이동규 법무법인 대유 부동산팀 이사부동산경매가 인기다. 낮은 금리에 부동산매매가 부진하면서다. 경매가 재테크수단으로 등장한 지 오래다. 특히 아파트시장 침체에도 2007년 부동산경매물건의 평균 낙찰가율이 73.3%로 경매통계가 집계된 2000년 이후 최고였다. 2006년까지는 땅과 아파트가 경매흐름을 주도했다. 그러나 지난해는 재개발, 재건축과 다세대, 빌라 등의 경매참여가 높았다. 아파트의 낙찰가율이 높은 것으로 나타났다. 올 들어 인천지역에서의 빌라 낙찰가율이 100%에 이르는 게 단적으로 말해준다. ● 경매물건 선별요령경매물건선별은 입찰자 몫이다. 이 때 취득목적 결정→지역과 종목선정→투자금액 범위 설정→권리분석→임대차분석 순으로 진행된다. 이 과정에서 경매수익성 여부가 결정된다.부동산물건을 취득하는 목적은 두 가지다. ‘투자’와 ‘실수요’다. 투자가 목적이라면 역세권의 오피스텔, 서울 강남아파트, 재건축단지 주변의 연립주택, 상업지역상가, 공장수요가 많은 지역의 공장, 도로 여건이 좋은 개발용 땅 등이 알맞다. 반면 실수요가 목적이라면 입지여건을 잘 살펴야 한다. 주거시설의 경우 학교시설, 교통여건, 쇼핑환경, 단지환경 등 가족구성원 에 고루 혜택이 갈 수 있는 곳이어야 한다. 공장 역시 제품의 판매시장 및 원재료 구입시장과의 거리 등을 따져봐야 한다. 지역선정이 어려울 땐 자신이 살고 있는 지역 일대를 범위로 잡아 투자대상을 고르는 것도 좋다.● 투자액 결정이처럼 경매물건이 정해져 낙찰을 받았더라도 문제는 돈이다. 낙찰금액 외에도 세금, 명도비용, 컨설팅수수료 등이 들어간다. 이들 비용은 감정가의 7.5%~8%쯤 잡아야 한다. 은행, 보험사를 통해 경락잔금대출을 받을 수 있다. 따라서 이를 포함해 경매물건이 금액으로 소화할 수 있는 범위인지를 잘 따져봐야 한다. 요즈음엔 새로운 물건 입찰사례가 부쩍 늘고 경매과열이 빚어져 더욱 신경 써야한다. 낙찰금액이 크게 늘었지만 두 번 이상 유찰된 부동산을 고르는 것도 물건검색의 수고를 덜고 돈도 벌 수 있다. 유찰될 때마다 금액이 자꾸 떨어지는 점을 알아둘 필요가 있다. ● 권리관계와 임대차 분석말소기준권리보다 앞선 전세권, 임차권, 소유권이전청구권 가등기, 지상권이 있거나 대항력 있는 주택임차인이 있으면 낙찰자가 이를 인수하게 된다. 최선순위채권액이 소액일 때 후순위권리자가 이를 대위변제하면 선순위가 되는 경우가 있다. 특히 후순위임차인이 대위변제하는 경우가 많다. 대위변제한 임차인은 낙찰자에게 대항력이 생긴다. 경매정보상 ‘유치권 주장’이란 내용이 표기됐을 땐 물건선정에 신중해야 한다. 유치권이 인정될 땐 낙찰가외에 유치권자가 주장하는 채권액을 떠안는 수가 있다. ‘법정지상권 성립여지가 있음’ 또는 ‘제시 외 건물소재’라고 표기된 물건도 피하는 게 좋다. 감정평가사가 평가하는 감정가는 시세와 차이를 보이는 경우가 자주 있다. 감정시점과 입찰시점에 큰 차이를 보일 수 있으므로 현장조사가 필수적이다. ‘경매는 발품 싸움’이란 말이 있다. 최소한 5곳 이상의 부동산중개업소를 찾아가 평균가격으로 이해하면 큰 손실을 피할 수 있다.
