주택은 인간이 살아가는 데 필요한 경제재로 온전히 시장에만 맡길 수 없다. 정부가 국민의 주거안정과 주거수준의 향상에 이바지하기 위해 시장에 개입하여 무주택 서민들이 저렴한 비용으로 내집을 마련할 수 있게 공공주택 정책을 시행하는 이유다.
국토교통부는 2013년 10월, 평범한 봉급생활자와 신혼부부 등에 전·월세보다 저렴한 비용으로 내집 마련의 기회를 주고 장애인, 다문화 가구 등 사화적 배려 계층과 노인부양가구에게 가점까지 주면서 주택에 대한 시세차익을 공유하는 대신 1%대의 낮은 금리로 주택마련 자금을 지원한 공유형모기지를 시행했다. 하지만 공유형모기지론은 많은 불공정성을 내포하고 있고 집값 폭등으로 인한 고금리 상품으로 변질돼 정부와 은행을 믿고 손익공유형모기지를 이용한 사람들에게 최악의 선택이 되고 말았다.
공유형모기지는 수익공유형과 손익공유형으로 나뉘는데 문제가 되는 것은 손익공유형이다. 손익공유형은 최초 5년 동안 연 1%, 이후 연 2% 고정금리로 주택가격의 최대 40%까지 대출해 주는 일시상환대출 상품이다.
손익공유형모기지는 낮은 금리로 주택안정을 도모하는 대신 차후 주택을 매매하거나 만기가 도래하면 주택가격이 상승한 만큼, 상승분을 주택기금과 나눠야 한다. 당초 매입 가격과 매각 시점의 가격 차이가 발생하는 경우 대출 비율에 따른 차익을 주택기금에 반환해야 한다.
손익공유형은 가격하락이 예상되지 않는 인구 50만명 이상 도시지역에 소재하는 아파트를 대상으로 한다. 따라서 주택가격 하락에 따른 대출자의 부담은 거의 줄지 않고, 주택 가격상승에 따른 상환 부담이 커지는 비대칭적인 상품이어서 집값이 오를수록 대출자들은 변제하기가 어려워진다.
민원에 의하면 한 사례자는 2014년 3월 10일 손익공유형모기지론으로 8500만원을 대출받아 서울 도봉구 창동 소재 삼익아파트를 2억4500만원에 매입했다. 해당 아파트는 2022년 6월 10일 7억5000만원까지 가격이 올랐다.
이 경우 사례자가 상환할 금액은 대출금 8500만원과 가격 상승분(5억500만원)에 대한 담보비율(34.7%) 상당액(정산금)인 약 1억7500만원*을 합해 2억6000만원을 일시 상환해야 한다. 목돈을 마련하지 않는 한 빚을 갚기 위해서는 집을 팔아야 한다. 집을 팔면 다른 곳의 집값도 너무 올라 다시 무주택자가 될 가능성이 높다.
* (750-245) × 85 ÷ 245 (단위: 백만원)
만약 사례자가 수익공유형을 받았다면 1년 거취 원리금 균등상환으로 집값 상승에 의한 정산금 1억5000만원보다 적은 대출평잔 72,932,290원에 수익공유형의 최대수익률(5.0%)과 대출이자율(1.5%)의 차액인 연 3.5%를 적용한 8년 3개월의 정산금 2100만원*과 대출잔액 5100만원을 갚으면 된다. 집값 상승에 의한 정산금이 수익공유형보다 8배 이상 많은 손익공유형은 대출자에게 너무나 가혹하므로 손익공유를 최소한 수익공유형 수준으로 낮추어야 한다.
* MIN [(750-245) × 72.9 ÷ 245=150, 72.9 × 3.5% × (8년+3/12)=21] (단위 : 백만원)
금리가 조금 높은 주택금융공사 모기지론이나 은행 대출을 이용하여 주택을 마련한 대출자는 주택가격 상승에 의한 수익을 전유하는데 반해 소득이 낮아 공유형모기지론을 받은 대출자는 가격 상승분을 공유하는 것은 금리 수혜에 비해 부담이 가중하여 형평성에 위배될 정도로 과도하다.
더구나 정부는 2015년 은행의 변동금리 대출 또는 이자만 지급하는 주택담보대출을 고정금리로 전환하기 위해 연 2.6%, 2019년에는 금융기관을 확대하여 연 2% 안팎의 안심전환대출을 시행하였다.
국토교통부는 2013년 9월 11일 보도자료를 통해 공유형모기지 대출이 기존 일반대출과 상이한 점이 많아 충분한 상담과 1%대 금리 부각으로 생애최초 기본형(2.6~3.4%) 등 대체관계에 있는 대출과의 객관적인 장단점 비교정보 제공의 필요성으로 우리은행 홈페이지를 통해 인터넷 상담 접수를 받아 7년 거주기간의 주거비용 부담 비교를 주택가격 상승률 연 3%, 1%, 0%, –1% 예시하면서 금리가 가장 낮은 대출이라고 설명했다.
대출 신청자들은 정부가 저렴한 비용으로 내 집 마련을 지원하는 것으로 생각하고 선착순으로 대출을 신청하였고, 대출심사를 통과하여 대출받는 것을 혜택이라 생각하였다.
손익공유형모기지론를 받아 보금자리를 마련한 대출자는 빚을 갚기 위해서는 집을 팔아야 하고, 남은 자금으로 전세를 얻거나 빚을 내 주택을 마련하여야 한다. 이는 유주택자가 무주택자로 전락하는 자산분배의 불평등을 초래하고 주거 안정성을 훼손한다
공유형모기지론으로 주택을 마련한 대출자가 집값 폭등에 의한 과도한 부담은 정부의 주택 정책 실패로 발생한 것이며 영리를 추구하는 상업은행을 이용한 것보다 더 많이 부담하는 것은 정부 정책의 신뢰성을 훼손시킨다.
정부는 저렴한 비용으로 보금자리를 마련한 서민들의 꿈을 외면하지 말고 집값 급등에 의한 정산금을 마련하기 위해 보금자리를 팔지 않도록 서민주택정책에 부합되게 손익공유를 낮춰 부담을 완화하고, 장래 집값의 불확실성에 의한 과도한 정산금 부담으로 인한 자산분배의 불평등과 거주의 불안정성을 해소해야 한다.
기고 _ 강형구 금융소비자연맹 사무처장
