<내 집 마련 서울 변두리 ‘알짜’ 노려라>
대출조건 좋고 무료옵션 등 ‘보석’ 수두룩 아파트브랜드·대단지·교통 등도 잘 따져야
봄을 맞아 주택분양시장이 기지개를 켜고 있다. 관망세를 보여 왔던 실수요자들이 이사철을 맞아 내 집 마련 채비를 하는 분위기다.
하지만 부동산시장 전망은 아직도 안개 속이다. 아파트구입에 선뜻 나서기 꺼려지는 것도 그런 이유에서다.
이와 관련, 4월부터 새 아파트공급량이 크게 줄 조짐이다. 부동산 업계에 따르면 4월 중 전국의 새 아파트 분양예정량은 2만 200여 가구. 3월 (5만 2,740가구)의 절반에도 미치지 못하는 양이다. 분양가상한제를 적용받는 아파트가 늘어난 데다 상반기 부동산시장전망이 불투명해 분양을 미루는 건설사들이 많아졌기 때문이다.
전문가들은 이런 때일수록 유망입지, 분양가 등을 따져 실수를 줄이라고 권한다. 하반기 들어 부동산거래가 살아날 것으로 보이므로 알짜 미분양아파트를 노려보라고 권한다. 특히 미분양아파트는 대출조건이 새 분양아파트보다 좋고 발코니 등 옵션을 무료 제공하므로 돈이 넉넉지 않은 사람들에겐 ‘알뜰구매’ 찬스다.
미분양아파트 보석 줍기 땐 몇 가지 착안사항이 있다. △아파트브랜드 △대단지 △대규모 택지개발지구의 혜택 △편리한 교통여건 등을 고루 갖춘 곳을 골라야 재테크에 성공할 수 있다.
꼭 값비싼 서울 강남지역 아파트만 쳐다보지 말라는 충고도 잊지 않는다.
서울 변두리나 수도권이라도 전망 좋고 분양가가 그렇게 높지 않으면서 브랜드까지 좋은 곳이 있다. 이런 지역 아파트를 잘만 고르면 보석을 줍는 꼴이다.
분양을 준비 중인 아파트단지를 훑어보면 이런 조건을 갖춘 알짜물량들이 적잖다.
대우건설은 서울 성북구 하월곡동 월곡 1구역을 재개발, 714가구 중 57가구를 분양한다. 분양가는 인근시세를 감안할 때 79㎡(24평)형은 3.3㎡(1평)당 1,100만∼1,200만원선이 될 전망이다.
서울지하철 6호선 월곡역과 하월곡역을 걸어서 갈 수 있고 내부순환도로도 가깝다.
삼성물산은 서울 은평구 불광동 불광 6구역재개발사업을 통해 782가구를 지어 85가구를 일반분양한다.
분양가는 79㎡(24평)형이 3.3㎡당 1,000만∼1,200만 원. 150㎡(45평)형이 1,500만 원선이다. 은평 뉴타운개발로 후광효과가 기대돼 유망지역으로 꼽힌다.
경기지역에선 현대건설이 용인시 흥덕지구에 113∼116㎡(34~35평)형 570가구를 공급한다. 분양가상한제가 적용, 10년간 전매가 금지된다. 물량의 30%인 171가구가 용인시 1년 이상 거주자에게 먼저 배정된다. 분양가는 3.3㎡당 900만 원 선. 주변시세보다 싼 편이다.
부근 신봉동에선 동부건설이 도시개발사업지구에 21개 동 109∼189㎡(33~57평)형 1,238가구의 대단지를 분양한다.
오는 9월 분양될 수원 광교신도시 후광효과가 기대된다. 예상분양가는 3.3㎡당 1,600만원. 다소 비싸지만 분양가상한제 적용을 받지 않아 입주 뒤 전매할 수 있다.
경기 용인시 수지구 동천동에서 분양 중인 삼성물산 건설부문의 ‘래미안 동천’ 3블록이 좋은 사례다. 855가구의 대단지인데다 입주를 앞둔 서판교와 가까워 미래가치가 뛰어나다.
부근 용인시 상현동에 현대건설이 짓는 ‘상현 힐스테이트’도 일부 미분양 상태다.
126~278㎡(38~83평)형으로 중·대형 수요자들이 관심을 가져볼만하다.
경기도 서부지역에도 이런 아파트가 있다. 서울 용산구와 함께 부동산 불패신화를 이어가고 있는 인천지역은 ‘내 집 마련 0순위’로 꼽힌다.
경제자유구역개발로 인기를 끄는 인천시 서구 청라지구엔 호반건설이 A14블록에서 111㎡(33.6평), 112㎡(33.9평)형 745가구를 분양할 예정이다. 분양가상한제가 적용되며 인천 거주자에 30%, 수도권거주자에게 70%가 우선 공급된다. 분양가는 3.3㎡당 900만∼1,000만원.
