청약통장은 내집 마련의 ‘필수품’으로 통한다. 예전에는 아파트를 분양받으려면 토지주택공사 등 공공기관이 짓는 전용면적 85㎡ 이하 공공주택은 청약저축을, 민간 건설사가 짓는 민영주택은 청약예금이나 부금에 가입해야 했다.
그러나 2009년 5월 주택청약종합저축이 나오면서 하나의 통장으로 모든 주택을 청약할 수 있게 됐다. 게다가 일반 예금상품보다 금리가 높고 소득공제도 받을 수 있어 재테크 필수 아이템으로 그 역할이 넓어지고 있다. 주택청약 통장과 관련해 궁금한 것을 알아보자.
Q1. 한때 무용론까지 제기됐던 청약통장 가입자수가 꾸준히 증가하고 있다는데..,지난 7월 22일 금리가 4.0%에서 3.3%으로 인하되었지만 시중은행 예금금리보다 높은 금리와 소득공제를 받을 수 있고, 2년 이상 가입 하거나 24회 이상 납입하면 청약 1순위 자격이 있는 주택 청약 권리가 있기 때문이다.
또한 4ㆍ1 부동산 대책으로 전용면적 85㎡ 초과 주택의 청약가점제 폐지, 85㎡ 이하 주택의 75%에서 40%로 완화, 유주택자의 청약 1순위 가점제 자격 부여 등 청약통장의 활용도를 높인 것도 한 요인이 되었다.
Q2. 현재 청약통장 종류가 4가지인데, 어떤 것들이 있나?
청약저축, 청약예금, 청약부금, 주택청약종합저축 4 가지가 있는데 신청자격, 적립방법, 취급기관, 청약지역, 청약대상 등이 다르다.
먼저 16개 은행에서 취급하는 청약예금과 청약부금이 있다.
청약예금은 지역이나 주택의 전용면적별로 차등 적용되는 예치금을 은행에 예치하고, 모든 민영주택과 85㎡(25.7평)를 초과하는 공영주택에 청약 가능하고, 청약부금은 유주택자도 가입 가능하며 매월 정해진 날자에 일정액(5∼50만원)을 불입하고 85㎡ 이하의 민영주택에 청약 가능하다.
국민주택기금 수탁은행인 우리, 기업, 농협, 신한, 하나, 국민은행에서 취급하는 청약저축과 주택청약종합통장이 있다.
청약저축은 무주택세대주만 가입 가능하며 매월 정해진 날에 저축하는 방식으로 매월 2만원 이상 10만원까지 5천원 단위로 자유롭게 저축 가능하며 85㎡ 이하의 공공주택에 청약할 수 있다. 주택청약종합저축은 일정액 적립식과 예치식을 병행하고, 전국을 대상으로 공공주택 및 민영주택에 청약이 가능하다.
Q3. 가입자 추이를 보면, 이른바 만능통장으로 불리는 '주택청약종합저축'만 지속적으로 증가하고 있다. 어떤 장점 때문인가?
주택청약통장은 주택 소유, 세대주 여부, 연령에 관계 없이 누구나 가입할 수 있고, 공공주택과 민영주택에 관계없이 다양한 주택에 청약이 가능해 기존 청약통장의 1 순위 자격을 포기하고 주택청약종합저축으로 갈아타는 경우도 있다.
정부가 주택정책 입안시 최우선 순위에 두는 것이 무주택자와 생애최초주택 구입자이기 때문에 신규분양을 받거나 행복주택 등과 같은 공공주택 입주를 꿈꾸는 수요자들은 가급적 청약통장을 갖고 있는 것이 이 좋습니다.
Q4. 그런데 청약통장을 만드는 즉시 청약할 수 있는 자격이 주어지는 건 아니죠?
그렇다. 우선 청약하려는 아파트의 입주자모집공고일 현재 해당주택 건설지역이나 인근지역에 거주하는 만 20세 이상이어야 합니다. 미성년자도 청약통장을 만들 수는 있지만 가입기간이 길어도 납입 회차는 최대 24회까지만 인정된다.
가입기간과 납입금 기준은 지역별로 다릅니다. 민영주택과 공공주택 모두 수도권 거주자는 가입 후 2년, 수도권외 지역은 가입 후 6개월이 경과해야 한다.
