우리아비바생명은 4월 1일로 첫돌을 맞는다. 사흘 뒤엔 선환규 초대 대표이사(59)가 우리아비바생명의 최고사령탑을 맡은 지도 꼭 1년이 된다. 선 대표는 취임 한해를 보낸 소감을 묻자 “보람된 하루하루였다”고 담담히 말했다. 우리아비바생명은 우리금융지주가 LIG생명보험을 인수하고 세계 4대 보험사이자 영국 최대보험사인 아비바와 합작하며 탄생했다. 우리금융그룹의 1200여 네트워크와 300년 전통의 보험사의 대결합은 하나의 ‘금융빅뱅’으로 눈길을 모았다. 그런 와중에 우리은행 부행장 출신인 선 대표가 우리아비바생명의 대표이사를 맡은 것이다. 선 대표는 취임하면서 5년 안에 업계 10위권에 진입하겠다는 야심찬 목표를 발표했다. 그러나 현실 여건은 험준한 산과 같았다. 미미한 시장점유율과 대표상품의 부재 등 걸림돌이 하나 둘 아니었다. 그러나 지금은 보험사의 힘과 규모를 나타내는 설계사들이 400명이나 불었고 점포도 7개 늘었다. 업계 순위 22위로 꼴찌였던 신계약고가 증가해 2월말 실적기준으로 13위로 뛰어올랐다. 우리아비바생명의 ‘GO FOR TOP 10’이란 모토가 실감나는 대목이다. 특히 올 초 보험소비자연맹이 평가한 ‘좋은 보험사 순위’에서도 9위로 올라 생보업계 10위권이 가시거리에 놓여있다는 반응이다. 생보업계의 다크호스로 떠오르고 있는 우리아비바생명의 지난 한해 발자취와 성장비결은 무엇일까. 다크호스의 기수 선환규 대표이사를 만났다. 우리아비바생명으로 새롭게 태어났다. 주위 반응은.우리아비바생명은 1년 된 나무지만 그 밑엔 21년 된 뿌리가 단단히 내려져 있다. 1988년 부산생명으로 닻을 올린 우리아비바생명은 짧지 않은 역사를 갖고 있다. 여러 차례 사명과 대주주 변경, 외환위기 등 크고 작은 어려움들을 겪었다. 회사의 시장점유율은 지난해 4월 출범 때 0.5%로 아주 미미했다. 솔직히 꼴찌에 가까웠다. 그러나 우리아비바생명으로 바뀐 지 1년이 지난 지금은 업계 순위 13위로 발돋움했다. 신계약실적으로 볼 때 시장점유율이 2.7%로 5배 커졌다. 주위에선 ‘비결이 뭐냐’고 물어보는 일이 많다. 그럴 때마다 뿌듯하고 자부심을 느낀다. 그러나 무엇보다 소중한 건 우리직원들이 예전에 가져보지 못한 자긍심과 열정, ‘하면 된다’는 자신감을 얻었다는 점이다.은행 출신으로 보험사 수장이 된 소감이 남 다를 것 같은데….오랜 세월 우리은행에서 지점장, 본부장, 단장, 부행장 등을 거치면서 다양한 분야를 책임져 왔다. 나름대로 만족할만한 성과도 올렸고 보람도 느꼈다. 하지만 보험은 또 다른 업무영역이다. 그래서 새 학기를 앞둔 학생처럼 설레기도 한다(웃음). 은행원 출신의 생명보험사 CEO로서도 성공한 모델이 되고 싶다.우리아비바생명의 탄생 배경에 대해 설명해 달라.우리금융그룹은 오래전부터 보험업 진출을 검토해왔다. 금융그룹의 면모를 갖추기 위해 은행, 증권과 함께 보험의 역할이 크기 때문일 것이다. 국내 생보사시장 상황을 고려했을 때 신규법인 설립보다는 기존 회사의 M&A(매수합병)가 효율적이란 결정이 내려졌던 것으로 안다. 다만 적절한 시점과 인수대상 업체를 찾는 게 관건이었다. 지난해 LIG생명의 경우가 가장 이상적인 사례였다. 잘 모르는 분들이 많은데 우리나라 생명보험시장규모는 세계 7위로 아시아에선 일본에 이어 2위다. 결국 이런 시장규모를 파악하고 국내 진출을 고려하고 있던 영국 최대 보험그룹 AVIVA가 파트너로 참여하게 된 게 우리아비바생명의 탄생에 결정적 요소로 작용했다고 본다.우리아비바생명의 강점을 든다면.크게 3가지로 꼽을 수 있다. 첫째, 우리금융그룹의 1200여 네트워크와 아비바의 300년 보험노하우다. 우리은행을 비롯해 경남은행, 광주은행, 우리투자증권 등 국내 전역을 커버하는 영업망과 300년에 걸친 보험사 노하우를 가진 아비바의 선진보험시스템이 그것이다. 둘째, ‘할 수 있다’ ‘이길 수 있다’는 영업조직의 승리본능이다. 세부조직을 넓히고 강화해나가면 국내 최고의 영업조직으로 자리매김할 것으로 본다. 셋째, 수소정예의 스태프부서 활약이다. 퇴근시간을 잊은 채 1인 2역, 1인 3역을 해내는 본사직원들의 숨은 노력 또한 소중한 자산이다.우리아비바생명 보험 상품을 소개 받기 위한 채널은 어떤 게 있나. 우리아비바생명은 보험사가 가진 모든 채널을 보유하고 있다. 생보사영업의 핵심이 되는 LP(Leading Planner : 보험모집인, 설계사)채널, TM(Tele-Marketing)채널, GA(General Agency : 보험대리점)채널, 방카슈랑스채널, 사이버채널 등을 통해 상품에 가입할 수 있다. 올 3월 현재 LP채널인 지점은 전국에 38곳, TM센터는 9곳, GA대리점은 53곳을 두고 있다. 또 지난 12월 새로 문을 연 콜센터의 하루 응대 가능 전화건수가 약 9000건에 이른다. 따라서 언제 어디서나 우리아비바생명과 접촉할 수 있다. 온라인 연동성도 크게 높여 2010년 들여올 차세대 전산시스템과의 호환을 통한 고객서비스 및 편의성을 극대화할 예정이다. 지속적인 영업망 확장을 통해 고객들 접근이 쉽도록 서비스수준도 높일 예정이다. 고객들 불만이나 요구에 대해선 어떻게 대응하나.고객들은 다양한 채널로 자신의 의견을 접수시킬 수 있다. 간단하게는 전화상으로 고객서비스팀을 통해 민원을 처리할 수 있다. 온라인 및 개별지점에서도 즉각적인 처리를 원칙으로 움직이고 있다. 특히 CSR(기업의 사회적 책임) 부분에 대한 그룹의 요구수준이 큰 만큼 자체적으로 최고의 고객서비스를 위해 노력 중이다. 부산 본사에 있는 콜센터 역시 취임하고 5개월 동안 다시 구축했다. 콜센터시설이 낡아 고객응대비율이 80%밖에 안됐는데 최신기기로 바꾸면서 89~98%까지 끌어올렸다. 콜센터운영을 전문 업체에 위탁하고 관리직원들 교육도 강화했다. 고객들에게 한걸음 더 다가서기 위한 방안의 하나다.우리아비바생명 LP들에 대한 자랑을 한마디 해준다면.무엇보다도 조직에 대한 충성도가 매우 높다. 이직률이 낮고, 장기 활동 LP비율 역시 높다. 이러한 충성도를 바탕으로 고객관리에 뛰어난 능력을 보이면서 높은 실적을 유지하는 스타플레이어들이 많다. 지역별, 지점별로 이런 스타플레이어들은 신입이나 경력LP들의 롤 모델로 지속적인 동기부여를 통해 조직결속력을 강화시키는 역할을 해준다. 정(情)이 많은 것도 장점이다. 기혼여성들이 많아서인지 상대방에 대한 배려가 뛰어나다. 고객과의 관계에서뿐 아니라 지점 안에서도 다정다감한 분위기를 잘 이끈다. 누구나 한번쯤 우리아비바생명설계사들을 만나면 느낄 수 있을 것이다. 불황으로 보험 실효율이 높다. 어떻게 하는 게 좋은가.많이 인용하는 말이지만 보험엔 ‘1인은 만인을 위하여, 만인은 1인을 위하여’란 협동정신이 들어있다. 