박근혜 대통령의 대선공약인 ‘목돈 안드는 전세’ 제도가 이달 23일부터 실시된다고 한다.
‘목돈 안드는 전세’ 대출은 집 주인 성향과 임차인 소득수준을 감안해 ‘임차보증금 반환청구권 양도방식’과 ‘집주인 담보대출’ 등 2가지 유형으로 이뤄진다.
임차보증금 반환청구권 양도방식’은 전세대출의 담보력을 강화, 대출 금리를 인하하고 대출한도를 확대해주는 것이다. 이를 위해 주택임대차보호법을 개정해 세입자가 전세자금을 대출받은 금융기관에게 임차보증금 반환청구권을 양도한 경우 금융기관에게도 우선변제권을 부여했다.
'집주인 담보대출 방식’은 대출이자를 세입자가 납부하는 조건으로 집주인이 전세금 해당액을 본인의 주택담보대출로 조달하는 집주인 담보대출 방식의 목돈 안드는 전세도 출시될 예정이다.
그런데 과연 ‘목돈 안드는 전세’ 제도의 시행으로 전세대란이 완화되어 국토교통부의 설명대로 “무주택 서민의 전세금 마련 부담을 완화”할 수 있을까? 천만의 말씀이다. 다음과 같은 몇가지 이유에서다.
첫째, ‘목돈 안드는 전세’ 제도는 문제의 원인을 잘못 짚었다. 지금 전세대란은 수요자들이 전세보증금을 구하지 못하여 발생한 것이 아니다. 지금 전세대란의 원인은 전세물량의 부족 때문에 발생하고 있다. 문제의 원인을 잘못 짚다보니 그 해결책의 효과라는 것이 결국 문제를 더 꼬이게 만드는 것은 당연하다. 즉 이런 상황에서 ‘목돈 안드는 전세’ 제도는 전세값 추가상승을 불러올 것은 불보듯 뻔한 것이다. ‘목돈 안드는 전세’ 제도의 시행 소식에 일부 집주인이 호가를 높여 거래를 더욱 어렵게 만들고 있다는 소식은 이를 잘 보여준다.
둘째, ‘목돈 안드는 전세’ 제도는 결국은 은행의 배만 불리게 될 것이다. 우선 ‘임차보증금 반환청구권 양도 방식’의 경우를 보면 국토교통부는 주택임대차보호법 개정을 통해서 우선변제권을 확보하게 한다는 것이다. 또한 경매후에 배당금이 전세금에 부족한 경우라고 하더라도 우선 전세대출 원금을 확보한 후에 잔여 금액을 세입자에게 돌려줄 것이다.
만약 전세대출금을 일부 회수 못한 경우라면 집주인과 세입자 모두에게 나머지 채무에 대한 채권추심을 할 수 있다. 따라서 은행이 대출금을 회수하지 못할 가능성은 낮다.
심지어는, 대법원 판례에 의하면 임차보증금 반환청구권을 양수받은 은행은 최초 계약기간이 종료된 후에는 임대인과 임차인의 재계약 여부와 관계없이 양수받은 임차보증금 반환청구권을 행사할 수도 있다(대법원 1989.4.25. 선고 88다카4253,4260 판결). ‘임차보증금 반환청구권 양도 방식’의 ‘목돈 안드는 전세’ 제도의 본지가 세입자의 이익이 아닌 은행의 이익을 보장하는 제도로 변질될 가능성을 극명하게 보여주는 대목이 아닐 수 없다.
다음으로 집주인 담보대출 방식의 경우에도 세입자의 이자 연체시를 대비한 ‘이자지급 보증상품’을 마련한다고 하더라도 결국 세입자의 연체가 계속 될 경우 금융권은 근저당권을 근거로 집주인의 주택에 대한 경매를 할 수 있다. 어떤 경우든 은행이 손해보는 일은 거의 발생하지 않을 것은 확실시된다는 것이다. 결국 ‘목돈 안드는 전세’ 제도가 명분상으로는 세입자의 전세부담을 완화하는 것처럼 포장되지만, 결국 은행의 배만 불리고 세입자는 기존의 대출금 채무외에 또 다시 거액의 대출부담을 지게 된다는 것이다.
셋째, ‘목돈 안드는 전세’ 제도는 그렇지 않아도 심각한 가계부채 문제를 더욱 심화시킬 것이다. 최근 전세대란이 심각해지면서 전세값도 급증하고 있다. 하지만 그동안 가계소득증가율과 가계저축율이 낮은 대부분의 세입자들은 오른 전세값을 대출에서 감당하고 있다. 이에 따라 국민·우리·신한·하나·농협·기업·외환은행 등 7개 시중은행의 6월 말 현재 전세자금 대출잔액은 10조3875억원으로 지난해 1월 5조5,761억원에 비해 86.2% 증가했으며 작년 12월 기준(8조4,880억원)으로도 약 2조원 가까이 늘었다. 더욱이, 이미 전세가보다 경매가가 낮은 집들이 속속들이 등장하면서 일명 깡통전세라고 불릴 수 있는 가구수가 19만호에 육박하고 이는 전체 주택의 3.4%에 해당한다. 또 KB금융연구소는 전세보증금을 포함한 부채가 집값의 70%를 넘는 아파트가 전국에 34만여 가구에 이른다고 추산하고 있다.
이런 주택들이 집주인이 과다채무로 대출금을 상환할 수 없게 되어 경매로 넘어가게되면 전세금을 날리게 된다. 현재 세입자 보호 정책이 부족한 상황에서 결국 수많은 세입자들이 전세금을 날리면서, 은행의 채무자로 남게 될 수 있다.
결국, “목돈 안드는 전세”는 전셋집이 부족한 상황에서 더욱 전세값 상승을 부추길 뿐 아무런 실효성이 없을 것이다. 오히려 실효성이 있다고 한다면 무수한 하우스 푸어와 랜트 푸어를 양산하며 이미 한계상황에 와있는 가계부채 문제를 더욱 심화시켜 가계부채문제의 빅뱅시기만을 앞당기게 되는 악결과를 초래하게 될 것임을 경고해둔다.
