처벌조항은 없어 실질적 효력에 의문
[소비라이프/박영주 인턴기자] 지난 19일 정부는 전·월세 전환율을 현행 4%에서 오는 10월부터 2.5% 낮추기로 발표했다. 이는 지난 7월 31일에 발표한 주택임대차보호법 개정안(이하 ‘개정 임대차법’) 하위 규정에 따른 것이다.
이번 개정 임대차법은 임차인과 세입자를 보호하기 위해 발의됐다. 전·월세 신고제, 전·월세 상한제, 계약갱신청구권제가 개정안의 핵심이라 일명 ‘임대차3법’이라고 불린다. 전·월세 신고제는 전세 계약 시 정부에게 통보해야 한다는 규정이며, 계약갱신청구권제는 기존 전세 계약 2년에 2년을 더 계약하는 계약갱신을 별다른 사정이 없는 한 가능하게 하는 규정이다.
전·월세 상한제는 임대인은 임차인과 재계약할 때 임대료 상승 폭을 기존 계약 임대료 및 전세 보증금의 5% 이내로 제한하는 것이다. 이번에 정부가 내놓은 전·월세 전환율 하향 조정안은 전·월세 상한제와 가장 밀접한 관련이 있다.
처음 임대차3법이 발표됐을 때, 전세가 사라지는 것 아니냐는 비판이 나올 정도로 전세 규제에 대한 반발이 컸다. 게다가 전·월세 상한제로 임대료 상승 폭이 제한되면, 안 그래도 금리가 낮아 전세보다 월세가 더 집주인에게 이득이라는 입장인 것이다. 매달 임대료를 받는 월세와 달리 전세 보증금은 저축하여 은행이자를 임대수익으로 하는 경우가 많기 때문이다.
정부는 이러한 우려 때문에 임대인의 월세 전환 유혹과 세입자의 월세 부담을 낮추고자 법정 전·월세 전환율을 낮추겠다는 조정안을 발표한 것이다. 만약 2억 원 전세를 보증금 1억 원에 월세로 전환하고자 한다면 현행은 4% 이하이므로 세입자는 1년 동안 월세 총 400만 원을 내야 한다. 하지만 전환율이 2.5%로 조정되면 세입자는 1년 동안 250만 원을 내게 된다. 결국 세입자의 부담은 줄어들고 임대인도 월세 전환이 꼭 유리하지만은 않다고 판단할 것이다.
하지만 처벌 조항이 없어 조정된 전환율이 잘 지켜질지는 의문이다. 집주인이 지키지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회에 심의를 요청하는 것밖에는 시정 방법이 없다. 게다가 신규계약은 적용대상이 아니다. 말 그대로 전·월세 전환율이기 때문에 기존 전세 계약에서 월세로 전환하는 경우만이 해당한다. 따라서 집주인이 새로운 세입자를 찾아 기존 세입자를 내보내는 경우가 발생할 수 있다. 이 경우 세입자의 월세부담 감소 및 권익보호라는 취지는 무색해질 수 있다.
정부는 주택임대차보호법 제 10조에 '이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다'고 규정돼 있으므로 전월세전환율을 지키지 않은 계약은 원천 무효라는 입장이다. 하지만 이 경우에도 세입자는 소송을 통해서만 계약을 무효시킬 수 있다. 따라서 별도의 강제 규정 등이 여전히 필요한 상황이다.
