전세 보증금 미반환 사태, 내년 상반기 본격화
[소비라이프 / 박재은 소비자기자] 지난 4일 한국은행이 발표한 6월 금융·경제 이슈분석에 실린 깡통전세·역전세 현황 및 시사점에 따르면 2022년 1월 25.9%였던 역전세 위험가구 비중이 올해 4월엔 52.4%로 근 1년 사이에 약 2배가량 증가했음을 알 수 있다. 이 가운데 서울·경기·인천 등 수도권에만 절반이 넘는 68만 호가 몰려 있다. 전문가들은 이를 통해 빠르면 올해 하반기부터, 적어도 내년 상반기에는 최악의 역전세난이 도래할 가능성이 높다고 밝혀 우려가 커지고 있는 상황이다.
'역전세'란 집값 하락으로 인해 전세가격이 떨어지면서 기존에 세입자가 맡긴 전세 보증금보다 전세 시세가 낮은 현상을 말한다. 최근 전세사기 등으로 전세의 수요가 떨어진 것과 동시에 고금리 기조로 불경기 속에 있는 부동산 시장에서 이러한 역전세 위험가구가 증가하고 있다. 그만큼 세입자(임차인)이 임대인에게 맡긴 보증금을 그대로 돌려받지 못하는 상황이 벌어질 가능성이 높다는 것을 의미한다. 특히 임차인이 맡긴 보증금으로 부동산 갭투자에 실패한 임대인일 경우가 큰 문제다. 재계약을 체결할 다른 새로운 세입자가 들어와도 전세시세가 그만큼 떨어져있기 때문에 재계약하는 전세 보증금으로 기존 세입자에게 줄 보증금을 충당하기엔 부족한 상황이 벌어진다.
역전세 위험가구가 근 1년사이 2배 가까이 치솟아 역전세가 본격화 되는 이유로는 2년 전 시행됐던 임대차 3법을 꼽고 있다. 임대차 3법이 시행됐던 2년 전 저금리와 대출조건 완화로 고점에서 체결됐던 전세계약의 만기가 2023년 4월 들어서 속속 돌아오고 있다는 것이다. 2년동안 코로나 19 바이러스발 인플레이션으로 기준 금리가 인상되고, 전세수요가 하락해 집값하락으로 이어진 후폭풍을 치르고 있는 셈이다.
또한, 전세 보증금과 주택담보 대출의 합이 주택 매매 가격의 70%를 넘어가는 것을 의미하는 깡통전세도 비율 상으로는 올해 4월 8.3%이지만 작년 1월(2.8%) 수치와 비교하면 약 3배가량 증가했다. 한국은행에 따르면 역전세와 깡통전세 위험가구의 각각 28.3%와 36.7%의 전세 계약이 올해 하반기에 끝나며, 내년 상반기에는 역전세 30.8%, 깡통전세 36.2%의 만기가 돌아온다. 집값이 하락하는 상황을 지켜봐야겠지만, 빠르면 올해 하반기부터 늦어도 내년 상반기 즈음에는 임차인이 임대인으로부터 보증금을 전액 다 돌려받지 못하는 전세보증금 미반환 사태가 발생할 가능성이 농후하다는 분석이 뒷따른다.
이러한 상황에 대해 정부는 심각성을 받아들여 세입자가 전세 보증금을 반환받을 수 있도록 여러 조치를 취할 예정이다. 우선적으로 전세보증금 반환 보증과 관련된 대출에서는 대출조건을 완화하여 문턱을 낮추겠다는 것인데, 대출금에 따라 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘지 못하는 현재 조건(총부채원리금상환비율(DSR))에 관해서 전세보증금 반환 대출에 한해 한시적으로 완화하는 방안이다.
하지만 논란도 거셀 것으로 예상된다. 높은 전세 보증금을 가지고 무리한 부동산 갭투자를 시도한 임대인에게까지 혜택을 줘야 하는지에 대한 비판과 보증금 반환을 위해 급하게 집을 매각했던 임대인들의 불만도 크다. 또 완화된 대출규제로 기존 세입자에게 보증금을 돌려줄 순 있겠지만 다음 세입자는 근저당권이 잡힌 주택에 살아야 하고, 임대인의 자금사정에 따라 은행 선순위 채권에 밀려 전세보증금을 떼일 우려를 갖고 최소 2년을 지내야 한다. 이러한 대출 규제 완화가 근본적인 대책이 되지 않는 처방이어서 역전세와 깡통전세는 하반기 주택시장의 큰 문제로 떠오르고 있다.
