상가투자 땐 전용면적부터 꼭 따져봐라.” 부동산전문가들이 상가투자자들에게 당부하는 얘기다. 그러지 않아 피해를 보는 일들이 생겨나고 있어서다.
최근 경기도 용인에서 전용면적을 적지 않은 분양계약서를 이용, 100억 원대의 분양사기를 한 일당이 구속되는 일이 벌어지면서 상가의 전용면적에 대한 중요성이 부각되고 있는 것이다.
점포 이용가치 전용면적이 중요
점포 이용가치는 분양면적이 아닌 실제 이용할 수 있는 전용면적에 따라 크게 달라진다. 임대 때도 마찬가지다. 따라서 상가를 분양받을 땐 전용면적에 대한 이해부터 먼저 해야 한다.
‘전용면적’은 실제 활용할 수 있는 점포의 면적이다. 상가분양 때 광고물 등에 적혀 있는 ‘3.3㎡당 분양가’는 전용면적이 아닌 공급면적 기준이란 점을 알아야 한다.
상가의 경우 아파트와 달리 복도, 층계, 휴게시설, 화장실 등 공용면적이 차지하는 비중이 높다. 분양면적에서 차지하는 전용면적을 나타내는 전용비율은 평균 50~60%쯤 된다.
심할 땐 20%대에서 일부 단지 내 상가들과 같이 100%의 전용비율을 보이는 곳도 있을 만큼 그 차이가 많이 난다.
전용면적 및 전용비율을 고려하지 않고 분양면적만으로 상가가치를 판단하면 전용비율이 낮은 상가는 값에 비해 상가면적이 크게 보이는 착시현상을 일으키게 된다.
이런 이유로 상가투자 땐 전용면적에 대한 분양가를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 단위면적당 분양가격이 같은 경우라도 전용면적에 대한 분양가를 계산해보면 실제 이용할 수 있는 면적에 해당하는 값이 얼마인지 확인할 수 있다. 다른 조건이 비슷하다면 당연히 전용면적에 대한 분양가가 낮은 점포가 좋은 투자물건이다.
다만 중·대형 상업시설의 경우 전용비율이 양날의 칼과 같다는 점을 고려해야 한다. 전용비율이 너무 높으면 상업시설 전체를 활성화시킬 수 있는 다양한 요소들이 배제될 수밖에 없다. 반면 전용비율이 너무 낮으면 실제 임대면적이 너무 적어 기대수익을 확보하기 어렵다.
계약서상 전용면적 확인은 필수
이를 감안할 때 중·대형 상업시설은 단순한 전용비율의 높고 낮음을 떠나 다른 몇 가지 점을 잘 따져봐야 한다. 즉 ▲공용면적의 적절한 시설배치 및 활용 여부 ▲부근 상업시설의 전용비율 수준 ▲전용면적에 따른 수익확보 가능성 등을 고려해 공용면적과 전용면적 비율의 적정성 여부를 따져 봐야한다는 게 전문가들의 조언이다.
선종필 상가뉴스레이다(www.sanggan ews.com) 대표는 “상가는 일반 주택, 아파트와 달리 공용면적 비중이 높으므로 투자 때 전용면적에 대한 확인부터 꼭 해야 한다”고 강조했다. 선 대표는 “전용면적비율이 높다고 해서 반드시 좋은 것만은 아니지만 기본적으로 전용면적에 대한 분양가를 계산, 투자에 참고해야 한다”면서 “계약서상에 전용면적이 밝혀져 있는지를 확인해야 한다”고 덧붙였다.
