아파트와는 다르니 꼼꼼히 따져보아야
[소비라이프/임성진 소비자기자] 오피스텔이지만 마치 아파트처럼 설계된 일명 '아파텔'이 부동산 시장에서 인기몰이 중이다.
아파트와 오피스텔의 합성어인 아파텔은 방 2∼3개와 거실, 주방 등으로 아파트와 비슷한 구조로 이루어진 오피스텔이다. 때문에 대출과 청약 등 각종 규제가 아파트보다 상대적으로 자유롭다. 또한 청약 통장을 필요로 하지 않아 사회 초년생을 포함한 청년층과 신혼부부에게 진입 장벽은 낮은 반면, 상대적으로 낮은 분양가로 책정되어 인기가 뜨겁다.
하지만 이러한 인기에 힘입어 아파텔의 가격 역시 천정부지로 치솟고 있다. 지난 1월 29일 국토교통부에 따르면, 서울 강남구 도곡동 '타워팰리스' 오피스텔 전용면적 180.31㎡는 지난달 31일 역대 최고가인 31억 5천만 원에 거래가 되었다. 이는 작년 7월에 거래되었던 27억 8천500만 원보다 3억6천500만 원이나 오른 금액이다.
청약시장에서도 아파텔의 인기는 아파트 못지않다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난해 수도권에서 분양한 전용 59㎡ 이상인 주거용 오피스텔의 청약 경쟁률은 평균 34.3 대 1이었다. 이는 작년 수도권 아파트 평균 청약 경쟁률이었던 36.3 대 1과 비슷하다. 주택으로 분류되지 않아 1순위 청약자격을 유지할 수 있다는 점 역시 이러한 높은 청약 경쟁률에 견인했다.
아파텔이 과도하게 가격이 오른 아파트를 대체할 수 있다고 생각하여 구매를 고민하고 있는 소비자들이 많다. 하지만 이는 엄연히 아파트와는 다른 점이 많아 아파텔을 구매하기 전, 알고 따져야 할 부분들이 많다.
먼저, 아파텔과 아파트의 전용면적이 같더라도 실사용 면적에서는 크게 차이가 날 수 있다. 이는 전용면적에는 포함되지 않고 서비스 면적으로 제공되는 발코니가 아파트에는 있고, 아파텔에는 없기 때문이다.
그리고 분양면적을 측정하는 기준도 다르다. 아파트는 공급면적을, 아파텔은 계약면적을 분양면적으로 표시한다. 공급면적은 기본적으로 전용면적이라고 알고 있는 방·거실·주방 등에 공용 계단·복도 등 주거공용면적을 더한 값이다. 반면 계약면적은 앞서 말한 공급면적에 지하층, 관리사무소 등 기타 공용면적을 합한 면적이다. 이것이 오피스텔의 전용면적 비율이 50% 안팎으로 아파트의 80% 수준보다 낮아지는 이유다. 그래서 일반적으로 이 둘을 비교할 때에는 전용 59㎡ 아파트와 전용 84㎡ 아파텔을 동일선상에 두고 비교하는 편이다.
또한, 주거용 오피스텔의 경우 건축법과 주택법에 걸쳐 있기 때문에 세금 규정이 복잡하다. 아파텔은 관련법상 '업무용' 시설이기 때문에 아파트보다 취득세가 많이 부과된다. 오피스텔 취득세는 분양가의 4.6%로 전용면적 85㎡ 이하인 아파트의 취득세인 1.1%보다 4배 이상이 부과된다. 반면 양도세와 종합부동산세의 경우엔 준주택으로 분류되어 오피스텔 2채와 아파트 1채를 보유하고 있다면, 다주택자로서 높은 세율이 적용된다. 이러한 아파텔만의 높은 취득세가 수요자에게 불공정하다는 헌법 소원도 제기되었지만, 이는 합헌으로 결론이 났다.
세법과 관련된 부분은 계속되는 정부의 부동산 정책에 의해 변해 상당히 복잡하므로 끊임없는 공부가 필요하다. 예를 들어, 아파텔을 매수할 때 본인이 조정대상지역의 다주택자인지, 비조정대상지역의 다주택자인지에 따라 취득세가 다르다. 또한, 전월세 신고제 등 다양한 법안이 적용되는 점도 확인해야 한다.