어려울 때 만인의 도움을 받을 수 있는 제도적 장치가 보험이다. ‘현명한(WISE) 생존법’이라는 재밌는 이야기가 있다. 현명한(Wise)한 사람은 일(Work)을 하게되면 먼저 보험(Insurance)을 들어 미래의 역경에 대비하고, 그 다음은 저축(Saving)을 통해 목적자금을 쌓고, 마지막으로 즐긴다(Enjoy)는 것이다. 그러다 불황이 닥쳐오면 반대로 먼저 즐기는 것을 포기하고 그 다음에 저축을 중단한다. 보험은 더이상 일을 할 수 없을 때에 비로소 고려 대상이 된다. 그 이유는 즐기는 것과 저축은 잠시 멈춰도 위험에 빠지지 않는다. 상황이 호전되면 언제든지 다시 시작할 수 있다. 하지만 보험과 일은 잠시라도 멈추거나 포기할 수 있는 성질의 것이 아니기 때문이다.따라서 불황일수록 보험에 들어야한다. 특히 보장성보험에 더 들어야한다. 가족과 함께 시간을 갖고 미래계획을 구체적으로 짜야한다. 만에 하나 가장이 없어 생길 수 있는 가족의 경제적 어려움을 객관적으로 파악하고 대비해야한다. 상품 중엔 ‘우리가족행복보험’과 ‘더블안심상해보험’을 권하고 싶다.올해 목표는.우리아비바생명의 미래운명을 좌우할 매우 의미 있는 한해가 될 것이다. 2012년 생보업계 10위권 진입을 목표로 모두 불철주야 열심히 뛰고 있다. 올해는 이런 목표달성을 위해 4가지 점에 집중할 방침이다. 첫째, 위험관리를 통한 내실경영 추구다. 투자, 금리, 보험, 경영리스크 등 다양한 위험으로부터 적절히 대응하며 수익을 극대화할 수 있게 리스크관리역량 및 업무흐름개선에 힘쓸 것이다. 둘째, 도약을 위한 영업역량 강화다. 지속성장을 위해선 우리금융그룹이 갖고 있는 고객과 영업망을 최대한 활용하며 다양한 마케팅방법들을 연구하고 추진할 것이다. 셋째, 차세대 사업인프라 갖추기다. 2010년 3월까지 차세대 IT(정보통신)시스템 구축을 끝낼 계획으로 전담팀을 짜고 있다. 엄청난 회계혁명을 가져올 IFRS도 본격 준비에 들어간다. 넷째, 기업 내 성과주의 문화 정착이다. 최고 기업이 되기 위해선 최고 성과를 내는 조직문화가 갖춰져야 한다. 보다 광범위한 업무수행에 필요한 능력을 발휘할 수 있게 제반교육과 훈련을 할 계획이다. '고객을 위한 전문화된 금융서비스를 제공하는 생명보험회사'라는 우리아비바생명의 비전을 실천하기 위해 2009년 임직원 모두 최선의 노력을 다할 생각이다. 부산출신인 선환규 대표이사는 우리은행에서 부산경남2영업본부 본부장, 주택금융사업단 단장, 개인고객2본부 부행장, 우리금융지주의 LIG생보 인수위원회 위원장을 역임했다. 개인적으로 6개 보험에 가입해 있다. 종류별로 보면 보장성이 2개, 연금이 2개, 저축성이 2개다. 취미는 골프와 바둑. 골프는 핸디6, 바둑은 1급 수준. 바쁜 일정 때문에 즐길 여유를 갖지 못하지만 둘 다 회사경영이나 인생여정과 닮은 점이 너무 많다는 게 그의 지론이다. 우리아비바생명 우리아비바생명 ‘좋은 보험사’ 9위 눈길 보소연 평가 ‘건전성’ 부문에선 4위 차지우리아비바생명이 10대 ‘좋은 보험사’ 로 꼽혔다. 우리아비바생명은 최근 보험소비자연맹이 평가한 ‘좋은 보험사 순위’에서 9위를 차지했다. 지난해 같은 기간 15위였던 우리아비바생명은 흥국생명(10위)을 제치고 9위가 됐다. 당당히 10위권에 들어간 것이다. 1위는 푸르덴셜생명이 차지했고 삼성생명과 신한생명이 뒤를 이었다. 우리아비바생명은 ‘규모’ ‘안정성’ ‘건전성’ ‘수익성’ 등 4개 부문에 걸친 평가에서 ‘규모’는 18위, ‘수익성’은 13위로 보험사 외형이나 이윤 면에선 뒤처졌다. 반면 보험소비자들이 관심을 많이 갖는 ‘건전성’과 ‘안정성’부문에선 앞섰다. ‘건전성’부문에선 푸르덴셜생명, KB생명, 뉴욕생명에 이어 4위를 차지해 눈길을 모았다. 이는 메트라이프생명(5위), PCA생명(6위), ING생명(7위) 등 국내 유수의 생명보험사들보다 더 좋은 이미지를 갖고 있다는 평가라 주목된다. 또 ‘안정성’면에서도 녹십자생명(10위)을 제치고 9위로 꼽혔다. 금호생명, 대한생명, 동부생명은 각 11위, 12위, 13위를 했다.  우리아비바생명의 자산운용수익률은 업계 3위다. 부실여신이 하나도 없어 안정성이 높다. 지급여력비율 역시 금감원이 권장하는 150%보다 높은 176%로 좋은 편이다. 올해 자본증자가 이뤄지면 더 높아질 전망이다. 

얼마 전 시내를 지나다가 ‘전복 라면’ 이란 것을 먹어 보게 됐다. 양식 전복이 나오면서부터는 많이 대중화 됐다지만 예로부터 궁중에 진상됐고, 영양과 맛에서 ‘조개의 황제’로 손꼽히던 전복이 서민음식의 대표 격인 라면과 만나다니 그 맛이 어찌 궁금하지 않겠는가.전복은 우리나라를 비롯한 일본, 중국 연해, 태평양의 아열대와 열대바다에 주로 살고 있다. 세계적으로 100여종에 이른다. 우리나라엔 예로부터 식용으로 까막전복, 말전복, 오분자기, 참전복 등이 알려져 있다. 전복은 한자로 ‘석결명육(石決明肉)’ ‘포어(鮑魚)’ ‘명목어(明目魚)’ ‘복어(鰒魚)’라고 불린다. 동의보감에 따르면 맛은 달면서 짜고 성질은 평하거나 차가운 편으로 독이 없다고 돼있다. 간경의 경락에 작용하고 간의 열을 식혀주며 간장, 신장, 심장 기능을 보하며 눈을 밝게 해준다. 진액이 생기도록 도우며 신경을 안정시키고 식욕을 촉진하며 소변의 배출을 돕는다. 오래 먹으면 몸이 가벼워지고 눈이 밝아지며 정력이 좋아지게 한다고 한다.한방에선 전복껍질을 약재로 쓴다. ‘석결명(石決明)’ ‘복어갑(鰒魚甲)’ ‘구공라(九孔螺)’ 등으로 부른다. 성질은 평하고 맛이 짜며 독이 없어 눈을 밝게 하는데 쓰인다. 전복은 영양적으로 수분과 단백질이 풍부하다. 또 그것을 구성하는 아미노산이 다양하다. 인·철·요오드·칼슘 등의 미네랄과 비타민이 많고 몸 안에 흡수율이 높아 피부미용·자양강장·병후회복·성장기 아동에 매우 좋다. 전복의 글리신 등의 성분으로 감칠맛과 달콤한 맛이 난다. 지방질이 다른 생선보다 아주 적고 단백질이 많아 시신경을 회복시킨다. 타우린은 담석을 녹이고 콜레스테롤 함량을 낮춰준다. 신장기능을 향상시킨다. 피로한 신경을 회복시키는 작용도 뛰어나다. 메티오닌과 시스테인 등이 풍부해 원기회복에 효과적이다. 아르기닌이란 아미노산은 자양강장에 좋다. 전복의 글루타민산은 뇌에 공급되는 두 가지 영양소 중 포도당과 지방대사에 도움을 줘 수험생에게 아주 좋다.제주도에선 3월부터 ‘아름다운 어촌문화 만들기’의 하나로 제주도민이나 관광객들을 대상으로 6곳의 어촌계를 지정, 계에서 관리하는 바닷가를 개방한다. 그곳 바닷가에선 소라, 오분자기, 전복, 성게, 문어 등을 잡을 수 있다. 이를 통해 어촌관광의 폭이 더 넓어질 것으로 보인다. 바닷가 체험수기, 사진공모전 등 도 있을 예정이어서 한번쯤 참여해 봄직하다. 

