[소비라이프/이강희 칼럼니스트] 세계는 지금 연방준비제도(이하 FOMC) 발(發) 자이언트 스텝(0.75%p 금리인상)으로 인해 영향을 받고 있다. 유럽중앙은행(ECB)은 긴급회의를 소집해 회원국의 상태를 살폈다. 한국은행도 사상 최초로 빅 스텝(0.5%p 금리인상)을 선택했다.
달러 인덱스의 한축인 캐나다는 울트라자이언트 스텝(1.00%p 금리인상)으로 더 큰 혼란을 예고하고 있다. 1973년이후 달러의 가치를 나타내는 지표로 사용되고 있는 ‘달러 인덱스(DXY, 20.07.24 기준)’에서 EU(유로, 57.6%), 일본(엔, 13.6%), 일글랜드(파운드, 11.9%)에 이어 네 번째 규모인 캐나다(캐나다달러 9.1%)가 급격하게 금리를 인상하자 다른 나라들도 어떤 파장이 생길지 예의 주시하고 있다.
이에 연준도 7월의 FOMC에서 0.75~1.00%p의 금리인상을 해야 한다는 목소리가 나오고 있다. 급격한 변화가 예상되는 상황에서 파월은 지난 6월 회의가 끝나고 진행되었던 기자회견 말미에 주택과 관련된 언급을 했다. 그는 당장 집을 구입해야 하는지에 대해 조심스런 입장을 보였다.
그는 “주택을 구입하려는 누군가 또는 집을 사려는 젊은 사람에게 약간의 재조정이 필요하다는 말을 하고 싶다”면서 적절한 시기에 금리조정 과정을 거치고 시간이 지나면 주택 시장이 새롭게 정착되고 주택 공급이나 신용대출 여건도 적절한 수준이 될 것이란 의견을 남겼다. 국내 언론에서는 파월의장이 ‘금리인상기에는 이자부담이 있으니 물가가 낮아져 금리가 인하되면 주택을 구입하라’는 충고라고 보도했다.
지금 월스트리트에서는 내년까지 금리인상으로 인한 시장의 영향이 계속될 것이라고 예상하고 있다. 이 와중에 FOMC의장이 집을 사려는 사람들에게 주택 구입을 늦추는 것이 좋겠다고 조언을 한 것이다.
연준의 금리인상은 주택담보대출의 금리를 13년 만에 최고치로 만들었다. 월스트리트저널은 지난 6월 16일(현지 기준) 금리인상 직후 보도를 통해 중간가격의 주택구입에 사용한 30년 만기 주담대 고정금리의 평균이 3%(5월)에서 5.78%로 인상되어 2008년 11월 이후 최고치라고 보도했다. 일반가정의 추가적인 이자부담은 불을 보듯 뻔한 상황이다.
전 세계의 중앙정부가 금리인상을 추진하는 상황에서 대출에 대한 이자부담은 증가하는 것이 당연한 수순이다. 그럼에도 2022년 5월 10일 새롭게 들어선 정부는 대출한도를 늘려주면서 일반 가계에 대출을 권하고 있다. 이는 부동산의 가격상승이 불투명한 상태에서 대출사용에 대한 이자비용을 가계에 전가시키는 행위다.
증가한 대출은 먼저 불경기로 인해 수입의 변동이 거의 없거나 감소하는 가계 가처분소득의 감소로 이어져 지출을 감소시키는 역할을 한다. 주된 소비를 담당하는 가계의 지출이 감소하면서 내수시장은 위축되고 침체를 불러올 수 있다. 내수시장에서 재화와 서비스를 제공하는 기업과 자영업자는 수입이 감소하면서 공장과 사업장의 가동률이 줄어들어 고용이 감소하고 실업이 증가하게 되어 총체적인 난국을 불러온다.
물론 국민도 예전과 다르게 우매하지 않다. 돈에 대한 지식수준이 달라졌다. 정부가 원하는 방향으로만 움직이지는 않을 것이지만 정부도 대출을 유도해선 곤란하다.
금융위원회는 새로운 정부의 경제정책 ‘가계대출 관리방향 및 단계적 규제 정상화방안’을 지난 16일에 발표했다. 그중 부동산 대책에서 생애 최초 주택구입자에게 LTV(주택의 담보가치 대비 최대 대출한도)를 완화하겠다고 밝혔다.
지역별로 최대 60(투기·투기과열지구)~70%(조정대상지역)이었던 담보비율을 주택소재지와 구입자 소득과 관련 없이 80%로 완화를 추진하고 있다. 최대한도도 4억원에서 6억원으로 늘어날 예정이다. 내용을 살펴보면 신규 공급되는 주택과 기존주택의 거래활성화를 위한 대책이라고 되어있다.
하지만 분양가상한제개편 등의 기대로 건설사들이 서울과 수도권의 대규모 재건축·재개발 단지뿐만 아니라 신규단지까지 분양 일정을 하반기로 줄줄이 미뤄버렸다. 이런 상황에서 정책이 실행되었을 때 실제로 거래할 수 있는 주택은 거의 기존에 공급되어있는 주택일 가능성이 높다.
이쯤되면 ‘폭탄(팝콘)돌리기’가 아닐까. 이는 이미 가격이 과도하게 올라버린 기존 주택에 대해 매매를 권하는 모습으로 보여진다. 향후에 부동산의 가격이 상승한다면 주택매입자는 이자를 부담하더라도 수익을 볼 수 있지만 하락한다면 원금의 시세차손뿐만 아니라 이자비용을 부담해야한다. 가격의 변동이 없더라도 납부해야하는 이자비용 때문에 손실이 계속 이어질 수도 있다. 더군다나 금리상승기에 이자비용은 지금보다 더 늘어날 것이다. 주택구입으로 인한 손실이 전부 구입자에게만 주어지는 것은 불공정한 게임이다. 주택 매매가 자칫 ‘폭탄(팝콘) 돌리기’가 될 수도 있다는 사실을 인지하자.