소비라이프Q | 소비라이프뉴스 | 2008-09-30 00:00
고령화 추세는 사회·경제적으로 여러 가지 문제점을 야기한다. 특히 우리나라의 경우 고령화 추이와 출산인구의 감소가 세계에서 가장 빠른 속도로 동시에 진행되고 있다. 2000년 고령화사회를 거쳐 2018년에는 고령 사회에 진입할 것으로 예상되고 있다. 반면 이에 대비한 사회안전망이 상당히 부족해 노후생활에 대한 불안감이 증대되고 있는 상황이다. 그러나 현행 노후소득보장 체계는 아직 초보단계에 있으며, 성숙기에 이르기까지는 많은 시간이 필요하다. 게다가 국민연금은 기금의 심각한 불안정 문제를 안고 있기 때문에 국민연금의 개선방안을 모색함과 아울러 현행 제도를 보완할 수 있는 새로운 장치가 절실히 요구되는 시점에 있다. 경제활동을 할 수 없는 노인의 생활비를 지원하기 위해 국민연금을 포함한 각종 연금과 기타 정부지원프로그램이 활용되고 있다. 하지만 실제의 노후 생활비용을 충당하기에는 턱없이 부족한 실정이다. 따라서 주택을 소유하고 있는 노인의 경우에는 현재의 집을 팔고 각자의 능력에 알맞는 싼 주택으로 이사를 가는 방법과 현재의 주택에 계속해서 머물면서 주택을 담보로 생활비를 조달하는 방법이 있다. 그런데 전자는 많은 거래비용과 기회비용이 요구될 뿐만 아니라 생활기반의 변동이 불가피하다. 후자의 경우는 대출 종료시점에 지원 받은 자금을 상환해야 하기 때문에 별다른 노후소득이 없는 노인가구에게는 큰 부담으로 작용하게 될 것이다. 따라서 이들이 주택소유권에 대한 변동 없이 현재 살고 있는 주택에서 필요한 생활비를 계속적으로 조달하면서 살 수 있게 할 수 있다면 노인 주거안정 및 생활안정 대책으로는 가장 바람직한 방법 중 하나가 될 수 있을 것이다. 일반적으로 주택자산은 노인가구 총 자산의 대부분을 차지하고 있다. 그러나 더 이상 소득을 창출할 수 없는 노인계층의 경우는 상당한 재산을 소유하고 있지만 일상생활에 필요한 자금이 부족하기 때문에 노후생활에 어려움을 겪게 된다. 따라서 주택은 소유하고 있지만 소득이 없는 노인계층은 주택자산을 효과적으로 월 소득으로 전환함으로써 필요한 생활비를 충당하는 방안이 필요하게 된다. 이와 같은 점에 착안해 1960년대에 미국에서 역모기지제도(Reverse Mortgage System)가 개발되어 시행됐으며, 우리나라에서도 2004년부터 민간금융기관에서 역모기지론을 도입·판매했다. 그러나 위험의 측정 및 회피수단 부재등의 사유로 활성화되지 못했다. 이에 2007년 7월 역모기지론에 공적 보증을 제공하는 주택연금의 도입으로 시장의 신뢰성을 높여 역모기지 제도의 활성화를 꾀하고, 이를 노인계층 생활안정의 보조수단으로 제공하게 됐다. 노인가구 이사가지 않고 소득 창출모기지제도는 주택을 구입할 때 받은 대출금에 대해 매월 약정된 금액을 상환하는 제도로서 시간이 경과함에 따라서 가구주의 주택에 대한 지분은 늘어나고 부채는 줄어들게 되어 계약기간이 끝나면 완전한 의미의 자가가 되도록 하는 제도이다. 반면에 역모기지제도는 모기지제도의 현금흐름의 방향을 반대로 전환한 것으로 주택소유자가 금융기관으로부터 주택을 담보로 매달 약정된 금액(연금)을 지급 받게 되는데, 이로 인해 시간이 지남에 따라 주택에 대한 소유자의 지분은 점차 줄어들고, 줄어든 지분은 월 소득으로 전환되어 노인가구의 생활비로 사용되게 하는 것이다. 