서울 집값 거품 38% , 세종은 60%로 전국 1위
과도한 핀셋규제로 인한 '풍선효과'
2년 전 집값 상승률 1위를 기록했던 세종시가 올해 하락률 1위로 전락한 가운데, 주택가격 거품 비율만 60%에 달하는 것으로 전해졌다.
한국부동산원에 따르면 올해 1월부터 이달 둘째 주(12일 기준)까지 세종시 아파트 매매 가격은 7.11%, 전셋값은 10.24% 떨어졌다. 매매가, 전세가 모두 전국 17개 시도와 규제지역을 통틀어 가장 큰 하락세를 보이고 있다.
한편 전국경제인연합회 산하 한국경제연구원(한경연)이 23일 ‘주택가격 거품 여부 논란 및 평가’를 발표했다. 전국 200여개 아파트단지의 적정가격과 실제 가격을 비교한 결과 수도권 주택의 가격거품이 평균 35%를 차지했다고 설명했다. 서울은 현재 시세의 38% 이상, 경기는 58% 이상, 지방은 19% 이상이 과대평가됐다고 분석했다.
특히 세종시는 주택가격 거품 비율이 60%에 달하는 것으로 분석됐다. 지난 2020년 세종시는 개발 호재와 행정수도 이전 등의 이슈가 맞물리면서 투기 수요가 늘어났고, 이에 아파트 가격이 44.93%, 전세 가격이 60.60% 상승했다. 하지만 지난해부터 가격 상승세가 둔화하기 시작하더니 매매가 60주 연속, 전셋값은 43주째 하락세를 유지하고 있다. 단기적인 가격 급등에 따른 피로감과 금리 인상으로 인한 매수 심리 위축에 따른 결과로 분석된다.
지역별로는 서울 강북권역은 37%, 강남권역은 38%의 거품이 있는 것으로 나타났다. 특히 강남-동남권역의 가격거품은 40%, 서초구의 가격거품은 50% 이상을 기록했다. 경기지역의 주택가격 거품은 58% 수준으로 세종(60%)에 이어 전국 2위를 기록했다. 이외 지역의 경우 평균 19.7%의 가격거품이 있다고 조사됐다.
한경연 측은 "국토에 비해서 인구밀도가 높은 대한민국의 특성상 주택 시장가격에 평균 10~15% 정도 거품이 존재해 왔던 것이 사실이지만, 지금은 지나친 수준"이라며 "세종시의 경우처럼 극단적 버블현상이 발생한 것은 핀셋규제에 따른 풍선효과 등 주택정책 실패의 결과"라고 지적했다.
'핀셋규제'란 부동산 시장이 과열될 때 전방위적인 규제가 아닌 특정지역이나 수요자들을 지정해 집중 규제하는 것을 의미하는 부동산 용어다. 또 '풍선효과'는 문제 되는 지역을 규제하여 해결하면 또 다른 곳에서 문제가 일어나는 현상으로, 풍선의 한쪽을 누르면 누른 쪽은 들어가지만 다른 부분이 볼록하게 튀어나오는 것을 빗대어 생겨난 용어다. 이 둘은 서로 같이 움직이는 경우가 많다.
이승석 한경연 부연구위원은 "주택시장의 혼란과 왜곡을 초래한 극단주의 주택규제는 과감히 철폐하거나 완화해 주택시장 기능을 신속히 회복하는 것이 절실하다”고 전했다.
