과도한 프리미엄이 붙은 분양권으로 소비자 부담 급증
[소비라이프/최예진 소비자기자] 폭등하는 집값으로 인해 분양을 앞둔 임대 아파트의 가격이 오르면서 분양권 매매가 활성화됐다.
임대 아파트는 임대주택의 일종으로 저소득층의 주거 안정을 위해 지어진 건물로 임대 방식으로 살 수 있는 곳이다. 장기임대주택인 국민임대주택과 50년 공공임대주택을 제외하고 분양 전환이 가능한 임대주택에서는 분양권 양도가 빈번히 일어나고 있다.
분양권 전매는 '대상 물건인 아파트가 준공되기 이전에 실체가 없는 상태에서 권리가 이전되는 것'을 뜻하며 '아파트 청약 이후 준공 이전까지'라는 기간의 제한을 받는다. 그러나 공공임대의 경우 민간아파트의 분양권 전매와 달리 임대 이후 입주자에게 분양권이 주어지게 된다.
민간아파트에서 전매를 목적으로 하는 시장 참여자가 진입한다면 보통 아파트 분양권이 실제 수요자들에게 공급되기 어렵게 만드는 상황이 초래되는데, 분양 전환을 앞둔 임대아파트에서도 최근에 이와 같은 사례가 발생하고 있다.
임대아파트 입주조건은 총자산 2억 8,000만 원 이하인 경우, 전년도 근로자 가구당 월평균 소득 70% 이하인 경우, 무주택 세대구성원이어야 한다. 이러한 까다로운 조건에 부합하더라도 커뮤니티 안에서 이뤄지는 분양권 매매에 대한 정보가 부족하면 거래에 참여할 기회조차 주어지지 않는다. 게다가 과도한 프리미엄으로 인한 경제적 부담은 덤이다. 이러한 이유로 LH측에서 공실 관리를 강화해야 한다는 소비자들의 의견이 쇄도하고 있다.
공공임대주택 분양은 추첨제로 이뤄지고 있으나 개인 간 거래로 인해 추첨으로 분양되는 공실이 줄어들어 당첨 확률이 낮아지고 있다. 그렇기 때문에 개인 간 거래를 통해 돈을 더 주고서라도 분양을 받으려고 하는 것인데 이 또한 양극화의 문제를 일으킨다.
부동산을 방문한 무주택자 최 모 씨(48세)는 판교 신도시의 분양 전환을 앞둔 10년 공공임대주택에 대해 관심을 갖고 공인중개사와 긴상담을 나눴으나 이내 포기했다. 주변 시세의 90%로 책정된 집값이기 때문에 원래 임대보증금 가격에서 5배 가까이 상승한 것이다. 형편이 어려운 최 모 씨에게는 그저 다음 청약 결과를 기다리는 방법밖에 없었다.
그러나 분양권 자체가 공공임대주택 분양 자격조건에 해당하는 자만 가능하기 때문에 프리미엄을 보상의 개념으로 이해해야 한다는 입장도 있다. 또한 향후 가격 상승 가능성을 향유할 수 있는 기회도 양도한 것이기 때문에 소비자가 마냥 피해만 봤다고 볼 수 없다는 게 업계의 의견이다.
10년 공공임대아파트 분양가격의 적정선에 대한 '아파트 분양권의 전매 프리미엄 형성 연구'에 따르면 김혜원 연세대 도시공학과 교수는 "시장 주택 가격의 상승률이 높은 지역에서는 분양가격을 주변 지역의 주택 가격 상승률 정도에 따라 공공임대주택 분양전환가격 산정기준을 분화하여야 임차인의 편익이 증대될 것이다"라고 밝혔으며 한국토지공법학회는 "임대 사업자와 임차인 간의 손익을 시뮬레이션한 결과, 임대 사업자에게 건설원가의 15%의 이윤을 보장하는 방식이 서로에게 득이 된다"라고 설명했다.
임대 아파트 거주민들을 대상으로 분양가격의 적정성을 조사한 결과 2018년 기준 '매우 부적정'을 포함한 '부적정'이 27.6%, '보통'이 '60%'로 수분양자들의 2/3가 분양가격에 만족한다는 통계자료가 있다. 그러나 매우 부적절하다는 의견이 매년 늘어나는 추세이다. 부적절하다는 의견을 표시한 주민들의 의견은 '주택 시설에 비해 높은 분양가격'과 '동일 규모의 민간 분양주택에 비해 높은 분양가격'이 60%를 차지했다.
수도권 및 대도시를 제외한 지역의 임대 아파트는 상대적으로 분양가격 적정선을 확보했으나 꾸준한 토지 가격의 상승과 주거난이 발생하는 과열 지구에서는 여전히 논의가 계속되고 있다. 따라서 획일된 부동산 정책이 아닌 각 지역 특색에 맞는 규제가 필요하다.