주택연금은 주택을 담보로 노인들이 사망할 때까지 자신의 소유 주택에 거주하면서 매월 일정 금액을 연금 형태로 지급받는 금융제도이다. 가입 대상은 부부 모두 65세 이상이고, 시가 6억원 이하의 1주택을 보유한 경우 이용이 가능하다. 지급받은 총대출금(대출잔액)은 대출받은 사람이 사망하면 해당 주택을 처분해 상환하게 되는데, 대출종료시점에서 주택의 가치가 총대출금을 초과하면 그 차액을 상속권자에게 돌려준다. 반대의 경우에는 차액을 갚지 않아도 되기 때문에 대출받은 사람은 손실을 입지 않게 된다. 이때 대출기관이 입게 되는 손실은 주택금융공사의 보증을 통해 해결한다. 이러한 역모기지 제도는 재정의 큰 부담 없이도 노후의 주거안정과 생활안정 문제를 상당 부분 해결할 수 있다. 우리 정부도 이러한 점에 주목해 이 제도의 도입을 결정했고 본격적으로 상품을 출시하게 된 것이다. 주택연금 출시이후 2007년 12월말까지 6개월 동안 총 515명이 연금을 수령했다. 이는 민간금융기관의 2004년 상품출시부터 판매실적이 630여건인 점을 감안했을 때, 주택연금에 대한 관심이 뜨겁다는 것을 알 수 있었다. 또한 주택연금을 이용하시는 분께는 재산세 감면과 이자비용에 대한 소득공제 혜택과 더불어 저당권 설정과 관련되는 등록세, 교육세 및 국민주택채권 매입의무가 면제되므로 앞으로도 많은 이들이 이용할 것으로 예상된다. 주택연금 인기 … 5백여명 받아그러나 이러한 역모기지론이 자리 잡기 위해서는 해결해야 할 과제도 많다. 아직도 “주택만큼은 자식에게 물려준다”고 여기는 고령자들이 많다. 그러나 고령자 본인이 생계능력이 없거나 자녀가 부양능력을 갖추지 못한 경우에는 현 주택의 매각 또는 담보대출을 통해 생활할 수 밖에 없는 실정이다. 이런 이용자들에게 자신의 주택을 이용해 생활 및 거주를 평생동안 보증하는 복지·금융시스템의 기능을 부각시킴으로써 주택을 상속의 대상으로 여기는 인식의 변화를 서서히 유도할 것이다. 이렇게 앞으로 주택은 더 이상 ‘소유와 투기’수단이 아니고 ‘거주와 이용’의 수단이라는 인식이 점점 확대돼야 주택연금이 활성화 될 것이다.역모기지론은 주택 소유자가 사망하는 시점의 미래 주택가치를 담보로 이루어지는 장기 대출상품이다. 미래의 주택가격과 이자율의 변동에 의한 시장 리스크 (market risk)와 사망률 변화에 따르는 장수 리스크 (longevity risk) 등 많은 위험이 따르게 된다. 따라서 이 제도는 민간부문에서 당장 취급하기 어려운 점이 있기 때문에 한국주택금융공사에서 관련 리스크를 보증하는 공적 보증상품으로 운영하게 된 것으로 볼 수 있다. 따라서 한국주택금융공사는 앞으로 리스크를 관리하는 기법의 연구개발에 지속적으로 관심과 노력을 기울일 계획이다. 이러한 노력을 통해 동 제도의 운영에 따르는 정부의 재정부담도 최소화하고, 보다 많은 고령자들이 이용할 수 있도록 제도를 개선해 나갈 것이다.(김갑태 한국주택금융공사 주택연금보증부장)
소비라이프Q | 소비라이프뉴스 | 2008-08-25 00:00
