‘부동산’하면 어떤 게 가장 먼저 떠오를까? 우선 아파트 등 집이 제일 먼저 떠오를 것이다. 온 가족이 안락하고 편하게 사는 집을 연상하기보다는 재테크수단 등 부의 기준을 떠올리게 하는 게 우리의 슬픈 현실이다.
18대 국회의원선거 결과 서울시 뉴타운문제로 시끌벅적한 것도 다 이 때문일 것이다.
일반 서민들은 내 집을 갖는 게 가장 큰 바람이자 목표다. 하지만 그 길은 멀고도 험하기만 하다. 이런 목표를 이루는 최종 단계인 부동산매매거래 때 법체계와는 별도로 통상관행이라는 게 있다.
이와 관련된 관행을 깨는 대법원판결이 나와 눈길을 끈다. 매수인 A씨는 매도인 B씨(아파트 실소유주 C씨의 장모)로부터 아파트를 살 생각으로 매매계약을 맺었다.
계약 때 A씨는 계약금을 준비하지 못한 채 계약서 비고란에 계약금 6천만 원 중 3백만 원은 계약당일 공인계좌로 입금하고 나머지(5천7백만 원)를 다음날 실제 소유주 C씨 계좌로 입금할 것을 계약서에 표시했다.
문제는 러시아에 머물고 있는 실제 소유주 C씨가 아파트 팔기를 원하지 않음을 알게 된 것이다. 장모 B씨는 계약체결을 한 그날 밤에 매매계약 파기를 A씨에게 일방적으로 통보했다.
이에 매수인 A씨는 계약해지통보와 상관없이 6천만 원을 입금했고, 매도인 B씨는 이를 다시 공탁했다. 매수인 A씨는 공탁금을 받은 뒤 ‘매도인의 일방적인 해지통보로 손해를 입었다’고 주장했다. 그는 B씨에게 계약금의 두 배를 배상하라며 6천만 원의 손해배상청구소송을 냈다.
고법 판결 뒤집고 매수인 손 들어줘
이에 고등법원은 B씨의 잘못이 없다는 판결을 내렸다. “계약금은 원칙적으로 계약체결 증거로서의 성질을 가질 뿐 아니라 계약에 구속력을 부여하는 수단으로서 기능해 왔다”며 부동산거래과정에서 관행이 돼 온 계약금의 존재를 인정했다. 또 “민법 565조의 해약금조항은 원칙적으로 계약금이 교부된 경우에만 계약당사자 일방의 계약해제방지를 위한 해약금의 성질을 갖는 것으로 이 사안의 경우 약정에 따른 계약금이 지급되기 전에 계약파기를 했으므로 계약 당사자의 어느 일방이 그 계약에 구속되지 않고 자유로이 이를 파기한 것은 책임이 없다”는 취지의 판결을 내렸다.
하지만 대법원은 원심을 깨고 이와는 반대되는 의견을 보였다. “계약이 일단 성립한 뒤엔 당사자 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 게 원칙이다”는 원칙을 확인시키며 “다만 주된 계약과 더불어 계약금계약을 한 경우엔 민법 제565조 규정에 따라 임의해제를 할 수 있기는 하나 단지 계약금을 주기로 약정만 한 단계에선 아직 계약금으로서의 효력, 즉 민법 규정에 따라 계약해제를 할 수 있는 권리는 생기지 않는다며 계약금 계약과는 별개로 주 계약을 일방이 파기 하는 것은 책임이 있다” 는 취지의 매수인A의 승소판결을 내렸다. 매도인B의 일방적 계약해지를 인정하지 않은 것이다.
그 동안 부동산 거래의 관행으로 여겨져 온 계약금의 기능을 무조건 인정하지 않고 기존과는 다르게 사안을 바라 본 이례적 판결이라고 할 수 있다.
이번 판결은 소비자들이 부동산 거래시 그 동안 관행으로 쉽게 계약파기하는 행위에 제한을 가한 사례로 생각된다. 물론 이번 판결에 대해 실물 거래 관행에 혼란을 불러 올 수 있다는 부동산업계의 염려도 있으나, 어쨌든 처음으로 부동산을 마련하는 소비자나 재산의 가장 큰 비중을 차지하는 부동산을 매도하는 소비자는 이번 판결을 쉽게 간과해서는 안될 것으로 생각한다.