보험은 국민 대부분이 하나 이상 가입``했을 정도로 보편화 돼있다. 그러나 보험설계사들의 이직률이 높은 편이어서 소비자들 불편이 이만저만이 아니다. 이에 생명보험협회(생보협)는 보험소비자들의 불편을 줄이고 합리적 소비를 돕기 위해 우수인증설계사 제도를 도입, 운영 중이다. 근속기간, 보험계약유지율, 완전판매 등에서 성적이 좋은 설계사를 뽑아 소비자들에게 좋은 보험을 들 수 있게 하겠다는 취지다. 우수인증설계사가 되기 위해선 한 회사에서 3년 이상 일하고 금융 및 신용질서문란이 없어야 하는 등 여러 자격기준을 갖추고 있어야 한다. 우수인증설계사가 됐더라도 인증기간 중 보험사를 옮겼을 땐 인증이 취소된다. 또 인증 기간을 1년으로 정해놓고 있어 해마다 자격기준에 맞아야만 새로 인증받을 수 있다. 그러나 아직 시행 초기여서 보험소비자들에게 많이 알려져 있지 않다. 우수인증설계사 제도에 대해 문답식으로 풀어 소개한다. -우수인증설계사제도는 언제 도입됐나?지난해 6월 도입됐다. 협회는 장기근속 하는 우수 보험설계사에 대해 인증을 주고 보험설계사의 자질향상과 직업의식을 높여 보험소비자에게 좋은 보험서비스를 주기 위한 취지다. 대한, 삼성, 교보, 미래에셋, ING, 푸르덴셜 등 6개 생명보험사가 모여 워크숍, 실무회의를 거쳐 우수인증설계사제도를 도입했다.-우수인증설계사로 인증 받기 위해선 어떻게 해야 하나?몇 가지 요건이 따라야 한다. 즉 △한 회사에 3년 이상 장기근속자(회사 위촉기준) △보험계약유지율이 13회 차의 경우 90%, 25회 차는 80% 이상일 것 △신청일 전년도에 품질보증으로 인한 계약취소(원상회복) 건이 1건도 없을 것 △인증심사대상 사업연도 월납초회보험료 모집실적이 월평균 80만 원을 넘거나 수당이 전체 생보설계사 연평균 금액 이상일 것 △신청일로부터 3년 안에 보험업법에 따른 사고모집인 등재기록이 없고, 인증심사 대상 사업연도에 금융 및 신용질서 문란 사실이 없을 것 등의 기준에 맞아야 한다.-우수인증설계사로 인증 받으면 어떤 혜택이 주어지나?먼저 생보협회에서 만든 인증로고를 받아 쓸 수 있다. 명함, 가입설계서, 보험 증권 등에 사용할 수 있다. 따라서 보험설계사 명함이나 가입설계서에 우수인증설계사 로고를 쓰고 있다면 믿고 보험상품 설계를 맡겨도 좋을 것 같다.-우수인증설계사로 인증 받은 사람은 얼마나 되나?지난해 인증 받은 설계사는 7967명이다. 전체 보험설계사 중 5% 정도가 우수인증설계사로 뽑혔다.-보험설계사들이 허위로 인증을 도용할 때 대책은? 보험소비자들은 생명보험협회 홈페이지에서의 인증번호를 통해 우수인증설계사를 확인할 수 있다. 보험설계사가 부정한 방법으로 인증 받았거나 인증 받은 뒤 인증자격에 맞지 않을 경우 당사자에게 해명의 기회를 주고 이의신청이 없을 땐 인증을 취소하고 있다. 또 인증을 훔쳐 쓸 경우 소속점포에 대해선 2년간 인증신청을 할 수 없게 했다. 신고 포상제를 둬 관련자는 형사고발하는 방안도 검토되고 있다.-우수인증설계사가 다른 회사로 옮길 경우는?보험설계사 등록이 말소됐을 땐 다른 회사로의 이직여부와 관계없이 인증이 자동 취소되도록 돼있다. 고객신뢰 확보와 성실성을 중시하는 우수인증설계사제도 취지와도 맞는 것으로 여겨지기 때문이다. 또 인쇄물, 전자메일, 문자메시지, 설명회 등 부당한 방법으로 보험설계사를 뽑는 점포도 인증신청을 2년간 못하게 하고 있다. 

 장과 친구는 오래 될수록 좋다’ ‘친구와 포도주는 오래 된 것이 좋다’ 는 말이 있다. 장, 포도주, 치즈, 버터, 요구르트, 김치, 젓갈 등 대부분의 발효식품은 오래 동안 정성을 들여 발효시킨 게 좋다. 오래 사귀며 동고동락한 친구 사이의 관계가 더 깊어지고 좋아지 듯 말이다.발효하면 영양, 기능 강화발효란 산소가 없는 상태에서 효모, 세균, 효소 등이 원재료를 분해해 에너지를 얻는 작용으로 그런 과정에서 알콜류, 유기산류, 탄산가스 따위가 생긴다. 발효를 거치면서 원래 물질이 가진 영양성분과 기능을 더 강화하고 늘린다. 뭣보다도 효소를 비롯한 새 영양성분과 기능을 가진 물질들을 만들어 낸다.몇 년 전 미국의 권위 있는 건강전문잡지 ‘헬스’의 인터넷판에 세계 5대 건강음식으로 ▲우리나라 김치 ▲일본 낫토 ▲스페인 올리브유 ▲그리스 요구르트 ▲인도 렌즈콩이 선정된 것을 소개했다. 소득 수준 향상과 웰빙 바람을 타고 발효식품이 뜨고 있다.발효는 아주 오래 전 사람이 자연에서 찾아낸 친환경가공기술이다. 발효식품에 관한 우리나라 최초 기록은 중국의 삼국지 위지동이전 고구려조에 나온다.“고구려인은 채소를 먹고 소금을 멀리서 날라다 이용했으며, 초목이 중국과 비슷해 장양(醬釀:술 빚기, 장 젓갈 담기)에 능하다”고 했다. 이는 고구려 때부터 저장발효식품이 생활화 됐음을 입증하는 건 물론 발효과학에 있어서만큼은 뛰어난 기술을 가졌다고 할 수 있는 근거가 된다. 그런 만큼 ‘발효’라 하면 흔히들 ‘식품’을 떠올린다. ‘발효음식=전통음식’이란 생각으로 제한되는 게 대부분이다. 하지만 최근 몇 년 사이 음식, 화장품, 한방관련제품 등 다양한 곳에서 이런 생각의 틀을 깨는 시도가 일어나고 있다. 각종 먹을거리 파동으로 식품안전에 대한 관심이 높아지는 가운데 천연과일 발효유산균으로 숙성한 치킨요리가 개발됐다. 국내기술이 없어 수입에 의존했던 ‘발효 햄’ 이 ‘순수국산기술’에 의한 생산이 멀지 않았다는 소식이다. 유산균으로 숙성한 닭고기는 고기질이 부드럽고 살균효과와 잡냄새 제거효과가 있어 맛의 깊이를 더해준다. 게다가 유산균 숙성으로 생긴 유기산은 몸으로 흡수돼 장 기능 활성화, 콜레스테롤 억제, 비타민 생성 등으로 피부미용과 다이어트효과도 있다.미용·화장품분야에서 급속히 커온 한방화장품은 한방성분이 얼마만큼 피부에 흡수되고 효능이 있는지가 가장 큰 관심거리다. 한방발효화장품 효과 뛰어나한방발효화장품은 한약의 유효성분을 발효과정을 통해 효소에 의해 분자구조를 잘게 분해하므로 피부흡수가 빠르고 한약재의 더 많은 유효성분을 활용할 수 있다. 따라서 ▶발효기술을 쓰기 전보다 최고 20배 ▶피부활성화는 8배 ▶항산화효과는 최고 2배 ▶콜라겐합성기능은 1.5배 높아지므로 노화지연효과가 뛰어나다.발효를 거치면 유효성분이 활성화 되고 피부 트러블 원인이 되는 물질을 살아있는 효모에 접촉, 분해(해독작용)하므로 피부에도 안전하다. 또 장기보관도 가능하다. 이처럼 다양하게 접목되는 발효기술은 한약제조법까지 바꾸고 있다. 

