보상금 노리고 계약청구권 행사할 부작용 가능성 우려
[소비라이프/최예진 소비자기자] 2020년 7월부터 시행된 전월신고제·전원세상한제·계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 임대차 3법 때문에 피해를 보는 사례가 발생하고 있다.
이 중 계약갱신청구권과 관련된 내용으로 법원이 세입자의 갱신청구권을 집주인의 거주권보다 우선한다는 판결이 내려져 해당 법안에 대한 논란이 불거졌다.
임대차 3법 중 계약갱신청구권은 세입자에게 1회의 계약갱신요구권을 보장해 현행 2년에서 4년으로 계약 연장을 보장받도록 한 내용이다. 세입자는 계약 종료 1~6개월 전 계약갱신청구권을 행사할 수 있다. 그러나 ▲집주인(직계존속 및 직계비속 포함)이 실거주하려는 경우▲집주인이 소정의 보상을 제공한 경우▲세입자가 집주인 동의 없이 주택을 전대한 경우▲주택 전부 혹은 일부가 멸실된 경우▲세입자가 허위신분이나 불법 목적 등으로 임차한 경우 등의 경우에는 계약갱신청구권을 거절할 수 있다.
수원지방법원에서 지난 11일 임대인 A 씨가 임차인 B 씨를 상대로 제기한 건물 인도 소송 1심에서 원고 패소 판결을 내렸다.
사안은 기존 집주인이 임차인 B 씨에게 주택매매 계약을 하기 전 통보를 하였고 이에 B 씨도 다른 집을 알아보겠다고 답했다. 거래당사자 A 씨는 실거주를 목적으로 주택매매 계약을 체결했으나 집을 구하지 못한 임차인 B 씨가 계약갱신청구권을 행사하여 거주기간을 연장하겠다고 입장을 번복했다. 그러나 이미 계약을 마친 A 씨는 청구권을 거절할 수 있는 사유 중 “집주인이 실거주하려는 경우”를 근거로 법원에 내용증명서를 제출했다.
그러나 법원은 “기존 임대인에게 세입자 B씨가 계약갱신청구권을 행사한 것은 임대인 A 씨가 소유권 이전 등기를 마치기 전이기 때문에 A 씨는 이를 거절할 권리가 없다”고 판단했다. 새 집주인이 실거주를 목적으로 청구권을 거절하려면 세입자의 임대차 계약이 종료되기 6개월 전에 소유권 이전 등기까지 마쳐야 한다는 것이다.
이 때문에 A 씨는 계약을 체결했으나 실거주할 수 있는 없는 상황에 이르렀다. 결국 이전 집주인에게 손해배상 및 계약무효 소송을 진행하고 있다. 이러한 논란들로 국토부에서 지난 2월 공인중개사법 시행규칙에 주택매매 계약 시 계약갱신청구건 행사 여부를 명시하도록 개정했으나 이전에 체결된 계약 때문에 혼란이 계속되고 있다.
이번 판결로 인해 앞으로 세입자가 종전 집주인에게 계약갱신청구권을 행사했을시 발생하는 새 집주인의 주거안정성 문제는 보장받지 못하게 될 우려가 보이고 있다.
