기초 자산에 대해 꼼꼼히 파악한 후 신중한 투자 결정 요구돼
[소비라이프/김도완 소비자기자] 리츠 상품이 최근 투자자들 사이에서 매력적인 투자처로 주목받고 있다. 부동산 직접 투자에 대한 규제가 강해지면서 투자 수요가 간접 투자 방식인 리츠로 몰리는 것이다. 또한 e커머스 시장의 성장과 함께 물류 관련 리츠 상품에 대한 관심이 높아지면서 전체적인 리츠의 인기를 견인하고 있다. 그러나 리츠 상품의 특성상 기초자산 유형에 따라 수익률 격차가 크게 나타나기 때문에 투자자들의 신중한 투자 결정이 요구된다.
리츠(REITs : Real Estate Investment Rusts)는 부동산 투자 신탁 상품으로, 리츠를 운용하는 운용사가 소액 투자자들로부터 자금을 모아서 부동산에 투자한 뒤 수익을 배분하는 간접 투자 상품의 일종이다. 통상 빌딩이나 오피스텔, 호텔과 같은 건물은 투자금이 많이 들기 때문에 개인 투자자들은 접근하기 힘들었는데, 리츠를 통해 소액으로도 원하는 부동산에 투자하고 임대료나 개발 수익과 같이 해당 부동산에서 창출되는 수익을 나눠 받을 수 있다. 또한, 리츠 거래는 부동산 자산을 증권화한 후 주식 시장 내에서 주고받는 방식으로 이뤄지기 때문에 유동화가 어려웠던 기존 부동산 자산을 쉽게 현금으로 바꿀 수 있다는 장점을 가진다.
리츠 상품의 인기는 지난해까지는 시들했다. 주가 상승률에 비하면 초라한 수익률을 기록했기 때문이다. 전체 리츠 상품을 운용하는 회사 중 배당수익률이 20%를 초과하는 업체가 3곳에 불과했던 것에 반해 배당수익률이 0%인 업체는 100여 곳을 넘어섰다. 코로나19 상황이 장기화되면서 대부분의 리츠 상품이 포함하고 있는 호텔, 상가, 오피스 등에서 공실률이 높아지고 임대 수익이 원활하게 나오지 않았기 때문으로 분석된다.
그러나 최근 리츠 상품이 다시금 투자자들 사이에서 인기를 끌고 있다. 18일 국토교통부 리츠정보시스템에 따르면 올해 1월 기준 리츠 자산규모는 61조 원을 넘어섰다. 이는 부동산 시장에서의 불확실성이 심화되면서 부동산 자산에 직접 투자하는 것보다 리츠를 통한 간접 투자를 선호하는 심리가 강해졌기 때문으로 보인다. 세금 압박, 대출 강화, 실거주 의무 등 여러 정책으로 인해 부동산 투자 환경이 악화됐고, 마땅한 투자처를 찾아 떠돌던 돈이 리츠로 집중된 것이다. 리츠가 부동산 자산에 대한 취·등록세를 낼 필요가 없어 직접 투자보다 수익성이 뛰어나다는 점 역시 투자자들에게 매력적으로 작용했다.
특히 최근 리츠에 대한 관심은 물류 관련 부동산을 담고 있는 상품에 집중되고 있다. 이는 e커머스 시장의 성장과 함께 물류와 운송 분야가 그 혜택을 받고 있기 때문이다. 온라인으로 주문받은 물건을 배송하기 위해서는 물류 센터가 필요한데, 물류 리츠가 e커머스 기업에 물류 센터를 빌려주고 임대료를 받아 투자자들에게 배당하는 역할을 수행하고 있다. 이같은 수익 창출 구조 하에서 전 세계 물류 리츠 규모는 지난해 2,000억 달러를 넘어서기도 했다.
국내의 경우 지난해 처음으로 물류 리츠인 ESR켄달스퀘어리츠가 주식 시장에 상장한 바 있다. ESR켄달스퀘어리츠는 이번 달 들어서만 이미 10% 이상 올랐고, 이는 다른 리츠 상품들이 평균 2% 정도의 상승률을 기록한 것과 비교하면 눈에 띄는 상승폭이다.
ESR켄달스퀘어리츠의 최근 상승세를 견인한 주요 요인으로는 쿠팡의 뉴욕 증시 입성이 있다. 삼성증권에 따르면 ESR켄달스퀘어리츠가 보유한 11개 물류센터 중 49%를 현재 쿠팡이 임차해서 쓰고 있는 가운데, 쿠팡이 성공적으로 IPO를 마무리하면 2~3%가량 임대료 상승이 기대된다. 즉, 투자자에게 돌아가는 배당금 역시 커질 가능성이 높다. 또한 쿠팡이 미국 시장을 선택하면서 공모주 청약의 기회가 사라졌는데, 쿠팡에 투자할 수 있는 대체 투자 수단 중 하나로 물류 리츠에 대한 관심이 쏠린 측면도 존재하는 것으로 보인다.
이같은 리츠의 인기에도 불구하고 투자자들에게는 신중한 투자 결정이 요구된다. 리츠에 있어 결국 가장 중요한 것은 기초자산이라고 할 수 있는데, 아직 코로나19발 경기 침체로 인해 상가나 오피스텔의 공실률도 가라앉지 않은 상태에서 섣부른 리츠 투자는 임대 수익 축소에 따른 리츠 수익 악화로 이어질 수 있기 때문이다.
리츠 상품의 재무 구조가 어떻게 구성되어 있는지 꼼꼼히 파악하고 기초 자산이 어떤 유형의 부동산인지에 관해 확인하는 절차가 우선 이뤄져야 한다. e커머스와 물류 부문 성장과는 반대로 오프라인 유통의 경우 백화점이나 아웃렛 등 대부분 사업장에서 수익이 아직 완전히 회복되지 않은 만큼 기초자산의 미래 전망에 대한 고려 역시 필요하다. 분위기에 편승하는 투자가 아닌 상품 구조와 내용을 세세히 조사한 후 투자하는 태도가 요구된다.