바다의 굴 한 개에서 값 비싼 진주 26개가 우수수 쏟아지는 별난 일이 벌어졌다. 최근 레바논의 한 식당에서 요리사가 음식을 만들기 위해 다듬던 양식 굴에서 진주가 무더기로 나와 횡재했다. 남부 항구도시인 티레부둣가에서 아들이 운영하는 ‘알 파나르’레스토랑에 나와 일을 돕던 어머니 아말 살라(50) 씨는 굴을 까다 반짝거리는 진주를 발견, 깜짝 놀랐다. 굴 안에 크기가 다른 진주들이 옹기종기 모여 있었던 것.  살라 씨는 “진주가 너무 아름다웠다. 포도송이 같았다”고 말했다. 횡재를 안겨준 굴은 요리에 쓰려고 1㎏당 10달러에 사들인 여러 개의 레바논 앞바다 양식 굴 중의 하나다. 남편 레이먼드 씨는 “굴 하나에서 1~2개의 진주를 보긴 했지만 26개는 아주 드문 일”이라며 “기네스북 등재를 바라고 있다”고 말했다.

웰 빙열풍으로 와인에 대해 관심이 높아지고 있다. 각종 연구와 보도를 통해 적포도주가 폴리페놀성분의 항산화작용에 의해 동맥경화, 심장병, 노화방지 등 성인병 예방에 좋다고 알려지면서다.알코올 도수가 높은 독주 소비가 줄고 마시기 쉽고 몸에 좋은 와인소비가 급증세다. 이는 △생활수준향상 △식생활 서구화 △여성들의 사회진출에 따른 음주증가 △건강에 대한 관심 등의 요인에서 비롯된다. 와인은 여느 술과 다른 소비문화를 보인다. 단순히 마시는 즐거움보다 레스토랑에서 음식과 함께 즐기고 와인에 대한 지적 호기심을 채우려는 사람들이 늘고 있다. 우리나라의 와인역사는 짧다. 하지만 술 소비성향이 고급화되고 도수가 낮은 술 선호쪽으로 가고 있어 와인에 대한 수요는 눈에 띄게 늘고 있다.와인 맛·향 수십만 가지와인은 ‘포도즙을 발효시킨 술’이다. 와인의 표면적 정의다. 와인은 오랜 세월 많은 사람과 시간을 함께 해왔다. 와인 속엔 인류문화가 짙게 녹아있다. ‘대부분의 술이 그렇잖으냐’고 반문하는 이에겐 ‘어떤 술이 와인만큼 다양할 수 있느냐’고 되물어보자. 세계의 와인종류는 수십만 가지다. 이 와인들은 서로 다른 지방의 자연과 기후를 통해 재배된 포도로 만들어져 각기 다른 맛과 향을 지닌다. 같은 브랜드에서 만들어졌더라도 생산년도의 포도작황에 따라 다른 와인이 만들어진다. 심지어 병에 들어간 뒤에도 보관 상태에 따라 각 병의 맛이 달라진다. ‘모든 와인은 서로 다르다’고 말하는 게 옳을 지도 모른다. 분명한 건 ‘한 병의 와인엔 하나의 얘기가 담겨있다’는 것. 그 와인 속에 담긴 이야기를 들으며 다른 이와 소통할 수 있다는 점이다. 그런 이유로 와인을 즐기는 이에게 있어 와인은 소통수단, 언어 그 자체다. 한병의 와인엔 하나의 얘기 담겨플라톤은 ‘신이 인간에게 준 가장 아름다운 선물’이란 말로 와인을 찬미했다. 이 표현이 가능한 건 와인이 ‘발명’보다 ‘발견’됐기 때문이다. 기원전 수십 세기 전 아주 옛날 포도수확이 끝난 어느 날이었다. 포도저장 통에 남겨져 있던 포도과립이 겨울동안 자연적으로 포도껍질에 붙어있는 천연의 이스트에 의해 발효, 와인으로 바뀌었다. 이렇게 해서 처음 사람에게 발견된 신비로운 액체는 지금껏 수십 세기에 걸쳐 최고의 사랑을 받아오고 있다. 양조학 발달로 오늘날엔 와인제조의 많은 과정이 기계에 의해 정밀하게 다뤄지고 있다. 그럼에도 포도 속 당분이 이스트(효모)에 의해 발효돼 알코올로 변하는 기본흐름은 수천 년 전과 꼭 같다. 이런 까닭에 와인은 사람 손에서 만들어지지만 여전히 자연이 만들어내는 ‘작품’이다와인은 맛을 떠나 역사적 가치를 지닌다. 기원전 5000~6000년 전 메소포타미아에서 출발해 이집트, 고대 그리스, 로마로 이어지는 문명의 역사와 함께 발전해왔다. 마법과 주술적 요소 즉, 신비적 특성을 갖고 있다고 해서 종교적으로도 경건하게 다뤄졌다. 그리스 신 디오니소스와 로마의 신 바쿠스는 최고서열에 있는 와인 신들이다. 기독교에서도 신성한 성찬식에 와인을 썼다.이렇듯 와인은 종교적, 문화적 산물이다. 희소성과 높은 경제적 가치 때문에 늘 중요한 상품으로 간주됐다. 권력과 명예의 상징으로 여겨져 전쟁도화선이 되기도 했지만 평화와 화해장소에도 늘 함께 있었다. 예술가들에겐 끊임없이 솟아나는 예술적 영감의 생명수로, 연인들에겐 마르지 않는 ‘사랑의 묘약’으로 와인은 인류역사의 한 부분을 채우고 있다.와인 매출 소주 앞지르기도우리나라에서 와인이 대중 술 소주를 앞질렀다. 국내 A마트가 발표한 자료에 따르면  5개월간의 단기간 와인매출은 243억원으로 소주매출(241억원)을 눌렀다. A마트만의 판매결과이긴 하나 우리나라 사람들이 얼마나 빠른 속도로 와인에 빠지고 있는지 보여주는 증거다. 와인소비가 늘면서 음식에 어울리는 와인에 대한 관심도 높아지고 있다. 한식은 국물이 많아 와인과 먹기엔 조금 어려운 것으로 여겨졌다. 그러나 최근 로버트파커가 한식과 와인의 마리아주(조화)를 높이 평가하고 있다. 프랑스에서 열린 와인과 음식의 마리아주 평가행사에서 한식이 폭발적 인기를 모으면서 와인을 한식과 즐기려는 사람이 늘고 있다. 과거 와인이 특별한 날 특별히 마시는 술로만 여겨진 것은 와인 판매상의 적극적인 마케팅과 광고를 통한 결과이기도 하다. 와인의 저변확대에 가장 큰 공을 세운 건 ‘신의 물방울’이란 일본만화책이다. 공헌도는 엄청나다. 와인에 대한 전문지식을 바탕으로 사람들이 와인을 어렵게 여겼던 이름, 식사예절, 시음기 등을 자세히 묘사해 ‘와인입문서’라고까지 극찬한다. 일부에선 만화책에 나오는 와인 값 때문에 혹평을 하면서 ‘개그는 개그일 뿐’이라고 말하기도 한다.와인은 소통의 수단…‘酒道’ 알아야 와인대중화로 와인을 매개로 한 사교행사들이 활발해지고 있다. 대부분 파티, 리셉션, 시음회, 디너형태로 열린다. 그러다보니 멋모르고 행사에 갔다가 구석을 지키고 있었다는 사람이 의외로 많다. 와인 고르는 법, 마개를 열어 따르고 와인 잔을 잡는 법, 와인을 마시고 표현하는 시음법 등 규제 아닌 여러 규제들 때문에 와인을 편하게 즐기려 해도 그럴 수 없다. 외국인이 우리나라 사람들의 와인마시는 것을 보면 ‘너무나 와인전문가들이 마시는 것 같다’고 말한다. 외국으로 여행을 가보면 그들은 가벼운 마음으로 자연스럽게 와인을 마신다. 머그잔에도 즐긴다. 그렇다고 해서 모든 형식을 버리라는 건 아니다. 우리가 소주를 마시면서 윗사람에게 따를 땐 두 손으로, 받을 때도 두 손으로 받고, 마실 땐 고개를 돌려서 마시는 것을 주도(酒道)라 해서 이것을 소주를 마시는 외국인에게도 알려 주는 것과 마찬가지다. 와인도 기본 주도를 지킨다면 와인의 반을 알고 실천하는 것이다. 와인은 결코 ‘어려운 술’이 아니다. 누구나 쉽게 접하고 편하게 즐기면서 사람과 사람을 소통시켜주는 훌륭한 ‘도구’다. 예전에 어떤 이가 우리나라에서 와인에 빠져 와인을 직접 만드는 사람에게 “와인에 대해 알고 싶습니다”라고 물었다. 그러나 답변이 걸작이다. 한순간의 망설임 없이 “그럼 와인을 퍼 마셔라”라고 말한 것이다. 

