이동규 법무법인 대유 부동산팀 이사
부동산경매가 인기다. 낮은 금리에 부동산매매가 부진하면서다. 경매가 재테크수단으로 등장한 지 오래다.
특히 아파트시장 침체에도 2007년 부동산경매물건의 평균 낙찰가율이 73.3%로 경매통계가 집계된 2000년 이후 최고였다.
2006년까지는 땅과 아파트가 경매흐름을 주도했다. 그러나 지난해는 재개발, 재건축과 다세대, 빌라 등의 경매참여가 높았다.
아파트의 낙찰가율이 높은 것으로 나타났다. 올 들어 인천지역에서의 빌라 낙찰가율이 100%에 이르는 게 단적으로 말해준다.
● 경매물건 선별요령
경매물건선별은 입찰자 몫이다. 이 때 취득목적 결정→지역과 종목선정→투자금액 범위 설정→권리분석→임대차분석 순으로 진행된다. 이 과정에서 경매수익성 여부가 결정된다.
부동산물건을 취득하는 목적은 두 가지다. ‘투자’와 ‘실수요’다. 투자가 목적이라면 역세권의 오피스텔, 서울 강남아파트, 재건축단지 주변의 연립주택, 상업지역상가, 공장수요가 많은 지역의 공장, 도로 여건이 좋은 개발용 땅 등이 알맞다.
반면 실수요가 목적이라면 입지여건을 잘 살펴야 한다. 주거시설의 경우 학교시설, 교통여건, 쇼핑환경, 단지환경 등 가족구성원 에 고루 혜택이 갈 수 있는 곳이어야 한다.
공장 역시 제품의 판매시장 및 원재료 구입시장과의 거리 등을 따져봐야 한다. 지역선정이 어려울 땐 자신이 살고 있는 지역 일대를 범위로 잡아 투자대상을 고르는 것도 좋다.
● 투자액 결정
이처럼 경매물건이 정해져 낙찰을 받았더라도 문제는 돈이다. 낙찰금액 외에도 세금, 명도비용, 컨설팅수수료 등이 들어간다.
이들 비용은 감정가의 7.5%~8%쯤 잡아야 한다. 은행, 보험사를 통해 경락잔금대출을 받을 수 있다. 따라서 이를 포함해 경매물건이 금액으로 소화할 수 있는 범위인지를 잘 따져봐야 한다.
요즈음엔 새로운 물건 입찰사례가 부쩍 늘고 경매과열이 빚어져 더욱 신경 써야한다. 낙찰금액이 크게 늘었지만 두 번 이상 유찰된 부동산을 고르는 것도 물건검색의 수고를 덜고 돈도 벌 수 있다. 유찰될 때마다 금액이 자꾸 떨어지는 점을 알아둘 필요가 있다.
● 권리관계와 임대차 분석
말소기준권리보다 앞선 전세권, 임차권, 소유권이전청구권 가등기, 지상권이 있거나 대항력 있는 주택임차인이 있으면 낙찰자가 이를 인수하게 된다.
최선순위채권액이 소액일 때 후순위권리자가 이를 대위변제하면 선순위가 되는 경우가 있다. 특히 후순위임차인이 대위변제하는 경우가 많다.
대위변제한 임차인은 낙찰자에게 대항력이 생긴다.
경매정보상 ‘유치권 주장’이란 내용이 표기됐을 땐 물건선정에 신중해야 한다. 유치권이 인정될 땐 낙찰가외에 유치권자가 주장하는 채권액을 떠안는 수가 있다. ‘법정지상권 성립여지가 있음’ 또는 ‘제시 외 건물소재’라고 표기된 물건도 피하는 게 좋다.
감정평가사가 평가하는 감정가는 시세와 차이를 보이는 경우가 자주 있다.
감정시점과 입찰시점에 큰 차이를 보일 수 있으므로 현장조사가 필수적이다. ‘경매는 발품 싸움’이란 말이 있다. 최소한 5곳 이상의 부동산중개업소를 찾아가 평균가격으로 이해하면 큰 손실을 피할 수 있다.
