좋은 투자처로 안정적이면서도 고수익을 기대할 수 있는 상가를 찾는 투자자들이 많아졌다. 특히 이자율이 낮아지면서 목돈을 갖고 있어도 투자할 데가 마땅찮은 요즘 상가 쪽에 관심을 갖는 사람들이 부쩍 느는 추세다.
상가에 투자할 때 먼저 고려할 점은 어떤 업종의 누가 임차인이 되느냐다. 그리고 그 업종이 상가주변의 다른 업종과 어떤 상관관계를 갖느냐가 관건이다.
상가투자 때 임차인과 업종이 정해진 경우도 있고 투자를 하면서 골라야 하는 경우도 있다. 둘 다 공통적으로 임차인과 업종을 잘 골라야 하는 것이다.
인테리어 필요한 업종 ‘금상첨화’
그렇다면 어떤 업종의 사람이 좋을까. 답은 간단하다. 상가를 활성화시킬 수 있는 업종이 최고다. 상가가치는 절대적으로 임차인에 따라 좌지우지되기 때문이다. 유행을 쫓아가는 업종보다는 상가이미지와 존재가치를 꾸준히 높일 수 있는 업종을 말한다. 은행, 편의점, 병·의원, 약국, 제과점 등이 여기에 속한다.
경기흐름은 좋을 때와 그렇지 못할 때를 반복하므로 생활에 꼭 필요한 업종이어야 한다. 그래야 경기가 다소 침체해도 어려움을 덜 겪는다. 사업을 위해 인테리어 등 어느 정도 투자가 필요한 업종이면 금상첨화다. 그래야만 임차인이 사업에 온힘을 쏟게 된다. 투자가 적은 업종은 여차하면 정리할 생각으로 최선을 다하지 않는다.
상가권리금이 없는 것을 좋아하는 투자자가 있는데, 영업이 잘되는 목 좋은 상가엔 반드시 권리금이 붙는다. 그리고 권리금 액수에 따라 상가활성화 정도를 예견할 수 있다. 꼭 그런 건 아니지만 권리금이 있은 곳에 투자하는 게 좋다.
임차인이 은행이면 무조건 좋아하는 경향이 있었다. 하지만 지금은 다르다. 365일 입·출금창구 외엔 오후 4시 반이면 문을 닫아 상가를 썰렁하게 만드는 사례도 있다. 또 아직도 보증금비율을 높여 월세를 줄이는 은행도 있다.
임차료를 한번 정하면 조정하기가 꽤 어렵지만 과학적·객관적 방법으로 시간을 갖고 협상하면 가능하다. 다만 임차인이 초기단계에서 상가를 활성화시키는데 임대인으로서 협력하는 자세가 필요하다. 또 가능하다면 한시적으로 임차료를 조정할 수도 있지만 이후 변경이 쉽지는 않다.
‘우량 임차인’ 유지도 중요
안정적 수익을 원한다면 될 수 있는 대로 임차인이 계속 머물도록 하는 게 좋다. 한번 임차인이 떠나면 다음 사람을 만날 때까지 시간이 걸리고 돈도 든다. 임차인과의 좋은 관계를 이어가면서 임대를 계속하는 게 유리하다.
‘좋은 임차인이 아니다’는 판단이 서면 빠른 시일 안에 정리하고 새 임차인을 만나 것도 지혜다. 이러지도 저러지도 못하고 끌려가는 건 좋지 않다.
상가투자 땐 어느 정도 지난 뒤 팔 것인지 생각해두는 게 좋다. 상황에 따라 다르겠지만 활성화되지 않는 상가를 갖고 있는 건 손해다. 부동산시장은 늘 변하기 때문이다.
다른 부동산투자와 달리 상가투자와 임차인선별은 전문지식과 경험이 요구된다. 따라서 전문가의 도움을 받는 게 좋다.
문의 : ☎(02)3478-5757, 010-5296-3695
스티브 정 (한국명 : 정은상)
- (주)에임스 대표이사
- 미국국제부동산자산관리사(CPM®)