인터넷 발달과 함께 우리는 많은 정보를 일일이 찾아다니지 않고도 안방이나 사무실에서 쉽게 볼 수 있게 됐다. 부동산정보도 예외가 아니다. 국내·외 부동산물건정보를 검색할 수 있게 된 것이다. 하지만 인터넷에 올라온 부동산 물건정보엔 가치 있는 정보가 있는가 하면 그렇잖은 것들도 있다. 따라서 이에 대한 주의가 요구된다. 옥석을 가려 꼭 필요한 정보를 제때 잘 골라내 써야한다는 말이다. 필요한 부동산물건을 인터넷에서 잘 찾기 위해선 어떻게 하는 게 좋을까. 아파트를 예로 들어보자. 검색을 위해 먼저 인터넷 포털사이트인(네이버, 다음, 구글, 야후 등)를 이용, 부동산사이트로 들어간다. 이어 원하는 지역을 찾아 브랜드, 크기, 값 등을 검색한다. 물론 검색순서에 따라 여러 방법이 있다. 현장방문해 시세파악 필수웬만한 아파트브랜드는 준공일자, 단지규모, 동수, 방향, 평형, 평면도 등 자세한 정보가 제공되므로 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 주변에 학교, 병원, 쇼핑센터 등의 위치도 확인해야 한다. 마지막으로 가장 중요한 평형별 값을 확인하게 된다. 이때 주의할 점은 인터넷상 값을 100% 믿지 말아야 한다는 것. 부동산중개업소들이 올려놓은 액수는 잠재고객을 끌어들이기 위해 ‘가공의 숫자’를 쓰는 경우가 많기 때문이다. 아파트단지마다 부동산중개업소가 제공한 수치이므로 개략적인 값을 염두에 둔 다음 다른 업소 몇 군데에 물건 유무와 값을 확인해야 정확한 흐름을 알 수 있다. 이렇게 확인한 몇 개의 물건을 메모한 뒤 중개업소와 약속하고 현장을 찾아본다. 인터넷으로 확인했더라도 현장에 가서 재확인해야 한다는 얘기다. 특히 같은 아파트단지 안에서도 동과 호별로 차이가 나는 까닭이다. 수리여부, 방향등에 따라 부르는 값이 달라진다.인터넷으로 아파트정보를 충분히 파악했더라도 현지 부동산중개업소담당자보다는 많은 정보를 갖고 있지 못하므로 중개업소를 잘 활용하는 것도 지혜다. 이 때 유의할 점은 업소와 상담 때 될 수 있는 대로 짧은 질문을 많이 하고 잘 듣는 게 좋다. 인터넷정보를 그냥 믿기보다는 효과적으로 잘 활용, 자신의 목적을 달성하는데 크게 도움이 됐으면 한다. 국토해양부도 부동산정보제공이와 관련, 올해 3월 31일부터 정부도 인터넷으로 부동산정보를 제공하고 있다. 국토해양부가 아파트분양정보나 시세정보 등을 온나라부동산포털(www.onnara.go.kr)로 지도위에서 확인할 수 있게 한 것이다. 전자지도에서 분양중인 아파트위치를 찾아 아파트단지정보, 면적별 상세정보를 조회하면 된다. 월·일별 분양캘린더, 지역별 분양정보, 분양소식도 볼 수 있다. 국민은행, 한국감정원과 연계돼 아파트시세정보가 제공되며 주변 실거래가 정보와 비교할 수도 있다. 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보존지역, 개발제한구역의 분포도와 도시지역안의 주거·상업·공업·녹지지역 분포현황도 한 눈에 알 수 있다. 또 지자체사이트를 방문해 확인했던 토지이용계획확인서, 개별공시지가확인서 등 민원서류를 열람하거나 발급받을 수 있다. 

여름이 시작되는 계절이다. 더럽기도 하고, 징그럽기도 하고, 게다가 지독하게 무섭기까지 한 ‘불청객’이 출현한다. 창문을 열어놓는 시간이 부쩍 많아진 이 계절 집안에 슬슬 모습을 드러내는 해충들의 ‘습격’으로 스트레스가 이만저만이 아니다. 게다가 폐결핵균, 포도구균, 연쇄구균, 장티프스균, 감기바이러스 등 무서운 병균을 옮길 수도 있다니 어느 주부의 ‘정말 씨를 말리고 싶다’는 얘기도 과격하게 들리지 만은 않다.해충의 대표주자인 바퀴벌레는 여름이 시작되는 6월부터 활발한 활동을 시작한다. 한 마리만 눈에 띄어도 기본적으로 1만 마리가 분포한다고 할만큼 번식력이 뛰어나다. 도시가 전부 불에 타도 살아남는다는 끈질긴 생명력을 가진 바퀴벌레를 내 집에서라도 안 보고 사는 방법 이 없을까.6월부터 왕성… 말린 은행잎 큰 효과골치 아픈 건 새로 지은 아파트처럼 건물자체적으로 방충시스템이 잘 설치 돼있는 주거지가 아닌 경우다. 그러나 모두 없애지는 못하더라도 꾸준히 신경 쓰면 퇴치할 수 있다.바퀴벌레를 없애는데 가장 주안점을 둬야하는 건 바로 물기다. 싱크대에 묻어있는 몇 방울의 물은 바퀴벌레에겐 몇 달의 식수가 된다. 따라서 잠을 자기 전에 반드시 주방 주변의 물기를 완전히 말리는 게 좋다. 썩은 음식 역시 바퀴벌레에겐 천국이다. 음식을 보관할 때 아무것도 덮지 않고 방치하는 건 바퀴벌레를 부르는 ‘사랑의 세레나데’다. 집안에서 쉽게 쓸 수 있는 바퀴벌레 살충제는 뿌리는 살충제와 설치식 살충제가 있다.  뿌리는 것은 피부와 음식물에 묻지 않게 살포해야 한다. 설치식은 주방입구, 싱크대 안쪽, 창문 주변, 목욕탕, 화장실, 음식물 쓰레기통 주변 등에 붙이고 3개월 주기로 바꿔줘야 효과가 있다. 이밖에 튜브식 살충제를 발라 놓는 방법과 훈증용 살충제를 쓰는 방법이 있다. 이들 살충제는 사람몸에 해로움으로 일정시간 뒤 환기시키는 게 중요하다.                          Tip  직접 만드는 ‘바퀴벌레 죽이는 약’1. 삶은 계란 노른자와 백반을 곱게 빻아 섞은 뒤 경단처럼 둥글게 만들어 집안 구석구석에 놓는다. 은박지 위에 올려놓으면 좋다.2. 붕산·설탕·물을 같은 양으로 섞어 종이컵에 담아 바퀴벌레가 잘 다니는 곳에 놓는다.3. 바퀴벌레는 은행을 싫어한다. 따라서 은행잎을 말린 뒤 집안 곳곳에 놓아두면 바퀴가 얼씬하지 못한다. 