남광토건 역시 인천시 계양구 박촌동에 109∼231㎡(33~70평)형 182가구를 분양한다. 인근에 계양산 등 녹지 환경이 풍부하다. 인천지하철 1호선 박촌역이 걸어서 3분 거리다. 서울방향 이동은 서울외곽순환고속도로와 경인고속도로를 이용할 수 있다.
인천시 남구 용현동 일대엔 풍림산업 주상복합아파트 630가구가 분양된다. 경인고속도로 인천 나들목이 가깝고 도원역이 차로 5분 거리다. 영종도와 송도가 바로 옆에 있다. 사업지 주변이 용현·학익도시개발사업, 문학도시개발사업, 제물포 역세권도시재생사업 등 개발호재가 풍부하다.
부천시 ‘부개역 푸르지오’도 권할 만하다. 이곳은 수도권전철 부개역에서 걸어 3분 거리다. 초역세권에 있는 1,000여 가구의 대단지로 부근에 공급되는 새 아파트가 없어 희소가치가 높다. 첨단시스템의 피트니스클럽, 4레인의 실내수영장, 고품격 실내골프연습장, 독서실, 키즈 룸 등의 시설을 갖추고 있다. 또 일반아파트보다 10㎝ 높은 2.4m의 높이로 주거환경이 좋은 편이다.
경기 북부지역 핵심으로 떠오르는 파주시도 있다. 분양 중인 ‘파주 푸르지오’는 지하 2층~지상 17층짜리 8개 동으로 이뤄져 있다. 110~190㎡(33~57평)형이며 450가구다.
부근 파주 운정 신도시가 10년까지 전매제한을 받는 것에 반해 매매가 자유롭다. 등기 뒤 사고팔 수 있어 일반인들 관심이 쏠려있다. 경의선 복선화계획과 제2자유로(2009년 개통 예정), 서울~문산간 고속도로(2008년 중 착공 예정) 등 교통여건이 계속 나아질 곳이라 투자가치가 높다.
충청권에선 대우건설이 분양하는 ‘천안 백석 푸르지오’는 천안시 백석동에 지상 20~23층 아파트 9개 동으로 공급면적 108.7~174.4㎡(32.7~52.8평)형 746가구로 이뤄져 있다.
분양가는 3.3㎡(1평)당 730만~790만원. 중도금의 40%까지 무이자융자가 주어지며 주방도 돈을 받지 않고 넓혀준다. 천안지역은 지난해 9월 투기과열지구에서 풀린 뒤 분양권 전매제한이 없어 매력적인 투자처로 손꼽힌다.
<1주택 장기보유자 양도세 부담 크게 준다>
장기보유특별공제율 최대 45%서 80%로 올려…10가구 중 8가구 혜택
3월 20일부터 1세대 1주택 장기보유자가 집을 팔았을 때 내는 양도소득세가 크게 줄어들었다.
정부는 지난 11일 국무회의에서 국회를 통과한 1세대 1주택자의 장기보유특별공제율을 올리는 내용의 소득세법 개정 공포안을 의결했다.
개정 소득세법에 따르면 1세대 1주택자에 대한 양도소득세 장기보유특별공제율이 ‘매년 3%(최대 15년 이상 보유 때 45%)’에서 ‘매년 4%(최대 20년 이상 보유 때 80%)’까지로 높아진다. 종래는 3년 보유 때 양도차익의 10%, 4년부터 15년까지는 보유햇수에 3%를 곱하는 것으로 돼 있다. 이에 따라 △4년 보유 때 12% △10년 보유 때 30% △15년 이상 보유 때 45%가 적용됐다.
매년 4%에다 기간도 최대 20년으로 늘어나면 3년 보유 땐 양도차익의 10%가 적용되지만 △4년은 16% △10년은 40% △20년 이상일 땐 80%가 적용된다.
10년 전 3억5,900만원에 사서 10억원에 팔았다면 종래는 양도차액 6억 4,100만원에 대한 양도세(주민세 포함)로 5,151만원을 냈으나 앞으론 4,237만원만 내면 된다.
20년 이상 갖고 있었을 땐 차액이 더 커진다. 20년 전 4,300만원에 사서 10억 원에 팔면 종래는 장기보유특별공제율이 최대 45%로 6,263만원을 내야했다.
그러나 바뀐 소득세법에선 80%가 적용, 1,536만원으로 준다. 양도차익에서 양도소득세가 차지하는 실효세율이 6.5%에서 1.6%로 크게 떨어진 셈이다.
기획재정부는 “이번 개정의 수혜대상은 약 23만 세대다. 이는 1세대 1주택 세대 중 약 80% 수준”이라며 “실효세율이 종전 6.8%에서 4.9%로 1.9%포인트 떨어진 것”이라고 설명했다.
재정부는 또 “개정규정은 1세대 1주택자에 한해 적용되므로 전체 주택물량은 늘지 않을 수 있으나 집값이 높은 곳에서 그 밖의 지역으로 옮기기 위한 주택매물이 증가될 수 있는 등 거래가 활성화될 수 있을 것”으로 내다봤다.
