소득 낮은 청년층 금융소비자의 대출 절벽 예방하기 위해 장래 소득, 초장기 모기지 도입
[소비라이프/김도완 소비자기자] 지난달 29일, 금융 당국은 차주별 DSR 40%의 단계적 적용과 비주택담보 대출(이하 “비주담대”) LTV 한도 축소를 골자로 하는 가계부채 관리방안을 발표했다. 향후 대출 시 차주의 소득 수준을 고려해 대출 한도를 정하고, 주택을 제외한 부동산의 담보가치를 떨어뜨려 대출 문턱을 높이는 내용을 담았다. 또한 소득수준이 상대적으로 낮은 청년층의 대출절벽을 방지하기 위해 ‘장래 소득’ 개념을 도입하고, 초장기 모기지 상품을 신설했다.
DSR은 총부채원리금상환비율을 가리키는데, 대출을 받으려는 차주의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 의미한다. 차주가 자신의 소득 규모에 따라 보유한 금융부채의 의무 원리금 상환액이 정해지는 것이다. 기존에는 대부분의 경우 은행별로 DSR 40% 규제가 적용돼 개인 금융소비자가 여러 은행에서 40% 한도까지 대출을 받을 수 있었고, 은행 역시 특정 차주에게 DSR 기준 40%를 넘는 대출을 해주더라도 다른 차주의 대출 규모를 낮춰 DSR 규제를 피해갈 수 있었다. 차주별 DSR 40% 적용은 규제지역 내 9억 원을 초과하는 주택을 담보로 주담대를 받거나 연 소득 8,000만 원을 넘는 고소득자의 신용대출 총액이 1억 원을 넘는 경우, 두 가지만 해당했다.
그러나 이번 가계부채 관리방안 도입으로 DSR 40% 규제가 7월부터 전 규제지역의 6억 원 초과 주택을 살 때도 적용될 예정이다. 전문가들은 7월까지 6억 원~9억 원 주택에 대한 주담대 수요가 몰릴 수 있다고 분석한다. 해당 주택 주담대에 대출 규제가 도입되기 전에 서둘러 매입해두려는 매수세가 활발해질 수 있기 때문이다. 일각에서는 중저가 주택의 가격 역시 결국에 9억 원에 수렴할 수 있다는 전망도 나오고 있다. 특히 실제 거주하기 위해 주택을 매입하는 실수요자들의 경우, 이번 대출 규제 발표로 힘들어질 수 있다는 우려도 제기된다.
가계부채 관리방안에는 비주담대의 LTV 한도를 축소하는 내용도 담겨 있다. LTV는 차주가 보유한 자산을 담보로 대출을 받을 때, 총대출액의 담보 인정 비율을 규제하는 일종의 담보대출 비율을 의미한다. 금융 당국은 이번 발표에서 토지나 오피스텔, 상가 등 비주택을 담보로 활용해 대출을 받는 경우, 해당 부동산의 담보 가치를 제한하는 방침을 밝혔다. 비주택을 담보로 주택을 사려는 투기 세력을 규제하기 위한 의도에서 이 같은 방침을 정한 것으로 보인다.
가계부채 관리방안이 발표되고 일각에선 소득수준이 상대적으로 낮은 청년층의 대출절벽을 우려하는 목소리가 제기됐다. 소득 규모가 작다 보니 원리금 상환 부담도 클 것이고, 비주택 부동산의 담보 가치가 하락해 대출을 받을 채널이 제한될 수 있다는 것이다. 이에 금융 당국은 청년층의 대출 기회를 확대하기 위해 초장기모기지 상품을 신설하고 ‘장래 소득’ 개념을 도입한다는 계획을 밝혔다. 초장기모기지는 만기 40년짜리 상품으로, 만기가 기존 상품에 비해 길어진 만큼 매달 갚는 원리금 상환 부담은 줄어든다. 이르면 올해 7월 정책모기지 형태로 시장에 나올 예정이다.
‘장래 소득’ 개념의 경우, 청년 금융소비자의 현재 소득이 적더라도 장래 상환능력을 소득 규모에 반영해 대출 한도를 정하기 위해 도입된다. 청년층의 장래 소득 증가 가능성을 적극적으로 고려해 자금 조달을 원활히 하겠다는 것이다. 장래 소득은 대출 만기 내에서 예상 소득증가를 반영해 연평균으로 계산한다. 금융 당국은 고용 노동통계 중 연령별 소득자료를 우선 활용하고, 이외에도 다양한 통계 자료를 통해 장래 소득을 산정할 수 있도록 가이드라인을 정해서 배포한다는 방침이다.
전문가들은 한국의 가계 부채 문제가 전 세계에서도 가장 심각한 수준인 만큼, 가계부채 관리방안의 도입은 불가피하다고 이야기한다. 무리한 대출을 통해 빚투나 갭투자를 하는 투기 세력을 규제하기 위해 이번 방안의 도입이 필요하다는 것이다. 다만 DSR 40%의 단계별 확대 적용이나 비주담대 LTV 한도 축소 등의 조치가 실제로 대출을 필요로 하는 대다수 금융소비자의 대출 문턱을 무리하게 높이는 결과로 이어져서는 안 된다고 지적한다. 과연 이번 정책이 국내 가계부채 문제를 효과적으로 해결할 수 있을지, 그 과정에서 대출절벽을 경험하는 금융소비자가 생겨나지 않을지 귀추가 주목된다.