<김용진 재개발사업 전문가의 긴급제언>조합·업자 짜고치는 고스톱에 조합원은 ‘봉’재개발 활성화 정책 곳곳에 구멍… 다세대·다가구 조합원 보호 절실서울시의 뉴타운재개발 활성화 촉진정책에 힘입어 지역마다 재건축·재개발사업이 활발하게 추진되고 있다. 달동네는 물론 오래된 집이 많은 마을엔 재개발·재건축 바람이 불어 새 아파트분양에 기대를 거는 주민들이 적잖다. 서울의 경우 구청마다 재개발추진지역이 10~30곳에 이를 정도다. 그러나 정부나 서울시가 재개발문제에 대해 적절히 대처하지 못해 피해자가 잇따르고 있다. 이에 편승해 부정을 저지르는 사람들도 생겨나 비난의 소리가 높다. 대책 없이 마구잡이로 사업을 벌이는 과정에서 생겨나는 후유증이라 여겨진다. 본지는 서울시내에서 수 십 년 재개발사업추진위원회 및 조합 등에서 현장실무를 책임졌던 김용진 씨를 통해 불법실상과 문제점, 대안제시를 제언형식으로 싣는다.  재개발사업이 이뤄지는 과정에서 작은 규모의 다가구 세대, 대지 10평 및 건물 15평 미만 소유자들이 피해보는 일이 많다. 재개발로 아파트를 지어도 높은 분양가의 돈을 낼 수가 없어서다. 어쩔 수 없이 재개발지역을 떠나고 만다. 재개발추진지역에서 벌어지는 일들을 눈여겨보면 제도상 허점이 많다는 것을 알 수 있다.정비용역업자 각본대로 사업유도재개발의 사업 초기엔 동네아주머니 몇 명이 얘기를 주고받는 수준으로 모임을 갖는다. 관련지식이 부족한 이들은 시공사 등에 찾아가 자문을 받는다. 이 과정에서 시공건설업자가 재개발사업을 추진하는 마을사람들에게 정비행정용역업자를 소개한다. 정비업자는 이때부터 재개발사업에 은근히 끼어든다. 재개발사업지식이 짧은 사람들로 하여금 추진위원장, 추진위원 등 임원진을 짜도록 권한다. 정비행정용역업자가 자신들 각본대로 사업추진을 유도하는 셈이다. 그런 뒤 건설사와 손잡는다. 다루기 쉬운 설계사도 끌어들인다.이 때부터 재개발추진운영규정을 교묘히 이용하면서 불법행위가 시작된다. 추진위원장 또는 위원들을 포섭해 시공건설회사, 철거업자들까지 끌어들인다. 또 설계도면도 제대로 완성되지 않은 상태에서 아파트건설사와 가계약하도록 만든다. 주먹구구식의 공사단가가 책정되는 건 말할 것 없다. 재개발사업이 시공사와 행정용역정비업자 의도대로 끌려가는 것이다.    이들은 재개발사업추진위원회를 마음대로 조종하면서 불법·부정행위를 일삼는다. 주먹구구식의 공사비 계산, 잦은 설계변경에 따른 설계비 이중지출 등 불법행위가 하나 둘 아니다. 자연히 느는 비용만큼 공사비도 조합원들이 올려줘야 한다. 이런 내용을 조합원들은 잘 알지 못한다. 알아봐도 추진위원들과 시공사업자들이 결탁돼있어 바로잡기 어렵다. 업자들이 조합원을 속이고 운영규정을 어겨도 소용없다. 내막을 제대로 아는 조합원이 소수여서 큰 힘을 쓸 수 없다. 불법운영을 지적한 조합원은 ‘재개발사업을 늦추고 사업추진에 발목을 잡는다’며 여론의 뭇매를 가해 당사자들을 난처하게 만든다. 조합원의 정당한 권리주장을 하지 못하도록 분위기를 끌고 가는 것이다. 추진위원장 등 재개발사업추진위원회 임원들은 잘못을 지적한 조합원을 집중성토한다. 행정용역정비업자와 시공사 말만 믿고 재개발사업을 추진하는 곳이 그래서 자꾸 생겨난다. 불법운영 지적 조합원은 ‘왕따’문제는 이런 불법행위를 하는 추진위원회가 조합원들에게 얼마나 이득을 주는가 하는 점이다. 정비업자, 시공사는 추진위원회 임원들을 떡 주무르듯이 한다. 공사비가 높게 책정될 확률이 아주 높다. 그 사이 건설사는 폭리를 취한다. 아파트분양가가 턱없이 올라가 조합원들이 아파트입주를 못하는 일이 벌어진다. 높은 분양금액으로 댈 돈이 부족해 그곳을 떠나게 된다. 아파트분양권을 팔고 떠나는 조합원이 85~90%에 이른다. 다세대·다가구주택 소유자는 재개발지역을 떠나 전세살이를 허거나 서울 변두리로 나가 살게 된다. 더욱이 재개발조합과 건설회사간의 계약서를 보면 가관이다. 도면도 제대로 완성되지 않고 뚜렷한 공사비 산출근거도 없다. 건축비의 경우 1평(3.3㎡)당 390만~400만원까지 받고 있다. 이 금액은 지역에 따라 다르겠지만 비싼 편이다. 산출내역도 없이 어떻게 몇 천 억 원짜리 공사계약을 맺는지 궁금할 뿐이다.총회 서면결의동의서 편법 이용재개발사업추진위원회가 협력업자들과 짜고 하는 총회 서면결의동의서 숫자 늘리기도 큰 문제다. 도우미가 조합원 집을 찾아다니며 동의서를 받는 것을 원천적으로 막아야 한다. 재개발지역 총회 참석 서면결의동의서 숫자 늘리기 통해 조합원재산을 빼앗아가도 법으로 보호받을 수 없어 심각하다. 총회장에 가보면 참석인원은 적고 서면 결의동의서 숫자가 더 많다. 재개발사업추진위원회와 조합임원들이 부정을 해도 서면결의서로 정당화시킨다. 조합원결의를 묵살시키는 서면결의동의서제도는 당장 없어져야 한다. 추진위원회 및 조합집행부의 부정을 막고 시공사 횡포도 막아 아파트분양가를 낮출 수 있기 때문이다. 이런 현상들은 재개발사업추진위원회가 업무 시작 때부터 첫 단추를 잘못 끼워서 일어난다는 결론에 이른다. 건설사에 끌려 다니다보니 공사비가 비싸지고 아파트분양가격 또한 높을 수밖에 없다. ‘짜고 치는 고스톱’격으로 그야말로 복마전이 벌어지고 있다.짐작컨대 이는 재개발사업 추진위원회, 정비업자, 관할구청 담당공무원이 업무상 자주 만나면서 생기는 현상이 아닐까 싶다. 담당공무원은 정비업자 또는 건설사 사람 말을 무시할 수 없을 것으로 생각된다. 재개발사업추진단계에서 정비업자 선정이 가장 중요하다는 게 공통된 견해다. 정비업자와 시공건설사와는 짝이 된다. 조합원만 봉이 되고 결국 공사비는 올라간다. 추진위원회 조합임원은 시공사와 짜고 공사대금을 부풀려 폭리를 취한다. 정부는 기반시설비를 조합에 부담시키고 있다. 또 재개발지역 세입자 주거대책비 부담, 학교용지 부담, 임대주택부지 부담 등 떠안아야 하는 비용과 부담도 많다. 이런 비리와 허점을 행정당국이 뻔히 알면서도 손을 놓고 있는 듯해 안타깝다. 조합원들이 추진위원회의 불법운영, 법 규정 위반사실 등을 민원절차를 밟아 시정요구해도 제대로 고쳐지지 않고 있다.사업추진 단계부터 감독해야따라서 중앙정부의 적극적인 개입과 특단의 대책마련이 시급하다. 재개발 활성화대책만 내놓을게 아니라 재개발사업추진 단계에서부터 바로 잡아줘야 한다. 그래야만 조합원 갈등해소는 물론 건설사 폭리도 막을 수 있다. 관할 지방행정관청도 선량한 조합원들의 피해를 줄이기 위해 적극 나서야 한다. 재개발 운영규정법 위반, 부당지출, 부당협력업체 등을 해당 구청에 신고해도 제대로 처리되지 않는 건 잘못된 일이다. 경찰서에 고소해도 계란으로 바위치기 같아 답답하다. 

