이동규 골든키경매(주) 대표이사
봄철을 맞아 상가딱지 투기문제가 불거지고 있다. 한 때 아파트 투기바람이 불었던 판교일대 등지의 경우가 대표적인 곳이다.
이런 딱지거래에서 적잖은 피해사례가 생기고 있어 투자자들의 주의가 요망되고 있다.
‘상가딱지’란 대규모택지를 만들 때 기존에 터를 잡고 살던 원주민에게 생계대책차원에서 근린생활시설용지를 특별공급하는 일종의 우선입찰권이다.
상가딱지거래엔 어떤 위험이 도사리고 있는 것일까. 문제점을 알면 해법을 찾을 수 있다.
1. 중복거래에 따른 보장책 미비
상가입찰 때 우선권을 주는 생활대책용지는 택지개발 주체에서 대상자선정을 확정짓기 전까지는 잠재적 권리상태로 남아 있게 된다.
아파트와 같은 부동산거래는 전 소유주의 등기상태를 확인하게 된다. 또 분양 등 신규공급일 경우엔 시행사나 시공사의 사업계획을 통해 정보를 파악한다. 이 때 시행사의 자금압박 등으로 부도가 나도 대한주택보증의 공제가입으로 보상받을 수 있는 길이 있다.
그러나 생활대책용지는 택지수용주체의 상가딱지 대상자선정을 확정하기 전까지는 확실한 보장이 이뤄지는 게 아니다.
또 등기를 보장받을 수 있는 상태도 아니다. 그러다보니 이중, 삼중으로 팔아도 이를 알아낼 수 있는 길이 거의 없다. 바로 여기서 문제가 생긴다.
2. 조합결성 때의 지나친 경쟁
생활대책용지들은 대부분 6평, 8평 규모로 공급된다. 하지만 택지개발주체의 상가용지공급은 개별적으로 6평, 8평 단위로 나눠 공급하는 게 아니다. 따라서 상가를 지으려면 20~30여개의 딱지소유자들이 모여 조합을 결성, 용지공급계약을 맺어야 한다.
이때 상가조합결성을 통해 상가를 개발하려는 업체입장에선 △토지매입비 대납 △건축비 대납 △상가개발 중에 생길 추가분담금을 대납해 준다는 조건을 제시하는 등 현실적으로 개발에 부담이 될 만 한 짐을 갖고 조합결성을 경쟁적으로 추진, 부작용이 일어나기 쉽다.
3. 조합 중복가입으로 인한 사업지체
조합결성 뒤에도 좀 더 나은 조건의 조합에 들기 위해 이중 삼중 가입하는 조합원으로 인한 문제도 심각하다. 먼저 가입한 조합원의 탈퇴가 깔끔하게 정리되면 문제가 되지 않는다. 그러나 사활을 걸고 모집한 조합원의 탈퇴를 순순히 처리해 줄 곳은 별로 없다.
이런 문제점들은 사업의 장기표류를 가져올 수 있다. 1곳 이상의 조합에 중복가입한 원주민이 1명이라도 있으면 해당 조합은 택지개발주체와 상가용지계약을 맺을 수 없기 때문이다.
이런 중복가입자 문제를 풀려다 보면 결국 중복가입자를 대상으로 둔 조합끼리 줄 소송이 이어질 수밖에 없다.
4. 조합끼리 경쟁에 따른 자금문제
대다수 예비조합의 경우 시행대행이나 공동사업을 전제로 자금을 지원해주는 시행회사를 끼고 사업하는 경우가 많다. 이때 일부 조합의 조합원 유치경쟁으로 시행사에서 지나치게 끌어다 쓴 돈 문제로 조합간부가 잠적하는 등 잡음이 일어난다. 이런 조합 가입자는 이미 가입한 조합의 행정업무 마비로 다른 조합으로 옮겨가기가 힘들 수 있다. 자연히 사업진행에도 무리가 따를 수 있다.
상가뉴스레이다 정미현 선임연구원은 “생활대책용지를 안전하게 사기 위해선 대상자가 확정된 뒤 잡음이 없는 조합에 가입된 정상적인 조합원권리를 사는 게 현행제도에선 유일한 투자 지혜다”고 조언했다.
