최근 부동산시장에 찬바람이 불고 있다. 아파트 미분양사태 등 불황이 심하다. 하지만 부동산은 여전히 많은 사람들이 찾는 재테크방법이다. 안정된 자산으로 인식된 데다 ‘언젠가는 오르겠지’라는 기대심리에서다.
부동산투자하면 일반적으로 아파트 분양, 개발예정지 투자, 평수 갈아타기 등을 떠올린다. 하지만 경매나 공매를 통해서도 얼마든지 투자할 수 있다. 특히 공매를 이용하면 좋다. 다른 부동산투자방법보다 안전하면서도 싼 값에 투자할 수 있다.
공매는 각종 세금을 체납했을 때 관할세무서나 지방자치단체에서 세금징수를 목적으로 체납자재산을 압류, 한국자산관리공사를 통해 행정처분하는 것이다.
이밖에 △자산관리공사가 법원경매를 통해 취득한 재산 △일시적 1가구 2주택자가 위임한 재산 △국가로부터 위임받은 재산 등과 같은 유입재산과 수탁재산, 국유재산도 공매대상이다.
온비드 회원 가입 뒤 입찰 가능
공매에 참여하기 위해선 자산관리공사가 운영하는 온비드(http://onbid.co.kr)에 회원으로 가입해야 한다. 공매의 경우 법원에서 이뤄지는 경매와 달리 인터넷상에서 이뤄지기 때문이다. 온비드 회원가입 뒤엔 공인인증서를 등록해야 입찰에 참여할 수 있다.
온비드에서 취급하는 공매물건은 땅, 아파트, 주택, 자동차, 상가운영권, 골프·콘도회원권 등 다양하다. 공매물건은 입찰진행 상태와 관계없이 열람할 수 있다. 또 입찰참가자는 입찰가격, 감정평가서, 지도정보, 시세정보 등 주요 정보를 사이트에서 무료 이용할 수 있는 장점이 있다.
공매는 시세보다 부동산을 싸게 살 수 있는 게 특징이다. 올 들어 6월까지 자산관리공사 압류부동산 낙찰가는 부동산감정가의 65% 수준이었던 것을 감안하면 공매를 통한 부동산 투자는 매력적이다.
공매 장점은 땅을 살 때도 있다. 토지거래허가구역 안의 땅을 살 때 별도로 거래허가를 받을 필요가 없다.
일시적 1가구 2주택자도 혜택을 볼 수 있다. 현행 세법상 주택을 새로 산 뒤 1년 안에 기존 집을 팔면 일시적 2주택자로 보고 양도차익의 9~36%만 세금으로 내게 돼있다. 하지만 1년을 넘기면 50% 세율이 적용된다. 1년 내 집이 팔리면 괜찮지만 부동산거래 부진으로 그 안에 팔리지 않을 때가 문제다. 이때 ‘일반부동산 인터넷공매 대행’ 서비스를 이용, 자산관리공사에 매각을 의뢰하면 그 시점에 판 것으로 간주돼 양도세 혜택을 받을 수 있다. 그러나 시세보다 싼 값에 팔릴 수 있다는 점을 유념해야 한다.
공매대행은 집을 산지 1년 안에만 신청할 수 있다. 공매신청 뒤 1년 안에 부동산이 팔려야한다. 공매를 내놨는데도 팔리지 않으면 양도소득세는 원래대로 부과된다.
공매가 부동산을 사는데 여러 장점이 있지만 주의할 점도 있다. 공매로 낙찰 받은 뒤엔 모든 책임이 매수자에게 있다. 따라서 입찰 전 권리관계를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 유입재산이나 수탁재산일 경우 법원경매과정에서 모든 권리가 말소된 상태로 소유권이 넘어간다.
그러나 압류재산은 그렇잖다. 집이나 상가를 낙찰 받을 경우 압류재산에 대한 모든 권리가 말소됐는지, 대항력 있는 임차인이 있는지를 확인해야 한다. 대항력 있는 임차인이 있으면 이사비와 보증금까지 물어줘야 하는 일이 생긴다.
농지 입찰 땐 자신이 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는지도 확인해야 한다. 농지취득자격증명이 없으면 땅을 낙찰 받고도 소유권을 넘겨받지 못한다. 이런 경우 낙찰보증금만 날리게 된다. 농지취득자격증명은 해당 시·군·구청에서 확인할 수 있다.
서류상 문제가 없더라도 입찰 전에 반드시 해당 부동산의 현장을 가보는 게 좋다. 건물의 경우 주변 교통 환경이나 유동인구 등에 따라 가치가 달라질 수 있다.
또 노후정도도 살피는 게 좋다. 노후가 심하면 수리비가 많이 들어 배보다 배꼽이 더 클 수 있다.
뭣보다 주의할 점은 현재 시세를 알아봐야 한다. 거래되는 시세보다 비싼 값에 낙찰 받을 수도 있다. 지난 달 자산관리공사에서 공매로 내놓은 A아파트 감정가가 실제 거래되는 값보다 1억 원쯤 비싸게 책정돼 있었다. 감정평가 뒤 시중의 집값이 뚝 떨어졌기 때문이다. 이밖에도 공매로 중고자동차, 학교매점, 지하철상가 운영권, 골프·콘도회원권 등도 살 수 있다.
인기 있는 건 중고차, 학교매점 및 상가운영권 등이다. 중고차는 대부분 공공기관에서 사용한 관용차로 관리가 잘 돼 있어 일반중고차보다 상태가 좋다. 하지만 정비를 거치지 않은 상태로 나오므로 낙찰받자마자 수리해야 하는 경우도 있다. 입찰 전 차량상태를 살피는 게 좋다.
학교매점이나 지하철상가 운영권은 권리금 없이 살 수 있다. 그러나 학교매점은 1년 단위로 계약이 이뤄지고, 지하철상가도 계약기간이 3~5년으로 짧다. 그러므로 빠른 시간에 원금을 회수하고 이익을 낼 수 있는 곳인지 확인해야 한다.
공매용어 알아두기
- 유입자산 금융기관의 구조개선을 위해 한국자산관리공사가 법원 경매를 통해 취득한 재산 및 부실징후기업체를 지원하기 위해 기업체로부터 취득한 재산.
- 수탁재산 금융기관 또는 기업체가 갖고 있는 비업무용재산을 한국자산관리공사에 매각 위임한 재산. 일시적 1세대 2주택자와 비사업용으로 전환될 땅 소유자가 매각을 위임한 부동산.
- 압류재산 세금을 내지 못해 국가기관 등이 체납자재산을 압류한 뒤 체납세금을 받기 위해 한국자산관리공사에 팔아주도록 맡긴 부동산.
- 국유재산 한국자산관리공사가 국가소유 잡종재산의 관리와 처분을 위임받아 입찰방법으로 일반인에게 임대하는 부동산.