<뉴타운사업 추진 전망>“4차 뉴타운 발표 이르다”부동산 전문가들 ‘내년 하반기쯤 윤곽 드러날 것’돈이 된다며 투자자들이 몰리고 있는 뉴타운사업 추진 전망은 어떻게 될까. 많은 이들이 궁금증을 갖는 대목이다. 2년여 전 오세훈 서울시장이 선거 때 뉴타운사업을 적극 밀고 가겠다고 밝힌데 이어 지난해 대선 때 이명박 대통령까지 같은 흐름의 공약을 내걸어 기대를 거는 사람들이 많다. 특히 이 대통령이 서울시장 출신인데다 같은 당의 오 시장과 시각이 같아 사업에 탄력이 붙을 것으로 보여 전망을 밝게 해준다.   그러나 뉴타운사업이 생각처럼 그렇게 빨리 진척되지 않고 있어 주민들이 애를 태우는 모습이다. “계획도시 매력 느끼는 건 사실”부동산전문가들은 제4차 뉴타운지역이 빠른 시일 안에 발표되지 않을 것으로 보고 있다. 2002년 10월 시범뉴타운 발표 후 2004년을 빼고 해마다 뉴타운지역 발표가 있었다. 하지만 올해 안에 발표하는 건 시기상조란 의견이 지배적이다. 총선 때의 공약남발로 서울 전체가 뉴타운 기대감에 들떠있는 데다 강북지역의 뉴타운, 재개발 호재 등에 따른 가격상승이 부담스러운 상황이다. 따라서 뉴타운 발표가 다소 늦춰지고 본격사업도 뒤로 밀릴 가능성이 높다.   부동산전문가들은 “서울시가 뉴타운개발을 쉽게 하지 않을 것으로 본다”면서 “그러나 조합들이 추진하는 재개발사업의 경우 요건만 맞으면 허가해줄 수밖에 없을 것이다. 디자인과 계획도시조성에 중점을 두고 있는 서울시 입장에선 뉴타운이란 광역화된 개발에 매력을 느끼는 건 사실”이라고 분석했다.   ‘뉴타운 공약’ 검토 시간 필요서울시가 집값상승 원인이 있다고 해도 개발압력에 어쩔 수 없이 승인을 해줄 수밖에 없다는 견해다. 무분별한 재개발사업을 방치하는 것보다 계획된 도시개발 쪽으로 움직일 가능성이 크다는 얘기다.   부동산전문가들은 뉴타운 추진시기를 2009년 하반기에서 2010년쯤으로 보고 있다. 상황에 따라 2년 뒤인 2010년께 뉴타운 지정시기가 결정될 확률도 높다. 또 다른 부동산전문가는 이보다 조금 앞선 내년 하반기쯤 뉴타운지역 윤곽이 드러나지 않겠느냐고 조심스럽게 점쳤다.   서울시 입장에서 보면 우선 재개발속도를 다소 늦추면서 단계적으로 제4차 뉴타운지정을 할 것으로 보인다. 18대 총선에서 26개의 뉴타운공약이 쏟아져 나와 검토과정에서 많은 인력과 시간이 필요한 점에서다.<뉴타운지역 투자요령> 현황 확인ㆍ현장답사 ‘필수’부동산 노후정도 살피지 않아 손해 보는 경우도 많아서울시의 뉴타운재개발 활성화 촉진정책에 힘입어 지역마다 재건축·재개발사업이 활발하게 추진되고 있다. 달동네는 물론 오래된 집이 많은 마을엔 재개발·재건축 바람이 불어 새 아파트분양에 기대를 거는 주민들이 적잖다. 서울의 경우 구청마다 재개발추진지역이 10~30곳에 이를 정도다. 그러나 정부나 서울시가 재개발문제에 대해 적절히 대처하지 못해 피해자가 잇따르고 있다. 이에 편승해 부정을 저지르는 사람들도 생겨나 비난의 소리가 높다. 대책 없이 마구잡이로 사업을 벌이는 과정에서 생겨나는 후유증이라 여겨진다. 본지는 서울시내에서 수 십 년 재개발사업추진위원회 및 조합 등에서 현장실무를 책임졌던 김용진 씨를 통해 불법실상과 문제점, 대안제시를 제언형식으로 싣는다.  재개발사업이 이뤄지는 과정에서 작은 규모의 다가구 세대, 대지 10평 및 건물 15평 미만 소유자들이 피해보는 일이 많다. 재개발로 아파트를 지어도 높은 분양가의 돈을 낼 수가 없어서다. 어쩔 수 없이 재개발지역을 떠나고 만다. 재개발추진지역에서 벌어지는 일들을 눈여겨보면 제도상 허점이 많다는 것을 알 수 있다.정비용역업자 각본대로 사업유도재개발의 사업 초기엔 동네아주머니 몇 명이 얘기를 주고받는 수준으로 모임을 갖는다. 관련지식이 부족한 이들은 시공사 등에 찾아가 자문을 받는다. 이 과정에서 시공건설업자가 재개발사업을 추진하는 마을사람들에게 정비행정용역업자를 소개한다. 정비업자는 이때부터 재개발사업에 은근히 끼어든다. 재개발사업지식이 짧은 사람들로 하여금 추진위원장, 추진위원 등 임원진을 짜도록 권한다. 정비행정용역업자가 자신들 각본대로 사업추진을 유도하는 셈이다. 그런 뒤 건설사와 손잡는다. 다루기 쉬운 설계사도 끌어들인다.이 때부터 재개발추진운영규정을 교묘히 이용하면서 불법행위가 시작된다. 추진위원장 또는 위원들을 포섭해 시공건설회사, 철거업자들까지 끌어들인다. 또 설계도면도 제대로 완성되지 않은 상태에서 아파트건설사와 가계약하도록 만든다. 주먹구구식의 공사단가가 책정되는 건 말할 것 없다. 재개발사업이 시공사와 행정용역정비업자 의도대로 끌려가는 것이다.    이들은 재개발사업추진위원회를 마음대로 조종하면서 불법·부정행위를 일삼는다. 주먹구구식의 공사비 계산, 잦은 설계변경에 따른 설계비 이중지출 등 불법행위가 하나 둘 아니다. 자연히 느는 비용만큼 공사비도 조합원들이 올려줘야 한다. 이런 내용을 조합원들은 잘 알지 못한다. 알아봐도 추진위원들과 시공사업자들이 결탁돼있어 바로잡기 어렵다. 업자들이 조합원을 속이고 운영규정을 어겨도 소용없다. 내막을 제대로 아는 조합원이 소수여서 큰 힘을 쓸 수 없다. 불법운영을 지적한 조합원은 ‘재개발사업을 늦추고 사업추진에 발목을 잡는다’며 여론의 뭇매를 가해 당사자들을 난처하게 만든다. 조합원의 정당한 권리주장을 하지 못하도록 분위기를 끌고 가는 것이다. 추진위원장 등 재개발사업추진위원회 임원들은 잘못을 지적한 조합원을 집중성토한다. 행정용역정비업자와 시공사 말만 믿고 재개발사업을 추진하는 곳이 그래서 자꾸 생겨난다. 불법운영 지적 조합원은 ‘왕따’문제는 이런 불법행위를 하는 추진위원회가 조합원들에게 얼마나 이득을 주는가 하는 점이다. 정비업자, 시공사는 추진위원회 임원들을 떡 주무르듯이 한다. 