‘한 울타리 집 두 채’ 실제로 살면 비과세
1가구 1주택 관련 양도소득세 비과세 요건과 규정 등을 잘 활용하면 절세와 이를 통한 재테크를 할 수 있다. 그럼에도 양도세 비과세 규정에 대해 잘못 알고 있는 수요자들이 의외로 많다. 그때그때 상황에 따라 헷갈리는 부분이 적지 않은 까닭이다.
잘못 알고 있는 양도세 비과세 규정과 적절한 절세방안은 없는 것일까.
보유기간 짧아도 비과세되는 경우
집을 한 채 가진 경우 보유기간에 따라 양도세를 비과세 받을 수 있는 경우와 그렇지 못하고 세금을 내야하는 경우가 있다. 일반적으로 1가구 2주택의 사람이 양도세 비과세 혜택을 받으려면 3년 보유요건(서울, 과천, 수도권 5대 신도시는 3년 보유에 2년 거주)을 채워야 한다.
그러나 1년 이상만 갖고 있어도 비과세 혜택을 받을 수 있는 경우가 있다. 식구 모두가 취학이나 근무상의 형편, 1년 이상의 질병요양과 같은 부득이한 사유로 다른 시·군으로 이사했을 때다.
이런 이유로 세대 전원이 다른 집을 옮기면서 기존 집을 팔 땐 양도세를 내지 않아도 된다.
또 1가구 1주택을 1년이 안 되어 팔 땐 양도세 비과세가 되지 않는다. 하지만 해외이주로 세대 모두가 출국하거나 1년 이상 계속 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국할 땐 비과세 혜택이 주어진다. 이 경우 출국 뒤 2년 내 기존 집을 팔면 양도세를 물지 않아도 된다는 얘기다.
이 때 그 곳에 전혀 살지 않은 주택도 비과세 된다. 다만 특별한 사유가 없는 한 세대 전원이 출국해야 한다는 점이 중요하다. 또 다른 집을 추가 구입하지 않은 상태에서 팔아야 한다. 양도세를 비과세 받지 못할 땐 실거래금액으로 양도세를 계산하며 적용세율은 50%(1년 미만 보유 때)이다.
집을 각각 한 채씩 가진 남녀가 결혼해서 1가구 2주택이 됐을 때이다. 결혼한 날로부터 2년 안에 먼저 파는 집(1가구 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)에 대해 비과세 혜택이 주어진다.
또 집 한 채를 가진 세대주가 주택을 가진 60세(여자는 55세)이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 모시기 위해 세대를 합침으로써 1가구 2주택이 된 경우가 있다.
이 땐 합친 날로부터 2년 내 먼저 파는 집에 대해선 양도세가 나오지 않는다.
상속 집 무조건 비과세 되나
집 한 채를 상속받은 경우로 일반주택을 먼저 팔 때와 상속주택을 먼저 양도하는 경우가 있다. 일반주택을 먼저 파는 경우 상속받은 집은 일반주택의 1가구 1주택 비과세 여부 판정 때 주택 숫자에 넣지 않는다.
따라서 일반주택이 양도일 현재 비과세 요건을 갖추기만 하면 비과세 된다.
그러나 상속받은 집을 먼저 팔 땐 양도세를 물게 된다. 따라서 상속받은 집이라도 일반 주택과 마찬가지로 양도 때 1가구 1주택 비과세 요건을 갖춰야 한다. 이밖에 한 울타리 안에 집이 두 채가 있어도 한 세대가 주거용으로 모두를 쓰고 있다면 1가구 1주택으로 보고 비과세 된다.
그러나 집 두 채를 따로 팔면 양도세를 피해갈 수 없다.
또 입찰에서 경락된 부동산도 양도한 것으로 본다. 경매로 부동산이 넘어갔더라도 팔린 것으로 취급받아 양도세를 내야하는 것이다. 일반인들은 정상 매매거래를 한 경우에만 양도가 성립된다고 생각하기 쉽다. 때문에 경락된 부동산은 양도가 아니라고 여기는 사람들이 많다.
그러나 경매로 부동산이 넘어간 경우 그 부동산 값을 직접 받고 판 게 아니더라도 그에 따른 빚을 면하게 되므로 양도에 해당된다. 따라서 양도세를 내야 한다.
(세무상담 전화 = 02-735-2177)
