[소비라이프/성주현 소비자기자] 주택임대차보호법 개정에 대한 논의가 계속되고 있다.
주택임대차보호법은 국민의 주거생활 안정을 보장하기 위하여 주택용 건축물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하고 있다. 따라서 주임법에서 특별히 규정하지 않는 경우 민법의 적용을 받을 수 있게 된다. 서민 주거 안정이라는 취지를 살리기 위해 주임법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없도록 한다.
주택임차보호법의 주요 내용은 대항력, 우선변제권, 임대차 존속기간의 보장, 소액임차인의 최우선변제권 인정, 임차권등기명령 제도로 크게 다섯 가지로 나눠진다.
임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 대항력이 생긴다.
임차인은 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 임대차계약 증서상의 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리인 우선변제권을 취득한다.
주택의 임대차 존속기간은 최저 2년이다. 따라서 임대차 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 때에도 최소한 2년의 임대차 기간은 보장된다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
임차인은 임차보증금이 소액인 경우에는 경매신청 등기 전까지 주택의 인도와 주민등록을 마치면, 확정일자를 받지 않은 경우에도 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있다.
임차인은 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 경우 임차 주택의 소재지를 관할하는 법원에 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 한다.
주택임대차보호법은 상대적으로 을의 위치에 있는 임차인을 보호하기 위한 법이다. 따라서 주택을 소유하지 않고 임대 형식으로 거주하고 있다면 주임법을 숙지하여 임차인으로서 권리를 실현할 수 있도록 해야 한다.
문재인 정부는 주택임대차보호법 개정으로 세입자의 주거권을 보장하는 것을 국정과제로 제시한 바 있다. 법무부에서도 주택임대차보호법 개정, 특히 계약갱신청구권을 도입하는 데 따른 여러 변수를 검토해왔다. 하지만 20대 국회에서 발의된 41건의 주택임대차보호법은 한 건도 처리되지 않았다.
이런 선행 작업과 열의가 합쳐진다면 주택임대차보호법 개정이 이루어질 수 있을 것이다.
