서민들의 주거안정을 위해 주택임대차보호법이 있다는 것은 누구나 알고 있다. 그런데 최초 임대차기간인 2년이 지나면서 계약을 다시 할 경우 임차인과 임대인 사이에 묵시적 계약갱신과 관련해 가끔 분쟁이 일어난다.
먼저 주택임대차보호법의 관련조항을 살펴보면 흐름을 이해할 수 있다. 법 제6조(계약의 갱신)엔 ‘임대인이 계약기간 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절이나 계약조건변경을 알리지 않으면 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다’고 돼있다. 물론 임차인이 임대차기간이 끝나기 한 달 전까지 통지하지 않은 경우도 같다고 돼있다.
이렇게 자연스럽게 묵시적 계약갱신이 일어난 것까지는 좋은데 이 경우 제6조 2항에 보면 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고 임대인이 통지받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다고 돼있는 게 문제다.
묵시적 계약갱신 믿다간 당황
일반적 상식을 믿는 임대인들은 임차인과 계약을 하면 최초의 임대차계약과 같은 조건의 계약이 이뤄졌다고 여기고 별다른 생각 없이 지나게 된다.
그러다 갑자기 임차인이 계약을 해지하겠다고 하면 당황할 수밖에 없다.
신용사회가 뿌리를 내리고 민도(民度)가 어느 수준에 이르면 그 정도는 임대인과 임차인의 양해 아래 절충할 수도 있다.
하지만 아직 우리나라에선 이런 점을 이용, 다른 사람에게 피해를 주는 사례가 있어 조심해야 한다.
가장 좋은 방법은 계약금 인상 등 계약조건이 바뀌지 않더라도 임대차기간이 끝나면 반드시 재계약서를 작성해 두는 게 문제를 막는 길이다. 그렇잖으면 임차인은 자신의 이익을 위해 계약갱신이 되길 기다릴 것이다. 임대인은 갑자기 보증금을 돌려줘야 될 입장에 놓일 수도 있는 까닭이다.
문제 예방 위해 재계약서 써야
임차인 보호를 위해 만들어진 법이 임대인에게 일방으로 피해를 준다면 이 또한 법 형평에 맞지 않다.
따라서 적절한 법 개정이나 제도적 장치가 필요하겠지만 임대인은 이런 점을 면밀히 고려, 피해보는 일이 없어야겠다.
임차인과 임대인이 비교적 좋은 관계를 유지하고 있는 경우 이런 문제가 생길 가능성이 더욱 크다.
계약갱신을 하려할 때 일시적으로 서로 간에 신경이 예민해질 수 있다. 그럼에도 만약의 사태에 대비, 계약갱신을 해두는 게 좋다.
법조항에 대한 해석이나 판례 등을 잘 모르는 임대인과 임차인들은 가까이 있는 중개사나 부동산전문가 도움을 받는 게 지혜다.
아무리 좋은 계약도 특정한 사유가 생겨 해지할 땐 예상치 못한 여러 일이 생길 수 있기 때문이다.
