자산을 불리는 일보다 중요한 건 빚 줄이기다. 빚이 있는 사람은 빚을 진 이유를 냉정하게 분석해봐야 한다. 빚이 모자라는 생활비를 충당키 위한 것이라면 생활비를 아끼는 노력부터 해야 한다.
그 빚이 집 담보대출을 받은 것이라면 상환계획에 문제는 없는지, 대출금리가 지나치게 높지는 않은지 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다.
집값이나 월급이 장기적으로 올랐던 때와는 달리 대출 원리금 갚기에 어려움을 당할 가능성이 훨씬 더 커졌기 때문이다.
일본 젊은 층 내 집 마련 집착 안 해
1980년대 일본에서 근무했던 필자는 아파트를 월세로 빌려 살고 있었다. 그때까지만 해도 은행송금이 그다지 보편화돼 있지 않아 나이 많은 일본인 집주인은 매달 한 번씩 들러서 세를 받아가곤 했다.
그런데 올 때마다 집주인은 과자를 한 봉지씩 사들고 와서 무릎을 꿇고 집세를 받아가는 것이었다.
서울에서 셋방살이하는 사람들로부터 ‘집주인의 횡포(?)랄까 거드름을 피우는 것 때문에 못 살겠다’는 말을 너무 많이 들어온 필자로선 그 일본인 집주인 행동에 놀라지 않을 수 없었다.
‘집주인이 저런 식으로만 대해준다면 꼭 내 집을 가지려 애쓸 필요가 없지 않을까’ 하는 생각이 들 정도였다.
그래서인지 그때 일본의 젊은 세대들은 자기 집을 갖는 문제에 그리 신경을 쓰는 것 같지 않았다.
자기 돈이 몇천만원 있다면 그 돈에다 은행에서 돈을 더 빌려 자기 집을 살 것인가, 아니면 임대주택에 살면서 그 돈을 다른데 투자해 굴릴 것인가를 합리적으로 분석해본 뒤 결정을 내리고 있었다. 특히 무리하게 돈을 빌려 집을 살 때의 위험을 따져보고 있었다.
일본뿐 아니라 많은 선진국에선 젊은 세대들에게 ‘무리하게 돈을 빌려 내 집을 갖는 위험’을 계몽하고 있다.
최근 미국의 서브프라임사태에서 보는 것처럼 멀쩡한 화이트칼라가 무리하게 돈을 빌려 내 집을 마련했다가 불황을 당해 직장을 잃고 매달 갚아야 할 월부금을 갚지 못해 홈리스로 길거리에 내몰리는 사례가 많기 때문이다.
그러나 우리는 어떤가. 지금 이 시점에도 무주택자가 어느 정도의 자기 돈만 있으면 대부분의 사람들은 망설이지 않고 모자라는 자금은 은행에서 빌려서라도 내 집을 가지려 할 것이다. 내 집 마련에 대한 집착 또는 신앙 때문이다. 선진국에선 그 예를 찾아보기 힘든 현상이 아닐까 생각된다.
물론 지금까지의 경험상으로 보면 무리를 해서라도 집을 사서 버틸 수 있을 때까지 버텨보는 게 대부분의 경우 유리했다. 집값 상승률이 어떤 투자대상보다도 높았던 까닭이다.
그렇지만 지금까지의 경험이 그대로 적용된다고 볼 수 있겠는가. 주택보급률은 100%를 넘어섰다. 많은 건설업체들이 임대주택건설을 핵심비즈니스로 생각하고 있다.
따라서 질 좋은 임대주택은 꾸준히 공급될 것이다.
게다가 주택수요를 내다보는 가장 대표적 지표라 할 수 있는 출산율은 계속 낮아져 2005년의 경우 1.08명이었다. 이들이 결혼할 땐 외동아들과 외동딸이 결혼하게 돼 신랑, 신부 모두가 부모로부터 집을 물려받을 수 있다는 계산이 나온다. 장기주택수요가 크게 늘지 않을 것임을 말해주는 것이다.
또 이런 통계가 나타나면 값은 그보다 미리 반영돼 떨어진다는 점도 고려해야할 것이다.
세월 가면 집 낡고 환경 달라져
지금까지 높은 집값 상승률로 크게 신경 쓰지 않았던 ‘주택보유 리스크’도 앞으론 심각하게 생각하지 않으면 안 된다.
세월이 가면 집은 낡아진다. 주위환경도 어떻게 달라질지 모른다. 자산 가치 하락의 위험인 것이다.
여기에 은행차입금의 금리리스크, 직장을 잃게 됐을 때 나타날지도 모르는 은행 돈 갚기 리스크도 생각하지 않으면 안 된다.
자가 주택은 대부분의 경우 안전성, 수익성, 유동성 면에서 임대주택보다 불리하다고 봐야 한다.
이른바 ‘셋방살이 서러움’도 예전 같진 않을 것이다. 집을 빌려 사는 사람의 권리가 점점 더 강해질 것이기 때문이다. 선진국 어느 나라도 빌려 사는 사람의 권리가 우리만큼 약한 나라가 없기 때문이다.
주택공급량이 꾸준히 늘면 집주인 또한 예전처럼 위세(?)를 부릴 수 없을 것이다. 위세를 부렸다가는 세놓기가 어렵게 될 수 있다.
이제 우리나라도 무리하게 돈을 빌려서라도 내 집을 마련하는 게 좋은지, 아니면 집을 빌려 살면서 여윳돈을 운용하는 게 좋을지를 합리적으로 따져봐야 할 때에 들어섰다고 본다.
강 창 희
* 미래에셋투자교육연구소 소장
* 미래에셋자산운용(주) 부회장