공사비가 높게 책정될 확률이 아주 높다. 그 사이 건설사는 폭리를 취한다. 아파트분양가가 턱없이 올라가 조합원들이 아파트입주를 못하는 일이 벌어진다. 높은 분양금액으로 댈 돈이 부족해 그곳을 떠나게 된다. 아파트분양권을 팔고 떠나는 조합원이 85~90%에 이른다. 다세대·다가구주택 소유자는 재개발지역을 떠나 전세살이를 허거나 서울 변두리로 나가 살게 된다. 더욱이 재개발조합과 건설회사간의 계약서를 보면 가관이다. 도면도 제대로 완성되지 않고 뚜렷한 공사비 산출근거도 없다. 건축비의 경우 1평(3.3㎡)당 390만~400만원까지 받고 있다. 이 금액은 지역에 따라 다르겠지만 비싼 편이다. 산출내역도 없이 어떻게 몇 천 억 원짜리 공사계약을 맺는지 궁금할 뿐이다.총회 서면결의동의서 편법 이용재개발사업추진위원회가 협력업자들과 짜고 하는 총회 서면결의동의서 숫자 늘리기도 큰 문제다. 도우미가 조합원 집을 찾아다니며 동의서를 받는 것을 원천적으로 막아야 한다. 재개발지역 총회 참석 서면결의동의서 숫자 늘리기 통해 조합원재산을 빼앗아가도 법으로 보호받을 수 없어 심각하다. 총회장에 가보면 참석인원은 적고 서면 결의동의서 숫자가 더 많다. 재개발사업추진위원회와 조합임원들이 부정을 해도 서면결의서로 정당화시킨다. 조합원결의를 묵살시키는 서면결의동의서제도는 당장 없어져야 한다. 추진위원회 및 조합집행부의 부정을 막고 시공사 횡포도 막아 아파트분양가를 낮출 수 있기 때문이다. 이런 현상들은 재개발사업추진위원회가 업무 시작 때부터 첫 단추를 잘못 끼워서 일어난다는 결론에 이른다. 건설사에 끌려 다니다보니 공사비가 비싸지고 아파트분양가격 또한 높을 수밖에 없다. ‘짜고 치는 고스톱’격으로 그야말로 복마전이 벌어지고 있다.짐작컨대 이는 재개발사업 추진위원회, 정비업자, 관할구청 담당공무원이 업무상 자주 만나면서 생기는 현상이 아닐까 싶다. 담당공무원은 정비업자 또는 건설사 사람 말을 무시할 수 없을 것으로 생각된다. 재개발사업추진단계에서 정비업자 선정이 가장 중요하다는 게 공통된 견해다. 정비업자와 시공건설사와는 짝이 된다. 조합원만 봉이 되고 결국 공사비는 올라간다. 추진위원회 조합임원은 시공사와 짜고 공사대금을 부풀려 폭리를 취한다. 정부는 기반시설비를 조합에 부담시키고 있다. 또 재개발지역 세입자 주거대책비 부담, 학교용지 부담, 임대주택부지 부담 등 떠안아야 하는 비용과 부담도 많다. 이런 비리와 허점을 행정당국이 뻔히 알면서도 손을 놓고 있는 듯해 안타깝다. 조합원들이 추진위원회의 불법운영, 법 규정 위반사실 등을 민원절차를 밟아 시정요구해도 제대로 고쳐지지 않고 있다.사업추진 단계부터 감독해야따라서 중앙정부의 적극적인 개입과 특단의 대책마련이 시급하다. 재개발 활성화대책만 내놓을게 아니라 재개발사업추진 단계에서부터 바로 잡아줘야 한다. 그래야만 조합원 갈등해소는 물론 건설사 폭리도 막을 수 있다. 관할 지방행정관청도 선량한 조합원들의 피해를 줄이기 위해 적극 나서야 한다. 재개발 운영규정법 위반, 부당지출, 부당협력업체 등을 해당 구청에 신고해도 제대로 처리되지 않는 건 잘못된 일이다. 경찰서에 고소해도 계란으로 바위치기 같아 답답하다.  부동산가에 핵심으로 떠오른 뉴타운지역에 군침을 흘리는 사람들이 늘면서 투자자들의 발걸음이 잦다. 그러나 여러 가지 덫과 걸림돌들이 도사려 주의가 요망되고 있다.부동산전문가들은 뭣보다도 현장 및 진행상황 확인이 필수라고 강조한다. 이동규 부동산컨설턴트(법무법인 대유 부동산팀 이사)는 “부동산중개업소나 기획부동산업소를 완전히 믿지 말라”면서 “관할구청 지적과나 토지관리과, 건축과 등에 가서 확인하면 재개발진행단계가 어디까지 와있는지 알 수 있다”고 말했다. 그는 “이런 확인을 통해 지금 들어가면 구역지정이 됐을 때 지분보유자로 아파트를 분양받을 수 있는지도 알 수 있다”고 덧붙였다. 재개발진행단계 직접 확인 가능  구역지정상태, 진행상황, 제약조건 등을 지자체를 통해 꼭 확인하라는 얘기다. 또 구청에선 해당지역의 노후도 통계를 주기적으로 내놓고 있으므로 이런 점도 꼼꼼히 확인해야 한다.   특히 뉴타운이나 재정비촉진사업, 재개발지역 외에도 재건축이나 도시환경정비사업 등도 있으므로 개발이라고 해서 똑같이 봐선 안 된다. 길을 뚫는 등 도시환경정비사업의 경우 분양권은 전혀 나오지 않는다. 현금으로 약간의 이주비 정도만 나온다는 점을 알아야 한다. 또 현장에 가서 대상지역을 꼭 살펴봐야 한다. 노후도의 경우 구청 통계와 현장답사결과가 다를 수 있다. 곳곳에서 다세대주택 등이 신축을 시작하고 있거나 계획하고 있다면 노후도 통계에 반영되지 않을 수도 있다. ‘예상지역’은 달리 접근해야   재개발구역으로 지정된 곳은 값을, 지정이 예상되는 곳은 노후정도를 가장 먼저 따져봐야 한다. 이동규 부동산컨설턴트는 “개발구역으로 지정된 곳은 값싼 부동산물건은 거래가 마무리되고 비싼 것만 남아있을 가능성이 높다”면서 “나중에 보상을 위해 감정평가 받았을 땐 구입가격보다 못한 경우도 생길 수 있다”고 강조했다. 비싸게 샀다가 추가비용까지 많이 나와 전체투자액이 예상을 크게 벗어나는 경우가 생긴다는 것. 따라서 사업기간, 기회비용, 불편하고 낙후된 거주환경, 부실한 냉·난방 등을 고려하면 새 아파트를 분양받거나 다른 곳에서 기존 집을 사는 게 오히려 나을 수도 있다.  재개발 등 투자는 어디까지나 적은 돈을 투자, 아파트를 분양받는 게 원칙이다. 반면 재개발구역으로 점쳐지는 곳에 투자 땐 부동산 노후도를 먼저 살펴야 한다. 노후도가 법정기준을 충족하더라도 다세대주택 등 신축이 이뤄진다면 노후도는 떨어질 가능성이 크다. 관할구청에서 확인해보고 현장에 가서 발품도 팔아 살펴야할 필수항목이다.