨진 수도권 아파트의 감정가격 대비 주택담보설정 비율은 2011년 83%에서 2012년 108%, 올 상반기에는 112%에 달했다.
한편, 올해 상반기 경매로 나와 낙찰된 수도권 주택 1만2767가구 중 세입자가 있었던 가구는 7582가구(59.4%)였으며, 이중 79.4%인 6023가구가 임차보증금을 회수하지 못했다. 임차보증금 미회수 비율은 2010년 74.99%, 2011년 75.55%, 2012년 76.31%로 매년 소폭 증가하다가 올 상반기에는 약 80%로 급증했다.
민병두 의원은 “주택담보대출금액과 임대보증금을 합한 금액이 주택가격의 일정비율 이하가 되도록 하면 대출금, 임대보증금, 집값이 연동되어 ‘깡통주택’ 양산을 애초에 방지할 수 있으며 임대인의 과잉대출 방지, 임대보증금 안정, 임차인 보호까지 가능하다”면서 “임대형 주거형태가 대부분인 우리나라 현실에서는 적정한 임대료 관리와 가계 건전성을 위한 실효적인 대출 규제가 필요하다”고 강조했다.
민병두 의원은 또 ‘깡통주택’ 세입자 보호를 강화하기 위해 주택임대차보호법 개정을 추진한다. 개정안은 현실과 맞지 않는 소액임차인 최우선변제특권의 대상을 보증금이 2억 원 이하인 임차인으로 하고 우선변제 받을 보증금의 범위를 주택가액의 1/2 범위 안에서 보증금의 1/2에 해당하는 금액으로 확대했다.
민병두 의원은 “서울의 전세 보증금 평균이 2억 8천만 원이며 서울의 국민주택규모(84㎡) 아파트가 2~3억인 점을 감안하면 현재 우선 변제대상이 되는 임차인의 대상이 지역별로 보증금이 4천만 원~7,500만 원 이상인 주택의 경우로 한정한 것은 의미가 없으며, 더욱이 1,400만 원~2,500만 원 범위에서 보상받더라도 다음에 살 집을 구하기에는 턱없이 부족한 금액”이라고 지적했다.
또한 주택에 설정된 담보권의 피담보채무 또는 조세채무가 연체되는 경우와 경매로 넘어가게 되는 경우 각각 채권자 또는 국가‧지자체와 법원이 그 사실을 임차인에게 알리도록 하는 내용의 주택임대차보호법 개정안과 민사집행법 개정안도 마련했다.