예치금 기준도 다르다. 민영주택 및 민간이 짓는 공공주택의 경우 서울·부산거주자는 85㎡ 이하는 300만원, 85∼102㎡ 600만원, 102∼135㎡는 1000만원이 예치돼 있어야 한다. 기타광역시는 각각 250만원, 400만원, 700만원입니다. 공공주택의 경우 매월 약정 납입일에 수도권 거주자는 24회 이상, 그 외 지역은 6회 이상 납입해야 한다.
Q5. 청약통장은 예금상품으로서도 장점이 있다면서?
시장금리를 반영하여 2년이상 유지시 연 3.3%(변경전 4.0%)으로 이자율이 떨어져도 여전히 일반 적금보다 높은 금리이고,
무주택자로 근로소득이 있으면 연간 120만원 한도로 주택청약저축 납입금액 중 40% 소득공제 혜택이고 있고, 미성년자 자녀에게 증여할 경우 1500만원까지는 증여세를 내지 않아도 돼 자녀들의 내집 마련 시 필요자금으로 활용할 수 있어
증여수단으로 활용가치가 높고 특히 자녀가 만 20세가 되면 1순위로 청약이 가능해져 자녀들의 집 장만을 조기에 해결할 수 있다.
Q6. 하지만 30여년 동안 아파트 분양시장 조정 기능을 맡았던 청약제도를 근본부터 손질해야 한다는 지적도 나오고 있다는데...?
그렇습니다. 주택 경기 침체와 경기 불황에 따라 아파트 가격이 계속 하락하고 있고, 미분양아파트가 많습니다.
불투명한 주택경기에 분양시장은 아직 얼어붙어 있고, 주거용오피스텔이나 도시형생활주택 등 아파트를 대체하는 주거지 공급도 많고, 서울·수도권 민간 사업장은 청약통장이 없어도 얼마든지 아파트를 장만할 수 있습니다.
보금자리주택, 생애최초주택구입 특별공급과 같은 특별보조제도의 도입과 확대로 청약부금은 청약을 할 수 없습니다.
청약통장 가입자가 1600만명이 넘었고 1순위 가입자가 급증하였기 때문에 무용론이 나옵니다.
Q7. 특히 최근에는 청약통장 불법거래도 문제가 되면서, 집중단속이 이뤄지고 있다는데?
최근에 위례신도시, 마곡지구, 세종시 등 인기지역 중심으로 청약통장 불법거래가 성행되고 있다. 브로커들은 아파트 분양에 당첨되면 수천만원에서 수억원의 웃돈을 붙여 분양권을 되팔아 이득을 챙길 수 있기 때문에 시세차익이 확실하고 인기가 높을 것으로 예상되는 아파트분양지역에서 당첨 확률이 높은 청약통장을 불법거래 한다.
청약통장을 거래하다 적발될 경우 당사자와 알선한 사람은 물론 청약통장 거래 광고 행위를 한 사람도 처벌대상이 되며 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금에 처해지며 10년 이하 범위에서 청약자격이 제한됩니다. 또한 불법 거래한 청약통장으로 주택을 청약해 당첨돼도 추후에 발각되면 해당 주택공급계약이 취소된다.
Q8. 청약통장을 잘 활용하기 위해서는 가입과 해지 과정에서 어떤 점들을 꼼꼼히 살펴야 하는지...?
과거 3종 청약통장은 통장의 종류에 따라 청약가능한 아파트 유형이 다르고. 지금은 종합청약저축통장으로 획일화되어 가입과 사용에 큰 제약이 없습니다만 청약하려는 주택의 규모와 시행사(민간, 공공)에 따라 일정기준을 충족해야 하므로 각각의 청약 요건과 청약가산점을 꼼꼼하게 살펴보아야 한다.
기존 청약통장이 1순위이거나 주택을 장기간 보유했거나 내 집 마련이 시급한 경우라면 새 청약종합저축통장으로 갈아타기 보다는 자신의 상황에 맞는 청약 전략을 짜는 것이 중요하다.
청약예금, 부금 가입자중 가입기간이 2년 미만 경우, 현재 보유하고 있는 청약통장으로 청약할 수 없는 주택에 청약하고 싶으면 새 통장을 만드는 것이 좋다.
부동산 시장은 가격 변동폭이 크고, 부동산 특성과 정책적 변화 등을 고려해야 한다. 보금자리주택 등 공공주택에 청약통장을 활용할 수 있는 기회가 있어 가급적 청약 통장을 소유하고 있는 것이 좋다.
